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假期最后一天，给大家来个“硬菜”！

没买房的人，买了房正在等着收房的人，身边有亲戚朋友买房的人，打算进行换房的人……都能用到哦。

今天，楼市情报给各位粉丝带来的是一份详细的指南，涵盖落户、买房以及贷款等方面。在买房的道路上，我们始终都在陪伴着大家。

限购区域

西安限购区，非限购区下图所示：

购房资格

1、外地户口

首先来看购房资格：

第一种，无需落户，缴纳五年以上社保买房：

需要注意：

“西安市连续缴纳 5 年（含）以上社保或个税证明”意味着从买房的那个月的前一个月起，向过去推算，要连续缴纳满 5 年。

通过西安 A、B、C、D、E 类人才认证进行认定后，首套房不受限购限制，即便不落户也能够直接购买。

需要注意：

D、E类人才具体的认定标准是：

D类人才：

围绕“364”产业体系所需的创新型人才和紧缺型人才，以及“三区双创”所需的创新型人才和紧缺型人才，还有资本运作、上市辅导所需的创新型人才和紧缺型人才，以及自贸区管理所需的创新型人才和紧缺型人才，以及军民融合所需的创新型人才和紧缺型人才，以及旅游开发所需的创新型人才和紧缺型人才，以及教育医疗所需的创新型人才和紧缺型人才，以及文化创意所需的创新型人才和紧缺型人才，以及艺术创作所需的创新型人才和紧缺型人才。

在世界 500 强企业中担任中层及以上职务的有高级管理人才；在世界 500 强企业中担任中层及以上职务的有高级技术人才；在行业 20 强企业中担任中层及以上职务的有高级管理人才；在行业 20 强企业中担任中层及以上职务的有高级技术人才。

在中国 100 强企业中担任中层及以上职务的高级管理人才；在中国 100 强企业中担任中层及以上职务的高级技术人才；在行业 10 强企业中担任中层及以上职务的高级管理人才；在行业 10 强企业中担任中层及以上职务的高级技术人才。

省级技能大奖获得者；地市级技能大奖获得者；行业（部级）技能大奖获得者；省级技术能手；地市级技术能手；行业（部级）技术能手；省级工匠大师；地市级工匠大师；行业（部级）工匠大师。

具有高级职称、高级技师等相应职级的人员；

被西安用人单位聘用并给予年薪30万元以上待遇的人员；

创办注册资本在 100 万元以上的企业法人，该企业能吸引 20 人以上就业，且年能创造 20 万元以上税收；

获得博士学位的人员；

获得排名全球前200名高校硕士以上学位的海外留学人员。

E类人才：

产业发展需要科技创新类的实用性人才，也需要特殊技能人才。这些人才包括拥有硕士学位的人员、拥有学士学位的人员、具有中级职称的人员以及拥有技师等相应职级的人员。

1、简单来说，取得D类、E类人才认定，条件为：

①统招本科及以上学历证书（含专升本）；

②中级或高级职称；

③中级或高级技师证；

只要符合以上三项条件中的任意一项，就可以。如果想要了解更多“职业资格等级”方面的咨询，可致电进行详细询问。

2、如需办理，需要：

通过“西安市 DE 类人才认定管理系统”，需填写“申请人生成申请表”，同时要按要求提供相关证明材料，包括原件与复印件，然后向所在单位提出认定申请。

已取得“E 类人才认定”的外地人，在西安限购区域的大部分楼盘可以顺利买房。然而，具体事宜仍需通过打电话来咨询。

我们之前针对该问题，分别咨询了西安主城区的楼盘、沣东新城的楼盘以及临潼不同区域的楼盘，其中包括摇号热盘和不摇号等多种类型的楼盘。

除了极个别楼盘不接受之外，其余答复均是“可以”。

4、购买二手房，也同样适用

房产中介门店给出的回复是一致的。他们表示可以办理相关事宜，但房管局需要你去认定公司，并且要提供给房管局你缴纳的社保记录，或者工资流水。这些记录需要从你入职开始，并且不能有间断。

