01

读懂上海买房积分制

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10分夫妻(包括未成年子女)

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认购申请时，若认购对象为夫妻（包含未成年子女），则加 10 分；若认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人（不论是否包含未成年子女），那么此项不得分。

户籍

10分上海户口

0分非上海户口

在进行认购申请时，如果认购对象是上海市户籍的（倘若认购对象是家庭，那么夫妻双方中至少有一方应当为本市户籍），就可以加 10 分；而如果认购对象是非沪籍的，那么在这一项就不能得分。

拥有住房状况

20分上海无房

5分上海有房

认购申请时，住房套数计算依住房限购政策规定，针对认购对象（及其家庭成员）名下住房情况执行。若认购对象无房，可加 20 分；若认购对象为沪籍家庭且名下住房为 1 套，可加 5 分。另外需注意，2021 年 1 月 22 日（含）后认购对象赠予他人的住房，仍算在认购对象名下；认购对象承租的公有居住房屋也记入其名下。

五年内在沪购房情况

20分无房，5年内无购房记录

5分有房，5年内无购房记录

0分无房，5年内有购房记录

0分有房，5年内有购房记录

认购申请时，若认购对象（及其家庭成员）名下无房，并且 5 年内无购房记录，就加 20 分；若认购对象为沪籍家庭，名下有 1 套住房，同时 5 年内无购房记录，就加 5 分；若认购对象 5 年内有购房记录，那么此项不得分。

在沪缴纳社保时长

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

单身视个人情况而定

家庭参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方

社保缴纳系数不是 0.1 。它处于 0.1 - 0.24 分/月的区间内。并且是按照上市项目产品的类型和结构来确定的。

02

新政后最新认筹还有几大重点

新房认筹的比例超过 1:1.3 时，就会开启积分制。例如有 100 套房子，那么取得高分的大约 130 组可以入围。入围之后，会进行后续的公证摇号。

每位参与认购的购房者都需对照规则。其一，要自己申报分数；其二，要填写承诺表并承诺属实。提交之后，上海市房管局、民政局、社保中心等会进行联网核查，以此来确认每一个购房者的积分。认购积分的审核时间预计为 10 天。

03

上海新房积分制后的买房三步曲

新房摇号规则明确之后，上海新房购买的流程发生了变化。其流程需要经过认购这一步骤，接着进行打分，最后进行摇号这三个步骤。

第一步是认购。购房者在进行新房认筹时，需要自行提交一些相关资料，包括证明家庭的资料、证明户籍的资料、证明拥有住房状况的资料、证明 5 年内在沪购房记录的资料以及证明在沪缴纳社保的资料等，然后初步计算得分。

第二步是进行打分。在如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等部门将会进行联网核查，然后复查并确认每一个购房者的计分，计分审核所需的时间预计为 10 天左右。

第三步是进行摇号。按照 130%的认筹上限来确定入围分数线，那些大于或等于入围分数线的购房者就能够参与摇号。

某楼盘新推 600 套房源，有 1000 人有认购意向。按照 130%的认筹上限计算，只有总分排名在前 780 名（600 乘以 130%）的购房人才有资格入场摇号。若第 780 名的分值是 20 分，那么所有 20 分的购房者都能够参与摇号。

04

一手房买房流程

05

关于新房计分摇号的16个常见问题

Q1：满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？

答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

Q2：如果名下房子在外地，算无房户吗？

答：仅限于上海范围，算无房户。

Q3：怎么界定购房记录？

从购房那一天开始计算，在五年的时间范围内没有购房的相关记录（目前是以网签时间作为认定依据），在这期间只关注购买方面的记录，而不关注卖出方面的记录。

离婚人士且净身出户，是否属于无房户？在新政策方面，存在哪些限制？

离婚时需倒退 3 年，查看离婚前家庭的购房情况。例如去年办理离婚，而离婚前家庭有 2 套房产，即便离婚后净身出户，也会被限购。要是再婚的话，社保将对两个家庭进行计算，且计算结果为少数。

