有人测算出一个数据，即香港身家达上亿的人至少有 10 万之多。香港属于全球最发达的城市之一，其经济总量极高，同时人均 GDP 也位居全球前列。

在香港，存在着大量的隐形富豪。隐形富豪分为两种情况，其一，他人根本无从知晓其拥有财富；其二，外界不清楚其具体拥有的财富数额。

陈启宗是香港恒隆地产的老板，这家公司已成立 60 多年，是香港历史最悠久的地产公司之一。如今的陈启宗七八十岁了，他其实是一位豪门二代。

陈启宗的父亲是陈曾熙，当年他与李嘉诚等人齐名，是大富豪。恒隆地产属于陈启宗旗下，该公司公布了 2022 年的全年业绩，全年租金收入达到了 106 亿。

很多人或许会讲，万达的租金收入较为可观，去年已然超过了 500 亿。然而，万达的租金虽达 500 多亿，但其利润却并非如此之高。恒隆的租金收入为 106 亿，而其净利润已经接近 80 亿了。

恒隆的利润主要为经营利润。许多商业地产公司的利润看似极高，然而这些利润是物业重估所带来的，并非经营利润，这里存在问题。例如你购置了一套房子，原先房子价值 100 万，现在房子价值 120 万，你便算出自己赚了 20 万，但这 20 万在未变现之前，并非实际的钱财。

商业地产属于资金极为密集的行业。其实这个道理和你购买铺子用于收租的情况相近。花费 100 万购置的商铺，通常每年的租金收入大概在两三万元。倘若要依靠收取租金来收回本金，实际上是极为困难的。

如果你通过贷款去购买，那么可能连租金都无法满足利息的支出。对于商业地产公司而言，倘若他们依靠自有资金进行发展，其扩张速度就会较为缓慢；而如果他们借助银行贷款，那么他们的租金收入大多就需要用于偿还利息，甚至连偿还利息都可能不够。

内地很多商业地产最终走向失败的情况便是如此。他们未能控制好现金流，也未能控制好负债率，最终都沦为为银行打工的结局。恒隆地产利润率很高，关键之处在于其负债率非常低，正因如此，他们的租金收入大部分都能转化为利润。

恒隆地产掌控的资产约为 2000 亿。因为是资金密集型产业，所以陈启宗能做到负债率低且掌控众多资产，这靠的就是两个字——耐心。

陈启宗家族三代人共同努力，才造就了恒隆地产如今的成就。陈启宗的父亲完成了最初的资本积累，陈启宗将其成功发展壮大，如今他的儿子开始接过接力棒。

万达一年能新开几十座广场，而恒隆两三年才新开一个商场。陈启宗在选择商场时，会确保位置是最好的，其大部分资金都来源于自有资金。并且陈启宗不会随意进行扩张。这些就是他们能够在地产领域屹立几十年的关键之处。

陈启宗家族如今几乎不再从事房地产开发销售的生意。他们将发展商业地产作为核心业务。因为房地产开发这个生意受政策影响极大。所以如今陈启宗家族几乎逐渐放弃了这一生意。

很多人其实并不知道，陈启宗有两个弟弟。他的二弟是陈乐宗，陈乐宗是香港晨兴集团的老板。他们家族早年在内地创办了晨兴创投，这家公司非常成功，是中国内地最早的投资公司之一，投资了很多优秀的互联网公司，像早期的第九城市，以及后来的搜狐、携程等。这些年他们还陆续投资了小米、快手等公司。投资小米使得他们至少赚到了几百亿。快手尚未上市，待快手上市后，他们也有望大赚一笔。

陈启宗家族行事极为低调，他们极少在媒体上露面。陈启宗的儿子陈文博在上海工作，每日不驾驶豪车，而是选择骑自行车出行。然而实际上，陈启宗是一位大慈善家。

陈启宗家族在 2014 年向美国哈佛大学捐款超过 20 亿。去年，其家族又给美国麻省理工学院捐赠了 11 亿。这两笔捐款旨在支持这两所世界级高校持续发展。同时，陈启宗在中国也有众多捐款，像故宫中的建福宫就是其家族早年出资 2500 万美元重建起来的。当年故宫曾有给陈启宗立碑的想法，然而遭到了陈启宗的拒绝。他不愿在故宫中树立自己的名字，因为他认为这会对文物造成最大的亵渎。