2、本地户口

需要注意：

以家庭为单位进行买房操作，在家庭成员当中，只要有至少 1 个人拥有西安户口，即便其他家庭成员并非西安户口，依然可以认定该家庭为本市户籍居民家庭。

6.20 新政实施当天以及在这之前办理落户手续的人员不受影响。同时，退伍转业的人员以及家属随军落户的人员也不受影响。

落户政策

西安落户政策，如下图所示：

落户西安有 10 种方式，其中包含学历落户、人才落户、买房落户等。另外，还有其他一些情形以及具体所需的资料，需要进行具体查询。

自2019年1月23日起，西安就可以“全城通办”落户。

所谓“全城通办”，意思是你能够在自家周边的地方办理落户。并且这个地方是在西安市公安局的范围内，具体来说是在任何一个户籍派出所都可以办理落户，这些户籍派出所都是就近的。

需要注意：

西安户口包含：

西安下辖 11 个区，分别是新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区；下辖 2 个县，分别是蓝田县、周至县；有 7 个国家级开发区，分别是高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、阎良、航天、国际港务区；还有西咸新区。

你的户籍材料，例如户口本若已被西咸新区户籍管理部门加盖公章，那么你就是西咸新区的户口。同时，你可按照西安本地户口家庭的标准，执行相关限购政策，能够在限购区域内购买两套房子。

购房全流程

弄清楚本地户口和外地户口的相关买房政策之后，在买房之前，先去了解一下大致的流程。

在西安市发改委的官网上进行查询并查看公示价格，就能够查询到具体的一房一价。

西安市备案价查询网址：

西咸新区备案价查询网址：

第二步：查询预售证；

查询网址：

西安市住建局官网设有商品住房意向登记平台，可在此进行线上登记，登记时间不少于 3 天。

西安市网上意向登记地址：

注：临潼区也上线意向登记平台，网址同上

沣东新城网上意向登记地址：

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第四步：开发商审核资料（起止时间不少于3天，不超过5天）；

所需购房资料

你需要提供你以及你的家庭成员（包含未成年子女）的身份证复印件，且至少要准备一式三份。

夫妻双方的户口本，包含户主页、首页以及本人页，还有未成年子女页的复印件，且复印件需一式两份。

3.结婚证首页与第二页复印件（一式两份）。

单身证明方面，若不是单身状态则无需办理。通常在楼盘现场会提供专门的模版。

已婚离异证明文件包含离婚证或离婚协议复印件，并且需要配送达回证或生效文书，该文件一式两份。

非西安市户口的居住家庭需提供在西安连续缴纳 2 年以上（含 2 年）的个人所得税证明材料或社会保险证明材料，且必须提供原件。这一规定适用于非本地户口家庭或人士，而西安市本地户口（含西安郊区县）家庭或人士无需提供。

军人购房时，需提供军官证复印件，同时需提供在陕驻地证明复印件，此证明需由团级以上开具。若军人已婚，还需提供配偶身份证复印件以及配偶户口本复印件。这些材料至少需要一式三份。

一般需要提供购房人以及其配偶的私章。私章的规格是 1.5*1.5cm，不能带有“之”或者“印”这样的字样，并且字体为正楷。然而，有些楼盘可以用本人签字并加上摁手印的方式来代替私章，具体情况要依据楼盘的要求而定。

个人需要提供个人征信报告以及近半年的银行流水证明。其中，个人征信报告是必须具备的。半年的银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主要提供方，共同还款人作为辅助提供。对于一次性付款的购房人而言，同样也需要提供征信报告。

西安市住房情况结果查询证明，其中包含未成年子女的情况。即便没有房子，也需要提交证明，并且必须是原件。在网上平台进行登记时，应当将此信息如实反映出来。倘若信息不属实，那么就会按照提供虚假信息来进行论处。

意向购房人及其家庭成员需携带存款证明，该证明需满足首付款条件，可为定期或活期。2018 年 6 月 24 日西安楼市“新政”出台后有此新要求，要求此存款证明不高于意向购买房子的总房款的 30%，且不要求是指定银行的，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到规定比例即可。

