近日，中央推出了多项重要政策。这些政策包含降低首付比例，还取消了房贷利率下限，并且下调了公积金贷款利率。在这些政策影响下，居民购房的门槛以及房贷利息成本发生了变化，从 2014 年首套房首付 30%、二套房首付 60%的比例，降低到了历史最低水平。4 月以来出台了一些措施，比如控制土地供给节奏，设立保障性住房再贷款并引导国有企业收购存量未售住房等。这些措施从供给端和需求端同时发力，将去库存当作现阶段行业发展的关键任务。各地市陆续推出了房地产“放松政策”，还有“以旧换新”等创新举措，这些举措对于刺激居民的置换需求、打通一二手置换链条以及提高房地产市场交易的活跃度都起到了积极的作用。我们认为，利好政策出台了。在短期内，它有望促使楼市成交变得更加活跃。同时，对于商品房库存不断攀升的情况，能起到遏制的作用。从中长期的角度来看，房地产市场要实现平稳发展，房价要筑底企稳，仍然需要依赖宏观经济环境的改善、就业市场的好转，以及居民收入水平的提升，这些因素能够带动市场信心的修复。

正文

2024 年 5 月 17 日，央行和金融监管总局先后发布了 3 条与房地产住房贷款相关的通知，这些通知对贷款利率、首付比例以及公积金贷款利率这三个方面进行了调整。另外，在同一天，全国切实做好保交房工作的视频会议在京城召开，会议继续秉持因城施策的原则，着力做好商品住房烂尾风险的处置工作，推动保交房工作的开展，以及消化存量商品房等重点工作（具体情况见表 2）。四箭同时发射，这是央行针对 4 月 30 日中央政治局会议中有关房地产的指导意见所做出的具体行动体现。

降低首付比例，取消房贷利率下限，下调公积金贷款利率，这是从需求端出发来降低购房门槛及购房成本。从需求端出台的新政，让居民购房门槛和房贷利息成本达到了历史最低水平，房贷利率也从原来的 LPR 上浮状态变为取消下限。从历史经验去看，在降低房贷利率和首付比例之后，房地产销售面积的增速会有所回升，然而 2021 年之后，政策效果明显减弱。短期而言，中央政策的松动对市场信心的提升效果比地方政策更显著。本次新政有望刺激部分有刚性需求以及首次进行改善的客群进入市场，能提升市场的活跃度，促使房地产市场加快改善。中期看来，在房价下跌以及居民收入预期较弱的情况下，降低房贷利率等措施可以减轻购房的压力，然而可能无法完全抵消房价下跌对购房者所产生的影响，中期还需要依靠经济就业环境的改善。此外，从银行方面来看，首付比例降低，可能使银行在房贷市场的竞争变得更加激烈。这种竞争会进一步影响银行的净息差，使其收窄。同时，也会导致住房按揭贷款的坏账率上升。再加上房地产产业链上存在的对公坏账问题，最终有可能致使金融系统面临风险。

“517 新政”实际上是 2024 年 4 月底中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”之后的重要落实行动，这标志着新一轮房地产去库存正式开始。从政策方面来看，具体的措施包含：

2024 年 4 月 29 日，国土资源局提出一项举措。该举措为：对于商品住宅去化周期超过 36 个月的城市，应当暂停新增商品住宅用地的出让。通过这一举措，从土地供给端来遏制库存的增量。国土资源部提出地方要控制土地供给，这主要对二线以下城市的房地产市场产生影响。这些城市的财政预算收入长期以来都依赖土地出让金，即便在地产行业处于下行阶段，它们依然保持着土地供给。该政策出台后，能够保证地方的有效供给，对稳定地方房价有帮助，但还需要时间来检验。另外，此政策可能会导致地方可用财力减少。中国财政科学研究院发布的《2022 年“地方财政经济运行”调研总报告》指出，2021 年的情况是，土地成交大幅下降，并且成交溢价率也降低了。这就使得扣除成本费用之后的土地收益以及可以调入一般公共预算的资金规模都大幅度减少了。同时，人口老龄化在加速，“少子化”对房地产市场产生了影响等因素也叠加在一起。这些因素导致土地出让收入已经进入了趋势性下降的通道。

