撰文：乔治 美编：刀妹 校对：紫藤

过去的 20 年是房地产发展的黄金时期。或许你曾听闻许多关于房子暴富的神话。在这期间，除了烂尾楼的情况，很少听到有人因为在郑州买房而遭受亏损。

就算曾经听过，所听到的信息也大多是零散的，不够完整。此次，我们将进行系统的分析并进行盘点：在过去的那些年份里，尤其是近 5 到 10 年这个时间段，在郑州有哪些房子（相对而言）是出现了亏损的情况。

别墅系

别墅是消费品而不是投资品，再好的产品，15年后统称老破大。

富人看不上，穷人买不起是别墅类产品包括超级老破大的通病。

这个世界发展速度很快，房子的更新迭代以及设计理念都在经历深刻的变化，包括物业管理的水平、装修的材质以及城市价值高点的转移。

远郊的物业为什么涨幅小呢？其实是在为情怀而买单，并非为效率买单。郑州是一个高效率的城市，像地铁以及学位等，本质上都属于一种效率的高周转。

来看现身说法。

我们都知晓，迎宾路附近是我们郑州之前的传统别墅区。当初，这里房子的房价要比其他产品高很多。

前段时间，我们就探访三所附近的别墅区项目的现状。

富人区的区域气质与北龙湖、绿博、雁鸣湖等地不同。北龙湖、绿博、雁鸣湖等地欣欣向荣、一片繁华，而这里却已呈现出王者迟暮的景象。

经实调，目前这个区域的别墅项目及相关情况如下：

贝壳网目前给出了这个报价，它很有参考价值。整体来看，曾经是豪宅区的地方，如今已经变得和普通区域没什么两样，有些房子的房价甚至和高层楼盘的价格差不多了。

走了一圈后，我们发现，曾经的那些豪宅，经过多年时间，已经变得破败了。主要的感受是，这些产品本身都是不错的产品，然而，它们却属于上个时代。

而且，最致命的是，管理已经跟不上时代的步伐了。在之前的探盘过程中，除了九郡弘和迎宾路三号之外，其他小区几乎可以毫不费力地轻松进入。我认为，对于新兴富人来说，这是绝对无法接受的。

其实，一些老破大面临着与别墅类项目相同的窘境。不过，相较于别墅，老破大的情况要好那么一点。

在高总价的前提下，要想尽快出手，只能用低单价来吸引购房者。

别墅并非好的投资项目，而是承载美好生活的项目。对于富人而言，当下住得舒适就好。尽管大部分别墅产品的涨幅较为有限，甚至无法跑赢通货膨胀。

但是，我们决不能站在自己视角去评论对错。

因为，买房追求房子涨幅，高溢价本身没有错；

但是，追求当下的舒适生活去买别墅，更没有错。

非住宅系

我们都知晓，公寓的涨幅情况是这样的，商铺的涨幅情况亦是如此，还有很多变种产品，像工业用地规划的企业独栋，其涨幅没有住宅高；商业用地盖的别墅，其涨幅也没有住宅高；另外，包括产业园之类的，它们的涨幅同样没有住宅高，这些都是公认的事实。

有些有眼光的人买入这类物业能获得不错的租金收益。然而，不动产本身的增值收益，大部分情况下甚至连通胀都跑不赢。

还是看现身说法。

办公室有位 G 哥，他是郑州地产行业的资深人士，是思达系的老员工，同时还是一位房产投资方面很厉害的人。前段时间，我们都在对 LPR 是转还是不转这个问题进行讨论。

当被问到是否已经转账时，平日里较为低调的 G 哥说了这样一句话，那部分已经转账了，还有一部分没有转账……

注意这个量词，G哥是用“批”衡量他房子数量的......

