中国基金报 泰勒

我们知晓，深圳的楼市呈现出很火爆的态势，造就财富的速度非常快。即便在 3 月和 4 月经历了一轮又一轮的抑制打压，深圳的楼市依然有着暗流在涌动，在市场上难以掩盖房价呈现上涨的预期。

在这种造富的诱惑之下，“人人都能够买房，直至达到财务自由”“30 万经过两年就会变成 200 万”“某大学生在深圳用半年时间购买了千万房产”……微博大 V“深房理”所讲述的那些诱人的买房致富的故事，让一位名叫“7 蟹姐姐”的微博用户产生了心动的感觉。

她依照这位大 V 的指示，开始四处去借钱，并且用尽了杠杆，最终买下了一套价值 728 万的房子。

结果最后宣称自己被深房理欺骗了，使得自己那价值 728 万元的深圳房产被查封了。

投资客来深炒房结果把自己炒成“韭菜”

几天前，有一位微博用户名叫“7 蟹姐姐”。她发了一篇长文，控诉一位拥有百万粉丝的微博大 V“深房理”。她声称自己被“深房理”骗了，结果自己价值 728 万元的深圳房产被查封了。

“7 蟹姐姐”的真实身份为 48 岁的苏州阳澄湖大闸蟹店主，名叫魏静。她表示自己在竭尽全力想要买下一套深圳房子的这场豪赌中，资金用完了，接着就控诉起了自己的人生导师。看到她的经历后，很多人都感到震惊。

把来龙去脉给大家梳理一遍。

微博大 V 深房理，其真名为李雪峰，是一位房产方面的专家。据相关报道，他以教导学员“极致杠杆术”以及为外地人提供能绕开限购等一系列深圳购房服务来维持生计，他拥有百万粉丝。

2019 年 9 月 15 日，魏静支出了一定数额的会员费，具体金额未提及，从而加入了深房理的“摇篮计划”。

深房理承诺，付了这个费用后，会员可以：

一、帮助获得购房资格；

二、帮助房屋成交到过户到贷款一系列操作，全程把控风险；

三、按照会员自有三成资金帮助从银行获得七成经营抵押贷款；

四、假如会员不想持有深房理李雪峰全款购入。

李雪峰在他的直播群里会教这些会员们炒房事宜。他宣称深圳房价将会暴涨，并且曾拿出过一张查询单，这张查询单是半遮半掩的，他还称自己手里不算合伙的房产有 8 套。

2020 年 2 月 27 日，深房理又一次宣扬深圳房价即将上扬。他让大家把“所有能够弄到的钱”都拿来当作首付款，不要错失获得巨额财富的机会。

在这里，李雪峰承担了担保人的角色且表现得很完美。他曾明确且坚定地对这些会员们说，而这些会员大多是单身妇女。

放心，你们身后有我。

李称深房理是为人民服务的造富摇篮。他的诸多话语令人热血沸腾，让许多对生活感到迷茫的人看到了希望。例如他提到把所有能弄到的钱用于支付首付款等。

不管有钱没钱，以贷养贷就能实现财务自由。

摇篮计划号称能够提供买房的一站式服务，能够协助会员利用三成的自有资金获取七成的银行经营抵押贷款来购置房屋。此操作有一个要点十分关键，即深房理着重指出：

垫资、贷款必须选择会员来做。

事实证明，他们确实实施了这样的行为。深房理的人协助魏静在深圳缴纳了社保，并且让她花费五万元与拥有深圳户籍的会员进行假结婚，从而使她拿到了房票。

今年 4 月，魏静成功买到了前海时代的一套房子。这套房子是一房一厅，面积为 49 平米，属于小户型。房子的总价是 728 万。

魏静没有想到，这是灾难的开始。来说说过程。

魏静被彻底洗脑，她在去年 9 月 15 日加入了会员。她一步步被安排得很清楚，首先通过非正常手段（与其他深户会员假结婚）获得了一张深圳的房票。看看她前期在这方面花了多少钱。其一，加入深房理会员花费 2980 元，加入摇篮计划花费 9800 元，总共花费 元。办社保以及办理转公司的手续，费用总计 8000 元；预收了服务费；婚票原本要收取大概 - 元，由于年龄问题，又收取了 元；假结婚证和户口本的费用是 1000 元。

