4 月 15 日，国家统计局把 2022 年 3 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据发布了出来。

其中，沈阳的二手住宅销售价格指数在 3 月时环比呈现下降的态势，下降幅度为 0.7%；与去年同期相比，下降了 1.5%。

疫情影响使得二手市场价格缩水，这让许多想要买房的人开始进行新的思考。二手房价格再次下降，那么怎样提前做好准备，防止自己日后买到的房子变成大龄的“剩房”呢？

（来源/统计局网站）

卖不掉旧，买不起新

通俗来讲，商品价格会围绕价值进行上下波动。在商品售卖的过程中，这是一个充满惊险的跳跃过程，不管这个商品的大小如何。

早些年，很多人在买房时会考虑先上车后换乘。所以，许多人的首套房并非居住周期最长的那套。部分人把小面积的两室或一室产品、老破小，甚至公寓当作踏入房产领域的入门钥匙。然而，当他们想换房，准备卖旧买新时，却陷入了无人问津的境地。

这个时候就显现出对房产价值进行前期评估的重要。

今天我们用二手房市场进行比对，从中摸索出一些普遍的经验并分享给大家。

（来源/贝壳找房）

有些二手房为啥卖得好？

早前我们进行过分析，从二手房中介平台贝壳找房来观察的话，沈阳畅销排名前 10 的二手楼盘，并非都源自新房扎堆且市场热度集中的板块。相反，生活氛围十分醇熟，发展建设已经超过 10 年的区域更受青睐。就如同二手楼盘长期在全市销售中占据上风的奥体板块那样。

当我们细数奥体板块的特质时，除了已知的人口较为密集、交通便利以及配套成熟这几个特点之外，同样值得关注的还有区域土地市场的状态。

土地资源稀缺，也是影响区域二手市场的重要因素。

奥体板块的情况是，居住用地的成交价格不断创下新高，这使得新房产品的稀缺价值也随之大幅上升。在周边新房售价普遍较高的这种情形下，二手房市场的性价比就显得尤为突出了。

试想一个板块，它既兼顾生活氛围，又有丰富配套，这样的板块很难不引起大家的注意。部分楼盘签约了品牌物业，这些品牌物业能进行日常维护，这对板块起到了加持作用。还有一些板块本身占据着稀缺的自然生态资源。有了这些因素，二手市场的销售就更加如虎添翼了。

（来源/贝壳找房）

保值的二手房都什么样？

专业人士曾以和平区为例来分析房产保值增值。和平区的区域价值多年来持续稳定发展，在沈阳二手房售价排行榜上一直名列前茅。其中像中山公园、新世界等几大楼盘，凭借双总校学区以及一河两岸稀缺的自然生态资源等特点，其二手房出售价格更为稳固扎实。

（来源/新峰数据）

和平区是这样，皇姑区也一样。皇姑区以教育为特色。亚洲城、经典生活、中央学府等楼盘在二手市场畅销多年。

仔细观察其中楼盘的二手房出售价格，不难发现，多数小面积户型的二手单价比同园区的大面积户型要高，甚至存在几千块的差距。

（来源/新峰数据）

3 月数据体现了这一点。在 90 平以下、90 - 144 平、144 平以上这三个户型面积段中，90 平以下二手住宅的环比跌幅是最小的。

究其原因，很大一部分原因是小面积段户型住宅的功能价值比居住价值高。

（来源/统计局网站）

近年来，不少沈阳家长有比较典型的表现，他们寻求为孩子购置一套学区房，且总价较低。经过一番周折后，二手小户型学区房的价值迅速提升了。

观察学校周边近几年新建的楼盘，这些楼盘多以小户型产品为主打并热销。周边部分能让孩子上名校的公寓产品也不愁卖。

一些没有学区、没有地段、没有物业的“三无”小区，相反，它们只能在市场中处于平淡无奇、无所作为的状态。

可以说，房子如果买对了，那么接下来只要标价合理，保值转手通常难度不大，甚至有的时候一朝碰上好行情，还能直接平步青云；然而如果在买房的时候就是迎接“困难”，那么一朝卖不掉手里的房子，资金被锁住，房子就会像孙悟空头上的那个紧箍一样，牢牢地锁住业主那些关于换房的美好畅想。

文|kiki编辑|大伟