（上下滑动可看全文）

近期由于疫情的影响，登记楼盘将采用线上核验的方式。其具体操作可以在“意向登记 - 销售公告”里进行查看，也可以咨询售楼部。

第五步：开发商完成资料核验。其一，如果房源数量大于意向登记的人数，那么就无需进行摇号，可直接开盘；其二，如果房源数量小于意向登记的人数，就需要进行摇号，并且要在西安市司法局官网公证处公示意向购房人的名单，公示时间不少于 3 天。

第六步：线上摇号；

第七步：摇号结果进行公示，公示时间不少于3天；

第八步：按照通知所指定的选房地点进行选房。近期可能会开盘或者进行线上选房，若有疑问可具体咨询售楼部。

第九步：选房结果进行公示，公示时间不少于3天；

第十步，对选上房的家庭进行签约。同时，未选上房以及未摇中号的家庭要重新选择楼盘，并进行意向登记。

第十一步：办理按揭贷款，多数楼盘首付为四成，二套五成；

第十二步是办理网签备案。网签的办理地点可以是在签约后位于售楼部或者在房管局。备案则是在签约之日起 30 日内要在房管部门进行办理。

第十三步：等待按照约定的交房时间收房。收房的时候，要注意查验《住宅质量保证书》，还要注意查验《住宅使用说明书》，同时也要注意查验《房屋建筑工程竣工验收备案表》。

商品房交付之后要办理房产证。需留意《商品房买卖合同》里所约定的办理房产证的时间，通常情况下是在交房后的一年时间内，或者是两年时间内，又或者是三年时间内，时间并不相同。

贷款

1、商业贷款

西安市无住房且无买房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，若申请个人商业贷款买房，其最低首付款比例为 30%；

西安有一套房的居民家庭，或者没有房子但有买房贷款记录（包含住房公积金贷款）的居民家庭，在申请个人商业房贷款时，会执行二套房的信贷政策，其最低首付比例为 40%。

第三套停贷。

一般而言，首付比例最低是三成，二套房的首付比例是四成，不过这并非是固定不变的，具体情况要依据银行以及楼盘对预计贷款人的实际情况来确定。

目前房贷利率的新计算方式是：由 LPR 贷款利率与加点共同形成。

加点数值确定后，在整个合同期限内保持固定。LPR 每月 20 日由央行公布最新数据。6 月 20 日央行公布，5 年期以上 LPR 利率为 4.65%。

目前，西安首套房的房贷利率通常在 5.49%至 5.782%之间。二套房的房贷利率则在 5.73%至 6.125%之间。（此为仅作参考的内容，具体应以银行实际执行情况为准）