魏静拿到了一张深圳的房票，从而有了上车的资格。第三步是实操以贷养贷，即通过高利贷进行短期垫资，全款买房后再办理经营抵押贷。正是由于这一步的布局不够妥当，使得魏静的资金链出现断裂，陷入了骑虎难下的境地。

深房理做出承诺，会员能够用三成资金当作首付去买房。魏静只需准备 200 多万就可以达到买房的条件。

她在买房期间，首付款原本是三成即 218 万，后来突然变为四成即 292 万。同时，贷款额度原先为 530 万，之后变成了 430 万。

深房理会员尹 X 荣的小额贷款公司提供了 436 万的垫资，随后房子被过户到了魏静手中，然而厄运紧接着就降临了。

4 月 7 日，在与尹 X 荣推荐的第一家贷款资金方见面之后，魏静被要求预付 25 天的砍头息，砍头息也就是高利贷给借款人放贷时先从本金里面扣除的利息。

尹 X 荣在签订经营贷之前，以银行觉得魏静年龄偏大以及其结婚对象年龄过小为由，称需要再结婚一次。在重新办理假结婚的过程中，尹 X 荣收取了魏静 2.3 万元作为中介费。

其后，尹 X 荣称是因为资质不好以及没有公司愿意垫资，所以让魏静更换了另一家垫资公司。这样一来，砍头息从 15 天 6.54 万元变为了 25 天 10.9 万元，年化利率高达 36%。

魏静完成这个过程后，在付完首付款之后，需要为小额贷款公司垫付资金的金额大约是 22 万元。

十余天后，也就是 4 月 26 日。由于政策发生变化，魏静无法获得银行经营抵押贷款。在此情况下，深房理再次为魏静想出了一个办法，即找另外一家小贷企业。这家小贷企业的贷款利率为月息 1 分 2，换算成年息是 14.4%。通过这种方式，先还掉前面公司的贷款，贷款期限为半年。之后再走企业贷流程，以偿还这笔贷款。

新的贷款公司仅愿意放款 430 万，然而需要偿还的过桥贷款总额为 436 万。

房屋总值是 728 万，双方的贷款额相差 6 万，这个差值占房屋总值的比例约为 1%。

这个时候，魏静已经向周围所有的亲戚都借过钱了，并且还透支了信用卡。6 万元的转贷差额成为了压倒她的最后一根稻草，深房理让会员把这笔钱借给了她，然而她在财务方面已经处于极度困难的境地，到了山穷水尽的地步。

这 6 万块钱，将魏静彻底击垮了。她确实一分钱都拿不出来了。所以，她向深房理寻求帮助。

深房理愿意借给魏静 6 万块钱应急。他要求日利率为万分之七，这样折合年化利率是 25.5%。并且要求以蟹姐姐购入房屋的 6/728 股份作为抵押物。

并且还能够借给魏静 50 万，月利息是 1 分 5。同时，都要求以对应的房屋股份作为抵押。

魏静不同意以房屋抵押，并报警，说深房理诈骗。

深房理最终做出了妥协，他签署了一份无抵押贷款合同，并且将 6 万块钱给了魏静。

但魏静并没有进行转贷操作。

可能是对后市的发展丧失了信心，或许是确实到了山穷水尽的地步，没有能力支付利息了。总之，魏静直接就将此事判定为诈骗，既不进行转贷操作，也不支付利息，这就使得房屋被小贷公司 A 给冻结了，目前正准备通过拍卖来还清过桥贷款。

5 月 8 日，罗湖法院对魏静的房产进行了查封。5 月 16 日，她的银行账户被依法冻结。

这中间有一个极为重要的变化，那就是深圳出台了新政策，规定红本房子必须满 6 个月才可以进行抵押贷款。原本要是能顺利将小额贷款公司转化为银行抵押贷款，她的资金成本就不会是年化 36%，而是 4.5%。