G 哥此前对公寓进行了一部分投资，并且都是整层购买的。他入手的时机在上上个周期，那时首付很低，均价大概在六七千。现在租金不仅能够覆盖月供，还有盈余。然而，每当谈到公寓时，G 哥都提出了他的看法。

公寓不是不能买，而是看你以什么价格买，买来做什么。

如果价格比较低，并且追求的并非自身的涨幅，而是租金收益，那么是可以进行购买的。然而在当下的市场环境中，很难找到那种租金能够覆盖月供的公寓，并且当前的租房行情较为普通，这非常考验个人的眼光。

但是，如果没有名额去购买住宅，只是单纯地追求公寓自身的涨幅，那么在很大概率上是会导致亏损的。

在郑州市场上看，这几年间公寓的价格基本没怎么上涨。即便有上涨的情况，如今也快跌回去了。即便有人购买的是核心地段的公寓，其价格没有大幅下降，但要是想将其变现，其实是很令人头疼的，因为需要缴纳很多税费。那税费成本该怎么计算呢？给你说一个让人感到恐惧的数字：

公寓类的交易税费依据其性质和年限而定，通常在成交额的 20%到 30%左右，甚至会比 20%到 30%还要高。

除去税费，算下你能赚多少？

所以，公寓被称作理财产品。大部分公寓的租金比住宅的回报率要高。但不能只因这点小利就损失了本金。

大部分公寓会牺牲流动性和涨幅，以换取微小的租金收益。

当然，每个人的追求各不相同。正如 G 哥所言，公寓并非绝对不能碰。如果你追求的是自身涨幅，那么就不要碰公寓。但如果你现在有一些闲钱，并且遇到了价格低、位置好的公寓（需要注意的是，这两者往往是相互矛盾的），同时你是为了追求租金现金流收益，那么其实公寓也不能完全被否定。

横盘：无形的杀手

有人说，非住宅产品存在坑人的情况，但有一个优点，那就是通常不会坑穷人。并且，别墅的购买群体相对来说是比较有限的。

对于普通人而言，买房会亏钱吗？答案是肯定的。在过去的三年里，有很多事例可以印证这一点。

买错产品带来的最大损失就是不涨。

我一直强调：房价不涨意味着下跌。买房时，即便你是为了居住，即便短期内不打算出售，也必须要在启明星升起的时刻去购买，千万不要在茫茫黑夜的时候进行入手。

永远不要轻视横盘的威力。

房子若不涨价，其第一大成本为资金成本。此成本包含贷款利息以及首付资金所具有的潜在理财收益成本。

第二大成本为房子折旧。新的房子折旧情况相对较好。然而，若楼龄在 10 年以上，在此基础上再住 3 - 5 年，那么折旧的成本就会变高。

原本不是刚入住不久的次新房或者即将入住的准新房，最终却变成了老旧破旧的小房子。像物业费、装修费用、税费等这些第三大成本，尽管在整体成本中占比较小，但它们也是需要支出的现金流。

从投资角度来看，如果你买一套房子但它不涨，那么你不但需要搭上本金以及利息，同时还需要搭上机会成本以及时间成本等。

房子一旦降价，就会让人更加心疼。欧神曾说，在一个城市的房价大幅上涨之后进入横盘期，最后那 10%的涨幅是必定要吐回去的。

相信，2017 年之后的郑州购房者，无论是新房还是二手房的购买者，都有体会。

这里面的心疼，一方面在于自己本金有损失；另一方面在于眼睁睁看着别人买的房子仅比自己早几个月就突突突地上涨，而自己的房子不但不涨反而降价。

自己亏钱倒不怕，就怕自己亏钱之后，朋友却赚得盆满钵满。人与人之间的这种比较，是最为痛苦的。

聪明的购房者，从不会在牛市的末端进行买房行为。尤其不会在牛市末端去购买那些处于外溢状态的远郊楼盘。他们反而会在这个时候选择抛售房产，这样做的目的就是为了躲避横盘期。

等到下一个处于黎明前的黑暗时刻，利用卖房所获得的钱去购置地段更为优越且质量更高的资产，展开新一轮的财富获取行动。

现在，你看明白了吗？

结语

即便在楼市辉煌的 20 年期间，全国各地在买房这件事上都有出现亏损的情况。只是个别房产的价格暴跌被整个楼市的牛市给掩盖了。

深圳东部华侨城的房价，十年间没有上涨反而下降了；像长沙这样的二线城市，房价常年处于平稳状态；同样是一百万，通过理财获得 4%的收益难道不香吗？基金年收益达到 8%也不是一件很难的事情。

商品的价格总会受到供求关系和政策的影响。作为普通人，我们一定要总结以往的经验，摒弃房价永远上涨的观念，要选对城市，选对区域，选对楼盘，确定好标的，防止自己的财富被无情地收割。

备注：

部分图片和信息是从网络获取的。文中的观点仅仅是作者的见解，并非操作建议。

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