3、关于套数的认定。

有些银行是认房不认贷，有些是认房又认贷。

西安已有一套房，若该房是贷款已还清的，或者是全款购买的。在这种情况下再次买房时，若贷款也已还清，那么是按首套来计算。

异地有房且无贷款，同时西安无房：在西安买房时，其首付比例以及银行房贷利率都按照首套的标准来确定。

异地有房且贷款未还清，而西安无房。如今想要在西安买房，通常这种情况的审核会十分严格，贷款相对而言比较难以获批，不过还是得依据个人的具体情况来决定。

提醒：不同银行的贷款政策存在差别，同一银行针对不同项目的要求也不一样，所以需要根据具体情况进行具体分析。

2、公积金贷款

需要注意：

1、哪些人可以贷款：

可申请住房公积金贷款

曾经在异地缴存过住房公积金，并且在现缴存地缴存的时间未达到规定期限，那么缴存时间可以依据原缴存地住房公积金管理中心所出具的缴存明细进行合并计算。

2、可以贷多少？

借款人公积金缴存账户余额加上配偶公积金缴存账户余额，然后将这个和乘以 15 倍，再乘以缴存时间系数，就得到了贷款额度。

借款人与配偶缴存账户余额小于2万的：

账户余额合计小于 5000 元的话，贷款额度最高是 20 万元；

账户余额合计在 5000 元到 1 万元之间（包含 5000 元，不包含 1 万元），其贷款额度最高为 25 万元。

账户余额合计在 1 万元到 2 万元之间（包含 1 万元，不包含 2 万元），贷款额度最高为 30 万元。

以家庭为单位进行贷款，单人贷款的最高额度是 50 万，夫妻二人共同贷款的最高额度可达 65 万。

3、可以贷多久？

购买商品住房的，最长贷款期限为 30 年；购买经济适用住房的，最长贷款期限为 30 年；购买集资建造住房的，最长贷款期限为 30 年。

购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年；

建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。

Part 6

买房费用

一般来说，有以下几种费用：

1.契税

契税的缴纳比例与首套房和二套房相关。若为首套，又与房屋面积有关。

如果你是购买首套住房，并且这是你家庭的唯一住房，所购买的商品房户型面积在 90 ㎡（包含 90 ㎡）以下，那么契税会按照 1%来执行。

户型面积在 90㎡到 144㎡之间（包含 144㎡），其税率是 1.5%；如果是二套房，税率为 2%；户型面积大于 144㎡，契税按照 3%进行征收。

房屋维修基金的交存标准如下：对于多层住宅（7 层以下且不配备电梯的），每平方米为 60 元；对于多层住宅（配备电梯的），每平方米是 90 元；对于小高层、高层住宅（7 层以上含 7 层），每平方米为 145 元。

对于 7 层以上（含 7 层）的小高层、高层住宅，每平方米也是 90 元。

售房单位在多层住宅方面，要按照不低于售房款的 20%从售房款中一次性提取维修资金，在高层住宅方面，则要按照不低于售房款的 30%从售房款中一次性提取维修资金。

3.房屋产权登记费。

面积差价按照《商品房买卖合同》的约定进行据实结算，并且面积误差比的绝对值在 3%以内（包含 3%）。

5.证照印花税，5元/本。工本费。10元/本。

物业费方面，在没有签字收取房屋之前，物业费用是由开发商来承担的。而从收房的那一天起，物业服务费就由购房人来承担了。

其它费用包含供暖费、水电气费和停车费等。供暖费的金额取决于小区的供暖方式和具体价格。水、电、煤气费通常都有各自的卡，业主只需往卡中充值便可。停车费方面，有的业主需要购买小区车位，此费用仅针对购买车位的业主。这些费用通常在实际入住后才会产生，且交纳情况因业主而异。

契税和大修基金是必须缴纳的。如果收房时不交纳这两项费用，那么有可能这个房子的五证不全。

Part 7

二手房购房全流程

一、西安二手房交易的流程大致如下：

买卖双方搭建起信息沟通的渠道。买方知晓了房屋的整体现状以及产权状况。买方要求卖方提供合法的证件，这些证件包含房屋所有权证书、身份证件以及其他证件。

买卖双方进行协商，在对房屋成交价格、户型面积等各个因素都达成一致意见之后，买方就可以交纳购房定金了（需要注意，交纳购房定金并非商品房买卖的必经程序），接着买卖双方签订房屋买卖合同（也可以称作房屋买卖契约）。并且双方要签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

房地产管理部门会查验相关证件，对房屋的产权进行审查。如果房屋符合上市条件，就会准予办理过户手续。而对于无产权或部分产权，且未得到其他产权共有人书面同意的情况，会拒绝其申请，禁止进行上市交易。

房地产交易管理部门会依据交易房屋的产权状况以及购买对象来进行操作。首先，交易部门会提前设定好审批权限，然后按照这个权限逐级进行申报审核批准。只有在经过这些步骤之后，交易双方才能够办理立契手续。

6、缴纳税费。

交易双方先在房地产交易管理部门办理完产权变更登记，接着交易材料会被移送到发证部门。之后，买方凭借领取房屋所有权证通知单前往发证部门申领新的产权证。

对于需要贷款买房的人而言，在和卖方签订完房屋买卖合同之后，买卖双方要一同前往贷款银行去办理贷款手续。

买方领取房屋所有权证且付清房款，与此同时，卖方交付房屋并结清所有物业费，在此之后，双方的二手房屋买卖合同便全部履行完毕。

在二手房交易时会有多次资金和证件的交换以及手续的往来。一个靠谱的中介能够让你省时、省心且省力。

二、除了总房款，买二手房还需要交哪些钱？

除了总房款外，你还需要掏多少钱？

名义上，税费是由买房和卖房双方承担的。但在实际操作中，很多情况下，所有的税费都由买方来缴纳。

总税费公式包含契税，其税率在 1%至 2%之间；还有个税 1%；七七八八的工本费在 300 元以内；中介费为 3%；增值税是 5.6%；以及评估费和土地增值税等。这些税费加起来大约占总房价的 5%至 10%左右。