魏静面临资金压顶的情况，后面还有 6 个月的利息。如今她连 6 万块都需要去借，心中总感觉有些不对劲。基于此，她认定是深房理将她引领进了投资的误区，并且为她设定了这些借钱的套路。

这两家民间贷款公司的评估价格不一样，所以放款额度也不一样，进而出现了 6 万块的差额。然而，魏静对此无法理解。正是因为这 6 万元，魏静与深房理彻底撕破了脸。

深房理回应

对此，“深房理”作出了回应。其称当事人存在恶意捏造事实的行为，并且进行了恶意中伤，还涉嫌刑事犯罪。同时，“深房理”晒出了律师函。

深房理回应说：其一，他觉得自己在帮助魏静在深圳买房的过程中不存在任何问题；其二，贷款合作公司也不存在任何问题。其他工作人员无法看出有不规范问题。银行临时变动了贷款规则，这使得魏静暂时无法拿到贷款。她需要找金融公司借钱来度过 6 个月，实际成本并不高，利息相对于房屋的升值只是很小的一部分。并且他答应会帮助魏静解决差额。

他的助理帮魏静汇款 6 万元，用于支付房款差额。之后，魏静本可将房子抵押给正规金融公司，等待放款，6 个月后再转还给银行。然而，魏静拿到钱后，由于未事先打借据，似乎有想赖账的嫌疑。在他看来，魏静认定的“套路贷”协议中，在资金公司空白纸上签字是个通用惯例。单独写个名字不会有问题，要有相关转账或其他相关信息。

深圳公示房源"家底"开展楼市专项治理

我们常说，炒股有风险，投资需谨慎。炒房估计也是一样。

“深圳永远涨”这句话深入人心，许多炒房客热衷于拼命加杠杆。在此次案例里，对于 728 万的房子，仅 6 万块的差额，就导致资金链直接断裂，连 1%的现金波动都承受不了。

这些炒房客都善于借助金融制度的漏洞，凭借各种打擦边球的操作，获取成本极低的资金，以此来维持月供的现金流。深圳房价的上涨，很大程度上是由这些炒房客推动的。在暴富梦的引领下，众多的人被蛊惑来到深圳炒房，通过以贷养贷的方式，幻想达成财务自由。

如果资金链出现断裂，导致房屋断供，那就会彻底“一夜暴负”。房子会被查封并进行拍卖，倘若拍卖所得的钱足以还清剩余的房贷，这甚至可以算是一个不错的结局。因为要是拍卖房产得到的钱不够还清房贷，那么你不仅失去了房子，还得继续承担债务。

普通人在加杠杆之前，要先摸一摸自己的钱包，接着看一看自己的收入，然后思考一下自己的现金流是否足够。即便处于深圳这样非常好的行情之下，房价上涨也没有实际用处，只要银行收紧贷款，就能够立刻打破你的资金链。

近日，在查处恶意炒作房价、打击“捂盘惜售”、自查房抵经营贷情况以及下架二手房价虚高房源等措施之后，深圳官方再度出手。其首次公示了今年全市房源的“家底”。具体而言，截至 5 月底，年内计划入市的住宅及商务公寓项目有 109 个，预计供应房源套数。

近期，深圳楼市的监管政策在持续升级。证券时报于 5 月 18 日有相关报道，市场之前就已经传出“深圳二手房指导价”即将酝酿并出台的消息。另外，南方日报在 5 月 26 日有相关报道。网友和群众反映了宝安区个别地产项目存在捂盘惜售、房源内定等情况。深圳市宝安区住建局就此深入开展专项整治行动，对相关企业进行走访并进行约谈，督促房地产企业规范经营行为，让企业主动澄清不实信息。宝安区住建局已责令所有住宅项目通过委托公证公开认筹抽签选房的方式进行销售。若发现房地产开发企业或中介机构存在收取“喝茶费”“更名费”等价外费用的违法行为，将会联合市场监管部门对其实施行政处罚。

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