2019 年上半年刚刚过去，宁波楼市给人的感受是极为火热。时常会出现排队“抢房”的情况，也时常会在瞬间就“光盘”。相信有不少人，为了能够买到一套房子，用尽了心思，托遍了各种关系……

也许，我们所知道的这些信息，是市场特意让我们知晓的。市房管中心给出的权威数据表明，在今年上半年，除奉化之外，市五区一共成交了商品住宅套数，并且同比下降了 25.7%。

市场气氛由冷到热

年初之时，客户的心态普遍呈现出较为犹豫的状态。江北某楼盘案场的经理说出的这句话，能够当作今年年初甬城楼市氛围最为形象的一种表述。

2018 年整个下半年一直存在的冷意，在 2019 年到来后依然没有消散。彼时，海曙以及鄞州新城区的几个正在销售的高端改善型楼盘，其折扣幅度都能达到 10%以上。春节过后，市区新开或者加推的楼盘有 4 个，这些楼盘的去化率没有一个超过 25%，其中有 2 个楼盘在加推当天仅仅卖出了 5 套。

随后，楼市利好消息的接连释放，市场气氛很快就不一样了。

3 月份，首套房的房贷利率普遍从之前的“基准利率上浮 15%”这个状态，下调到了“上浮 5%”，回到了 2018 年 1 月的水平。4 月初，国有大行对房贷政策进行了调整，限购圈外首套房的首付比例从 30%下调到了 20%，二套房的首付比例从 40%下调到了 30%。4 月中下旬，宁波推出了人才新政，重新启动了“大学生购房补贴”政策。

在这期间，土拍市场的温度上升了，开发商纷纷开始行动并抢夺土地。原本的三号桥市场地块，被竞拍至了某个具体的元/平方米的封顶价格；位于格兰晴天北侧且去年流拍的周边配套不佳的潘火一宅地，竞拍了 4 个多小时，这出乎了业界的意料，最终拍出了超过某个具体的元/平方米的“天价”……

很快，购房者也感受到开发商态度的转变。

江北洪塘某楼盘进行加推。在刚开始蓄客阶段，仅仅要求购房者验资三五万元，这样购房者就具备参加开盘的资格。然而，仅仅过了短短几天的时间，验资的门槛就被提高到了 20 万元。

四五月份时，楼市的“小阳春”逐渐变成了“酷暑”。在江北、奉化、镇海等地，“日光盘”乃至“秒光盘”频繁出现。有几个热门楼盘甚至需要进行“摇号”，能够获得买房资格就如同中了彩票一样。

上述案场经理称，到了 5 月份。他明显感受到，客户都比较着急了。

与此同时，土拍市场时常能拍出让人惊讶的地价，就像往火上浇油一样，进一步使宁波楼市的温度升高。

5 月的最后两天，小港拍出了高价地块，奉化也拍出了高价地块，长丰同样拍出了高价地块。6 月末的时候，东部新城的某楼盘推出了最后一批房源，并且要求冻资额高达 170 万元，然而购房者依然像潮水一样蜂拥而至，上演了“千人抢房”的景象。

圈内圈外两种景象

但并不是所有楼盘都能被市场聚焦。喧闹中，也有寂寞的身影。

据悉，那些出现一房难求且动辄“光盘”情况的楼盘，大多是限购圈外价格在 2 万元以下的低总价楼盘，并且主要分布在小港、镇海新城、江北洪塘、奉化以及杭州湾等地。本土房产销售策划机构华星统计表明，今年上半年，奉化的各个楼盘一共开盘 10 次，其中有 7 次售罄；杭州湾的各个楼盘一共开盘 13 次，其中有 8 次售罄。市场分析机构克而瑞的一份榜单表明，在今年上半年宁波的楼盘销售套数排名里，位列前十的楼盘当中，处在限购圈内的只有 2 个。

市民朱先生是新宁波人，他在宁波工作打拼了将近 10 年。他在限购圈内已有两套住房，今年上半年在奉化买了一套小户型房子。朱先生说，前面两套房子都是他自己在住，其中一套是在 2008 年购买的婚房。3 年前，他想把老人接过来帮忙带孩子，所以在附近又买了一套。现在买的这一套主要是用于投资，因为他找不到更好的渠道来让资产保值。

“价格较为低廉”，没有限购限制，并且区域发展前景被看好，这便是“炒房客”对奉化、杭州湾两地青睐有加并频繁出手的缘由。奉化的某楼盘营销总监向记者透露：“（购买我们这个楼盘的）超过七成的人是出于投资目的。”

相比之下，限购圈内的改善型楼盘在上半年的销售情况普遍不如限购圈外的楼盘火爆。5 月中旬，海曙的某一个楼盘加推了 170 套洋房。据调查得知，在当天仅仅卖出了 2 套。

业内人士认为，限购圈内的楼盘多为大面积且高总价的改善型楼盘。宁波楼市自 2016 年复苏后，连续火爆了两年。这既“消耗”了大量的自住改善型需求，又推高了房价，使得很大一批购房者“买不起”了。

华星研策的数据统计表明，在上半年市六区成交的住宅里，总价 200 万元以下的占比为 51%。其中，150 万元以下的占比是 30%。80 平方米以下的占比为 5%，而去年该占比仅为 1%。80 到 90 平方米的占比是 10%，去年此占比为 7%。90 到 100 平方米的占比为 11%，去年的占比是 6%。

市五区成交量跌25.7%，奉化暴增168%

圈内圈外两重天的景象，在市房管中心统计数据中体现得更明显。

数据表明，今年上半年市六区的商品住宅成交了一定数量的套数，与去年同期相比下降了 1.3%。在这些成交套数中，市五区（除奉化外）成交了相应的套数，而去年上半年的成交量为特定的套数，与去年同期相比下降了 25.7%。

这么大的降幅，令很多业内人士感到意外。有业内人士指出，市五区成交量下滑的原因之一是供应量在降低，且在限购圈内表现得更为显著。例如江北区，在限购范围内上半年几乎没有新开盘的楼盘，正在销售的尾盘数量也寥寥无几；限购圈内的东部新城、高新区、海曙区域，正在出售的新楼盘同样数量极少。

另一方面，奉化的表现十分突出。从市房管中心的数据来看，今年上半年奉化区成交的商品住宅套数，与去年同期相比，增幅达到了 168%。

众人皆贪婪之时，有人开始心生恐惧。一位不愿透露姓名的投资客称，当下投资房产或许已非良好的投资途径：“当众人都争相抢购之时，我认为应当保持谨慎。如今房价处于如此高位，我担忧会处于高位站岗的境地，如果找不到买家接手，那就会被套牢。”

近几个月，银保监会发布了文件。各地银保监局频繁开出罚单。住建部对房价上涨过快的城市进行了约谈警示。银行的房贷利率普遍有所上调。并且开发商称从今年起的 3 年内都是还债高峰期。有业内人士针对接下来的市场走势，表达出了不太乐观的判断。

很多地方，像宁波等，近段时间都有消息传出，一些规模不算小的房企在不断变卖资产以还债求生。在监管部门收紧房企融资渠道的各种政策作用下，接下来开发商的资金链恐怕会面临很大的考验，这对市场可能会产生很大的影响。该人士进行分析并认为，在“房住不炒”以及稳地价、稳房价、稳预期的大基调之下，楼市当前所拥有的限购、限价等调控措施在短时间内不会退出，并且这会给开发商的资金带来压力。

2018 年上半年，宁波楼市的热度比 2019 年上半年更甚。2018 年下半年，宁波楼市一直处于寒冷状态。2019 年下半年，宁波楼市将会呈现出何种景象呢？