没有产业和人口支撑的房价上涨，结局会怎样？

近期，一张图片在网上流传，其内容为环北京部分地区的房价情况。从图中可以看出，环北京楼市的龙头燕郊房价在 2017 年到今年期间出现了下跌。2017 年燕郊房价较高，今年则有所下降，跌幅超过了 52%。永清的跌幅最大，其单价从之前的某个价格跌到了 6500 元，跌幅超过了 71%。开发区的跌幅相对较小，单价从之前的某个价格跌到了现在的某个价格，跌幅为 44%。

从这张图片能看出，在以往的 3 到 4 年期间，环北京地区的房价普遍下跌了 40%还多。真相是不是这样呢？

环北京一哥燕郊房价下跌

中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布的《中国住房市场发展月度分析报告》表明，到 2017 年 11 月为止。以廊坊（燕郊）作为代表，从 2017 年 4 月的最高点开始，到 12 月累计下跌了 36.9%，在全国范围内跌幅居首位。房价的中位数从 4 月的每平方米多少元跌至 11 月的不足每平方米多少元。

在之后的数年时间当中，燕郊的房价一直处于低迷不振的状态。2017 年廊坊的限购政策进行了升级，这成为了燕郊房价大幅下跌的主要原因。有网友对燕郊近 10 年的房价变化进行了整理，从中同样能够看出，在 2017 年政策出台之后，燕郊的房价进入到了低谷时期。

贝壳网数据表明，当下燕郊的二手房平均价格是 1.8 万元。大厂的二手房平均价格为 1.6 万元，固安永清的二手房平均价格分别是 1.3 万元和 1 万元。霸州的二手房单价最低，是 0.91 万元。

链家网成交系统统计数据显示，另据其统计，燕郊二手房价格在 2017 年 4 月达到最高值。其挂牌均价为元/平方米。市场人士普遍持有这样的观点，即燕郊二手房均价在 2017 年的高点至少要超过 3 万元。即便按照 3 万元和最新的 1.8 万元来计算，在 3 到 4 年的时间跨度内，燕郊房价也下跌了 40%。

首付50万浮亏100万

综上所述，燕郊房价下跌到顶部的 40%水平的概率比较高。更多证据体现在燕郊各个楼盘的历史成交中。记者通过贝壳找房 APP 查询了燕郊的一个楼盘福泽御园，2017 年 4 月底 52 平的成交价是 158 万，而今年 9 月 52.3 平的成交价是 84 万，跌幅接近 50%。

燕郊大盘星河皓月的历史成交情况，显示出房价持续下跌的迹象。贝壳找房 APP 中星河皓月的历史成交数据表明，2017 年上半年该楼盘的普遍成交价在 3 万元以上，而最新的成交价大多在 2 万元左右。2017 年 3 月 16 日，该楼盘有一套一室一厅的房子成交价格为 207 万元，今年 9 月份，同样面积和朝向的房屋，成交价仅为 100 万元，跌幅超过了 50%。

对于在燕郊房产顶部买入的人而言，损失较为严重。若按房价跌幅 40%来算，倘若有投资者在 2017 年顶部以 50 万元首付三成购入一套房产（总价约 167 万元），如今这套房产的市值约为 100 万元，账面浮亏达 67 万元。再加上 3 年多的房贷以及税费等，其总的亏损或许能达到 100 万元左右。

投资者在 2017 年市场顶部以首付 3 成即 50 万购入燕郊房产，一直持有到现在，这样的话会出现浮亏百万。

有些中介转行摆摊卖菜

燕郊地理位置更靠近北京主城区，因此它脱颖而出成为环京一哥，并且成为投资客狂热追捧的地带。在曾经的那段时间里，仅仅半年时间，它就从单价破两万元迅速奔至 3 万元，甚至剑指 4 万元。

燕郊房地产市场因此迅速冰冻。

北京中原市场研究部统计显示，今年 7 月份环京住宅市场的多个区域成交量出现下跌。在这些区域中，燕郊的环比降幅最为显著，达到了 62%。从成交均价的环比情况来看，燕郊也是降幅最大的，其成交均价为 1.88 万元/㎡，环比下降了 5%。

今年的情况相较于去年下半年有了很大的改善。去年 7 月到 12 月期间，燕郊各个月的成交金额都保持在 3 亿元以下。如果按照一套房大概 200 万来粗略估算的话，去年每个月的成交数量大概只有 150 套左右。

整个行业遭受冲击，部分中介门店停止营业，有的甚至出现了房产经纪人一边兼职一边转行去摆摊卖菜的状况。

中国房地产报 2017 年底有报道称，天洋城小区北侧菜摊摊位旁放置着一块兴达置业的房产信息牌。菜摊老板向记者透露，他原本是房产职业经理人，然而在市场调控的影响下，他想买房却没有资格，想卖房也无人购买，所以只能兼职卖菜，以此来贴补家用。

现在燕郊的整个房地产中介市场，店铺关门的比例达到 50%之上。从业人员转行的比例达到 70%之上。用“举步维艰”去形容当下的从业环境，是完全恰当的。

环深圳地区房价上涨

资深房地产行业人士称，房价若大涨却没有产业和人口的支撑，那便是空中楼阁。实际上，像燕郊这类以其为首的环北京地区房价大涨，是由北京的需求外溢所引起的。环京地区自身的产业结构以及人口资源等方面，是难以对高房价起到支撑作用的。

北京作为南北经济的引领者，引领着环京楼市的回调。深圳则带领着其都市圈的小伙伴们，使得房价频频创出新高。

国家统计局网站近期发布了 2020 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格的变动情况。数据表明，在 8 月份，惠州的新房房价环比上涨了 1.9%，在全国范围内居于首位。同时，广州的二手房房价环比上涨了 1.7%，在全国也是位列第一。

二手房涨幅更甚。全国房价行情数据由中国房地产协会主办，数据显示，9 月份东莞二手房均价为某一数值，与去年同期相比上涨了 31.43%，在全国涨幅中位列第一；深圳二手房均价达到另一数值，同比上涨 16.87%，在全国涨幅中排第八；广州二手房均价为某一数值，同比上涨 14.47%，在全国涨幅中居第十五；惠州二手房均价同比上涨 5.56%，珠海二手房均价同比上涨 2.56%；环深圳的城市中只有中山房价下跌，同比跌幅为 1.35%，但仍跑赢全国平均水平。数据显示，9月份全国房价涨幅中位数为-2.28%。

产业和人口会聚集，这是房价上涨的关键动力。京津冀都市区以北京作为代表，北京的经济表现十分突出，而其他城市都承受着经济下滑的压力，比如天津去年的 GDP 增速仅有 4.8%，比全国水平低很多。河北省的 GDP 连续 6 年增速都在 7%以下。在人口方面，北京的人口已经连续 4 年呈现流出的态势，天津的人口 4 年都没有增长。

广东方面，2015 年的 GDP 增速达到 8%。2016 年以及 2017 年的 GDP 增速都超过了 7.5%。最近两年，GDP 增速出现了下滑，增幅分别是 6.8%和 6.2%。领头羊深圳在今年上半年的表现极为突出，其 GDP 增速已经转为正值。广东在人口方面已成为全国第一人口大省，其人口吸引力位居全国第一。近年来，人口持续大量流入，并且已经连续 5 年人口增加都超过了百万。

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