上海户籍且单身，在 2009 年与父母名下有一套共有房产。需明确这算有房还是无房，以及是否还能买房。

答：2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。

Q6：拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？

答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。

Q7：有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？

答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。

Q8：赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？

要看赠予的时间。若在 2021 年 1 月 22 日之前赠予，就属于无房。2021 年 1 月 22 日（含）之后赠与他人的住房，依然会计入认购对象名下。

认购组数与准售房源套数比例小于等于 1.3:1 时，不使用计分排序。那么会出现什么情况呢？

答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。

购买的新房已经进行了网签，然而尚未拿到产证，需要一年之后才能拿到。在当下这个时间点，到底算是有房还是无房呢？

答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。

Q11：退休人员的社保怎么算？

退休人员的社保年限是以实际缴纳的月数来计算的。例如从 2003 年 1 月开始计算，若在 2005 年退休，那么社保年限仅能计算为两年。

户籍名下有一套房，并且没有贷款。现在想要将这套房过户给父母。那么这种情况下，是否算无房呢？

在 2021 年 1 月 22 日（含）之后以赠与方式进行的，不能被视为无房户。而通过二手房交易进行过户的，则算无房户。

上海户籍家庭，社保打分是算一个人呢，还是夫妻两个人加在一起呢？

如果一个家庭进行认筹，那就按照家庭成员中缴纳金额较多的那一方来进行计算。

Q14：社保有要求连续社保吗？

答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。

Q15：境外人士购房也要积分摇号吗？

境外人士符合相关条件后，能够在上海购买 1 套住房，并且同样是按照计分摇号的方式来进行认筹。

Q16：请问怎么界定有房？动迁房算吗？

名下拥有上海的房产，其中包含动迁房、经适房以及使用权房，就可被视为有房。在 2011 年 1 月 28 日之前与他人共有的房产，不计入名下的房产范畴。

06

积分较高，并不意味着优先摇号

购房者拥有较高积分会更容易被划入摇号对象，但这不能表明一定能优先选房。因为进入摇号系统后，所有积分会被机器彻底打乱。这意味着分数高低只能决定是否入围，而摇中几率实际上是相同的。

与此同时，企业用户参与新房认购的门槛显著提升。其必须满足以下条件：一是设立已达五年；二是累计缴税达到 100 万；三是有 10 名员工的社保已满 5 年等多个条件。此外，还可以是累计缴税超过 500 万。而当项目认筹超过 130%，启动了积分排序规则时，企业就无法参与购房了。

二手房流程和限购政策

上海限购政策

单身情况分析：沪籍单身人士

一、单独名下有房，限购。

单独名下无房，本人以及父母在 2011 年 1 月 30 日之前拥有的住房数量不超过 2 套（包含 2 套），这种情况下可以新购买一套住房。

单独名下没有房产。本人以及父母在 2011 年 1 月 30 日之前拥有的房产数量超过 3 套（包含 3 套）。这种情况下属于限购范围。

结婚情况分析：沪籍已婚人士

一、夫妻双方都是上海户籍

夫妻双方在 2011 年 1 月 30 日之前各自与父母共有不超过 2 套（包含 2 套）的住房，并且可以新购两套住房。

夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共有 3 套住房，而另一方没有住房，这种情况下可以购买一套新的住房。

夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共有 3 套住房，而另一方与父母共有 1 套住房，在这种情况下，可以购买一套新的住房。

夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共有 3 套住房，而另一方与父母共有 2 套住房，这种情况下可以新购买一套住房。

夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共同拥有的房产数量超过 4 套（包含 4 套），这种情况下属于限购范围。

二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍

购买首套房产时，房产证可以单独上非上海户籍的一人。不过，需要提供满 5 年的社保证明或者满 5 年的个税证明。

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。

注：

签合同当月不计入，往前推 63 个月，在这 63 个月中，若社保或个税正常缴纳，且满 60 个月，就满足满 5 年社保或满 5 年个税的条件。

离异情况分析：

婚姻存续期间出售的房屋不在限购范围内，并且产权证登记日期需在离婚日期前。

二、离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数

离异时未对房屋进行出售或赠与。离异之后，若出售或赠与房屋，依旧将其计算在内。离异后已赠与的房屋是否计入套数，需以具体各交易中心的口径为准。

其余限购政策不受限制。在限购政策实施前与父母共有住宅的情况，按照原规定提供亲属证明后，可将该套数剔除。如果原配偶一方需要配偶方提供相关材料，也可按照原规定进行处理。

五、离异已满3年，不受新政影响

六、离异后复婚按新政策执行

判断参考方法

注：

以上是各区交易中心对新政解读的汇总，存在调整的可能性，具体详细情形要以各区房地产交易中心的限购口径为准，也可以通过电话咨询来了解。

上海购房贷款政策

一、商业贷款：

居民家庭购买首套住房时，若其名下在本市既无住房，也无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于 35%。

本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于 50%；购买非普通自住房，商业贷款首付款比例不低于 70%。