央行设立专门的再贷款工具，为国企提供低息贷款资金。这一举措推动了行政主体参与消化楼市库存。国企承担去库存任务得到了激励，同时有望改善房地产市场商品房供给多、保障性住房供给量偏少的结构性矛盾，能更好地解决大城市工薪收入群体的住房困难问题。需关注经营保障性住房和公租房所带来的长期租金收益情况，看其是否能够覆盖资金成本以及后续的运营能力。统计数据显示，在 2024 年 2 月末的时候，北上深的平均住房租售比是 1.92%，重点的 27 个一二线城市的平均租售比为 2.22%。地方国有企业运营公租房存在额外运营成本。能满足租金收益覆盖贷款成本及运营成本的房地产项目不多。需关注后续相关资金成本能否进一步下调，这样有利于扩大地方国有企业参与楼市去库存的力度。地方国企收购存量住房后，可能面临缺乏运营经验的专业人才以及如何有效运营和维护等问题。同时，根据市场的测算，假设收购折价率在 0%到 30%之间。预计 5000 亿元的保障房再贷款能够化解全国商品住宅现房库存的 12.7%到 18.2%。与数万亿的去库存资金需求相比较，预计对楼市的提振作用是有限的。去库存或许还需要更大规模的资金，需要观察后续是否会追加增量资金。

2024 年在地方层面，各地对房地产限购政策进行了密集的优化调整。同时，在消化存量房产这一方面，“以旧换新”有希望能为去库存给予有力的支持。具体来看，2024 年 4 月下旬，长沙等热点城市相继全面取消住房限购。不再限制购房套数，也不再要求购房人的社保缴纳记录。到目前为止，全国已有 23 个重点城市不再限购。天津、上海、深圳今年以来对限购政策进一步优化。执行了 13 年之久的北京住房限购政策也首次进行了调整。自 2023 年起，为打通一二手住宅置换链条，全国多个地市都做出了支持“以旧换新”的表态。像上海、深圳、郑州、南京和青岛等地，都明确表示支持住房“以旧换新”。其主要模式有委托售旧换新，也就是购房者能够在开发商处认购并锁定房源，然后由委托的房地产中介机构来出售旧房。如果在一定期限内把旧房售出，就可以购买新房；如果旧房没有售出，就会退还认购金。涉及的城市有盐城、济南和宁波等地。还有购房补贴模式，即居民出售自己的住房，并且在规定期限内购买新房，就可以享受一定比例的契税补贴，涉及的城市有盐城、沈阳和苏州等地。另外还有国企收购模式，即地方国资收购居民的二手房，居民换购在售新房，以及国资收购未售新房并改为配售型或配租型保障房等模式，涉及的城市有郑州、无锡和太仓等地。

总之，“517 新政”出台了多项重磅政策。这些政策体现了中央对于房地产行业去库存的政策导向。预计这些政策能刺激部分刚需及首次改善客群入市。这些政策在一定程度上打通了一二手置换链条。这些政策在短期内有望促进楼市成交的活跃度。这些政策对于商品房库存的攀升起到了遏制作用。从中长期角度而言，房地产市场要实现平稳发展，并且房价要筑底企稳，依然需要依靠宏观经济环境的改善、人口的变化、就业市场的向好以及居民收入水平的提升，以此来带动市场信心的修复，进而释放出改善置换的需求，让百姓在能够享受到高品质住房的同时，推动房地产市场平稳发展。未来，土地供给会放缓，去库存也会持续推进。在这种情况下，房地产市场的供需结构有望逐步得到改善，行业有望过渡到一种平稳健康发展的新模式。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP