9月29日晚间，上海发布房地产新政，优化住房信贷政策。

新政提出，要落实国家降低存量房贷利率的政策。它引导商业银行稳妥有序地把存量房贷利率降到新发放贷款利率附近。这样做能进一步减轻购房人的房贷利息支出。

当前，上海首套房的贷款利率是 LPR 减去 45BP。以今年 9 月的 LPR 3.85%来计算，新发放的首套房贷款利率为 3.85%减去 45BP，也就是 3.4%。

目前，上海首套房存量房贷利率有两种情况。其一，在 2021 年 7 月 24 日至 2023 年 12 月 14 日期间的购房利率，是 LPR+35BP，其数值为 4.2%。其二，在 2023 年 12 月 15 日至 2024 年 5 月 27 日期间，购房利率为 LPR-10BP，数值是 3.75%。

假设贷款人的存量房贷利率为 LPR 加 35BP，也就是 3.85%加上 35BP 后为 4.2%。调整后，利率降至新发放首套房贷款利率的 3.4%左右。若以 100 万元的贷款本金和 30 年期等额本息还款方式来计算，贷款人每月能够节省 455.9 元的利息，总共可以节约 16.41 万元的利息支出。

新政实施后，首套个人住房贷款的最低首付款比例从 20%被下调到了 15%，下调的幅度是 5 个百分点；二套房商业性个人住房贷款的最低首付款比例从 35%调整为 25%，降幅为 10 个百分点；在差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等 6 个行政区全域），其最低首付款比例从 30%下调到 20%，降幅也是 10 个百分点。

首套房购买总价 500 万元，调降前需 100 万元首付，调降后变为 75 万元，能为购房人省下 25 万元首付款；二套房购买总价 1000 万元，调降前需 350 万元首付款，调降后变为 250 万元，可为购房人节省 100 万元首付款。

降低购房者的首付比例，这对刚需购房需求有积极作用，对改善型购房需求也有积极作用。尤其是对于改善型住房需求而言，购房门槛进一步降低了。上海易居房地产研究院副院长严跃进如此表示。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心的主任崔光灿觉得，此次的政策优化是以需求端为切入点的，其目的在于促进工作地与居住地的平衡，并且进一步对改善性住房需求予以支持。另外，在信贷端，按照不同情况实行二套房贷的最低首付款比例，与此同时，还根据不同情况、针对不同区域对住房限购政策进行了优化。

今年开始后，上海楼市新的政策频繁出台，然而市场回暖的态势依然比较微弱。从安居客上海所提供的数据来看，在 8 月，上海的二手房成交套数，与 7 月的成交套数相比较，环比降低了 12.2%。另外，新房的成交量也呈现出下降的趋势。8 月上海新房累计成交的套数，和 7 月的套数相比，减少了 14.8%。

29 日晚间，上海发布新政。之后，广州明确表示全面取消限购，成为一线城市中第一个彻底退出限购政策的城市。随后，深圳对分区住房限购政策进行了优化，并且将首套房最低首付比例调整至 15%等。

严跃进预计，十一长假之后，全国各地购房政策调整优化的节奏将会加快。各类新政策能够为房地产市场向好发展持续构建更好的基础，从而创造“房地产牛”。

(本文来自第一财经)