二、公积金贷款

首套房：

在上海，既没有房产也没有贷款（这里的无贷指在上海没有公积金贷款记录）。夫妻双方在婚前，与各自的父母共同拥有的房产数量都不超过一套，并且整个家庭名下也没有房产。

二套房：

在上海没有房产，曾经有过 1 次关于上海公积金的贷款记录。在上海拥有 1 套住房，并且人均面积小于等于 37.2 平方米，同时没有正在使用的上海公积金贷款。

限贷的认定方式

①在上海有1套房，人均面积＞37.2m²。

在上海拥有 2 套或者更多的房产。有过 1 次在上海的公积金贷款尚未还清的情况，或者有 2 次公积金贷款的记录。

购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米及以下的家庭，其住房公积金贷款首付款比例为不低于 20%；购买首套自住房且套型建筑面积大于 90 平方米的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于 30%。

购买第二套住房以改善居住条件的家庭，要是符合上海市普通住房标准，就按照首套住房贷款政策来执行，首付比例需不低于 30%；而改善型的第二套非普通住房，其首付比例要不低于 60%。对于购买首套自住房的，贷款利率是住房公积金贷款基准利率；对于购买改善型第二套住房的，贷款利率会上浮到住房公积金贷款基准利率的 1.1 倍。

停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭发放贷款。同时，也停止向在上海拥有 1 套房且人均面积大于 37.2m²的家庭发放贷款。

借款人确定贷款额度时，以公积金缴存账户余额为依据的倍数，由 40 倍降低了。降低之后，该倍数变为 30 倍。

住建部规定，严格执行还款能力的计算比例，将其调减为每月还本额占工资基数的比例不超过 40%。

上海普通住宅和非普通住宅的区别！

普通住房需在房屋类型方面满足一定标准，同时在成交价格方面也需满足一定标准，并且在建筑面积方面同样要满足一定标准。若不能同时满足这些条件的，即为非普通住房。

房屋类型包括：五层及五层以上的多高层住房；还有不足五层的老式里弄、新式里弄以及旧式里弄等。

外环以外的是：每套价格小于等于 230 万元。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

上海二手房交易流程

在2月1日新政出台之后

不动产交易登记缩至5个工作日

由受理窗口统一收件，之后房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记进行内部流转，同时提供 EMS 快递服务，实现一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。

上海房产税征收标准

二手房交易税费

外地人购房攻略

外地人在上海购房需要什么条件？

1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

非沪籍家庭限购一套上海住宅。夫妻双方中必须至少有一人有社保或者个税。并且自购房之日起往前推，连续缴纳要满 5 年及以上。

外地人在外地的房产不被计算在内。只要在上海没有房产，就能够进行购买。

4、居住证满三年（免交房产税）

需要证明的内容有：其一为身份证；其二是结婚证；其三为户口薄；其四是收入证明；其五为纳税证明；其六为居住证。

特殊客群：

一、本市集体户口

按照上海户籍政策来执行。需要留意户籍证明号，像 90、98、97 这些户籍证明号对应的是上海户籍。而户籍证明号为 99 的，是挂靠在上海地区的户口，并非真正的上海户籍，要按照外地户籍政策执行。

二、外国籍或港澳台同胞

上海劳务合同需提供满一年的，同时还需提供满一年的税单，并且劳务合同和税单公司必须一致，这样就可购买一套住房。

三、在读博士、博士后

已婚的人可以购买一套住房，并且只需提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税。

四、部队人员购买住房

籍贯是上海，遵循上海户籍政策。单身的话可以购买一套住房，结婚后则可以购买两套住房。

b、其原籍不属于上海户籍，需按照外地户籍的政策来执行。单身的情况下不可以购买，而结婚之后则可以购买一套。

注：

部队需要出具证明，在证明中要写明身份证号、军官证号。同时，还需写明户籍状况、结婚状况以及有无未成年子女等情况，并且要写明出生证编号。

部队人士中，军官、士兵或士官如果原籍不是上海，就不可以买房。

公司名义购房

公司名义购房

境内（不包括港澳台地区）注册的公司在购买商品住房时需要满足一定条件，购房时间是以合同网签备案日期作为依据的。

1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：

a：企业设立年限已满5年；

b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币；

企业职工人数要达到 10 名或者更多，同时还需按照规定在该企业缴纳社保满 5 年，并且缴纳公积金也满 5 年。

企业在近年缴纳的税款金额达到 500 万（包含 500 万）。这样的企业在购房时，不会受到上述关于企业设立年限以及员工人数等条件的限制。

目前上海市的各个区交易中心在执行该规定时，其操作口径仅限于企业购买新建的商品住房。而对于购买存量商品房（二手房），目前并没有条件限制。

(二)境外注册的公司在沪不能购买商品房

上海楼市政策变化