一套总房价为 100 万的房子，在不存在增值税的情形下，税费大概在 6 万左右。倘若房子未满两年，税费能达到 10 万，甚至有可能达到 11 万。

西安市二手房税费参考如下：

契税：

税率与我们购买的房子类型存在关联。例如，当我们购买 90 平以下的住宅时，首套房和二套房的契税税率是 1%；而购买 90 平以上的普通住宅时，首套房的契税税率为 1.5%，二套房的契税税率为 2%。

增值税：成交价*5.6%

1、普通住宅房本满2年（含2年）免征。

2、普通住宅房本未满2年，全额征收。

个人所得税：成交价*1%

1、普通住宅满2年（含2年），且为卖方家庭唯一住房，免征。

2、转让受赠住房一律按差额的20%征收。

3、直系赠与，看老证，满5年免征。

中介费：3%

西安市中介服务费为总房价的3%，均为买家承担。

三、二手房交易注意事项

二手房交易最关键，确权

确权，即审核产权——确认房子是否可以出售。

所要购买的房子，其一，必须具备“三证”，这里的“三证”指的是《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》；其二，必须具备不动产证。

第二，需要确认所要购买的房子是否满二满三。

2018 年西安二手房交易条件有了变化，之前是“满二满五”，现在放开至了“满二满三”。也就是说，当你购买的房子网签合同满三年时，就可以进行上市交易过户；而如果契税票满两年，那么在交易时就不会产生增值税。

注意！增值税 5.33%的税率较高。一套房子的交易金额随便达到 100 万，5%的增值税就会立刻使你多支出 5 万。

第三、需要审核产权人

审核相关人员的身份证信息，查看其是否为权属证书上的产权人；审核相关人员的身份证信息，查看其是否为权属证书上的共有权人

2、非产权人无处置房屋出售的权利

共有权人若要出售房屋，需要取得产权人的公证委托书；产权人若要出租房屋，也需要取得产权人的公证委托书。

第四，非产权人本人来签订（买卖）意向时，必须要求受托人提供相关资料。

1、房产三证原件

2、产权人身份证件

3、受托人身份证原件

4、公证的授权委托书

若授权委托书未经过公证，那么原则上是不能签订《购房意向合同》的。在特殊情况下会另行进行处理，但不管怎样都绝对不能转定。

需要特别留意的是，以下这些房屋，即便已经获得了三证，也就是《房屋所有权证》《房屋契证》以及《国有土地使用证》，依然不能进行出售。

1、经济适用房取得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的

2、产权被查封冻结

3、购房落户未满时间期限的房屋

有一种比较特殊的情形，那就是房改房的产权人为单身状态，并且年龄还未满 35 周岁，这种情况下也不能够进行出售。

签约双方意向时，必须注意这几点

校订买卖双方资料。

卖方要审核有无抵押等相关资料。

买方需要了解自身是否具备购房资格，自身的征信情况如何，能否获得贷款，以及是否具备还款能力，其中收入证明至少要是还款额的 2 倍。

明确中介费用。

经纪服务费有标准金额，目前全西安市的经纪服务费均为 3%，并且这些费用均由卖家承担。

意向金转定金。

一般情况下，买方付了意向金后，在规定的日期内是不可以退意向金的。如果在这个期间，卖方签字确认并且收取了意向金，那么意向金就会转变为定金。在这种情况下，如果出现变化，就需要适用定金罚则，即双倍返还定金，或者适用违约金条款。

房款支付事项。

在买卖过程中，各个时期的支付金额需要注意，支付的期限也需要注意，支付的方式同样需要注意。一旦这些内容被确认之后，如果不按照约定去履行，就需要承担相应的责任。

对于将要买房的人，尤其是那些对买房政策不熟悉的小白来说，以上内容一定要收藏起来，这样能为你节省很多时间。同时，也可以把它转发出去，让身边有需要的朋友看到。

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