单刀直入

神仙姐姐：

在春暖花开万物复苏的时节，近期房市呈现出升温的态势，当下正是买房的绝佳时机。今晚，《瑞商小夜话》特地邀请到我们商会的常务理事，同时也是环海地产的总经理王送林，他将为大家分享 2019 年上海的房地产政策以及购房渠道。请大家一同聆听房哥畅谈房市。欢迎王总隆重登场！

王送林：

各位老乡，大家晚上好。做这次分享，我内心既激动又紧张。首先，我来做个自我介绍：我叫王送林，来自瑞昌码头镇流庄乡三源村聂家山，我是一个从小在山里长大的孩子。由于家境困难，每次上学的学费都是东拼西凑才凑齐的。为了能够改变命运，我立志要走出山区。凭借着自己不怕吃苦的劲头，我去到了更大的城市去闯荡。

成长历程：

2005年开始创业，开了服装店一年，经营不善，难以为继

2006年，选择了房产中介的工作，开始进入房产行业。

2006年11月12日，进入第一家公司——地田房产

2007年5月12日，进入第二家公司——中原地产

2010年5月11日，离开中原地产，开始继续创业

2010年9月18日，正式创立环海地产，至今

一、为什么选择房产行业呢？

第一是门槛低

第二是多劳多得

第三是接触有房子的更优秀的人，能学习到更多社会经验

第四是有机会能赚到比其他工作更多的钱。

从我自己的从业多年感受来说，总结出四点：

一是做中介工作，此工作涉及房产买卖的金额从几十万到几千万不等。在进行房产买卖时需要签订合同，并且要懂得相关的法务知识。

第二是大金额的资金来往，要懂得财务知识。

第三，国家的税费政策以及购房政策时常会发生变动。做中介的话，需要懂得税务方面的知识。

第四是要具备与人沟通协调的能力。这样才能处理好房产交易过程中所产生的各种问题。

上海的常住人口超过 2000 万，还有大量的外来人口流入。这使得对房产的需求呈现出多样化的特点。

二、对上海的房产方面现象：

1、有孩子，读书需要学区房。

2、孩子长大了，结婚需要婚房。

结婚之后，有了孩子，人口数量增多了，而婚房的面积却变小了，所以需要置换一套面积更大的房子。

4、以前住老公房的，需要换新房，改善住房条件。

以前住在商品房小区的，他们的居住条件变得更好了。如果有需要享受别墅生活的，就会去购买别墅。

外来的优秀人才在上海奋斗了多年。他们租房需要支出租金。而如果买套房子自己还贷款的话，其实是更划算的，因为这样能为自己积蓄。

外地人的孩子若要在上海读书，出于生活稳定的考虑，也在对买房进行思考；

8、……

房产在人的生活中占比很大。衣食住行中，住房消费是最大的。住房消费能带动其他相关产业发展。即便不说房产是国家支柱产业，起码上海的房产也是值得投资且风险最低的行业之一。

三、对上海的房产方面现象：

对于上海的房产，各位想必都有着自身的观点，而我也来讲讲自己的一些想法。

房改在 1998 年取消福利分房并实行商品房，之后出现了几次买房投资的时机。

第一次买房时机：2004年12月

投资投机发挥了作用，导致房价急剧上涨。国家采取行动进行调控，使得楼市变得低迷，在这一时期，大部分人都选择了持观望态度。到了 2006 年，在经历了宏观调控之后，房价持续攀升。

第二次买房时机：2008年3月

金融危机导致这个房地产市场进入低潮时期。当人们在犹豫是否要买房之际，2009 年宏观调控发生转向。在短时间内，房价出现了爆发式的增长。

第三次买房时机：2011年11月

楼市进行调整后进入低迷状态。然而到了 2013 年，国五条出台。自此，楼市开始反弹，房价再次达到历史新高。

第四次买房时机：2014年8月

房地产步入寒冬期。许多人认为房价终于要大幅下跌了。然而，到了 2015 年，国家出台了政策，包括降息和降准等。这些一系列的政策促使房价迅猛上涨。当人们再次准备购买房子时，才发现当初房子的价格已经翻了一倍。

第五次买房时机：2016年1月

前三个季度主要实行去库存政策，楼市环境较为宽松。到了年末，发现房价出现翻倍情况。从第四个季度开始，各种调控政策相继出台，限购政策出台了，限价政策出台了，限售政策出台了，限贷政策也陆续出台，这些政策堪称“史上最严调控”——四限。

第六次买房时机：2019年正在进行时……

十问房哥说房市：

1、目前上海的限购政策是怎样？

购房资格审核很关键，是买房的第一步。在买房之前，需要先了解自己是否具备购房资格。

上海户籍的已婚家庭，其中包括驻沪部队的现役军人家庭和现役武警家庭，限购两套住房，这里的住房包括一手住房和二手住房。

上海户籍：单身成年人限购一套住房。

未成年人能够单独上产证，条件是家庭单位不限购，并且需要全款付清。

则可以不计算购房套数

在上海市范围内，家庭名下没有任何住宅类房屋。并且要符合在网签日期前 63 个月内，累计正常缴纳 60 个月的社会保险，或者进行个人所得税申报。这样的家庭限购一套住宅。外地户籍的成年单身以及未成年人限购住房。

2、了解了限购政策，那上海的住房贷款政策是怎样的呢？

上海执行史上最严厉的贷款政策---认房又认贷。

家庭购买首套住房时，如果家庭名下在本市没有住房，并且在全国各地既没有商业性住房贷款记录，也没有公积金住房贷款记录，那么申请个人住房贷款，其首付款比例不低于 35%。

家庭名下在本市无住房，然而人民银行征信系统显示其在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录，或者在上海已拥有一套住房，这种情况下执行二套房贷政策。若购买普通住宅，首付款比例不低于 50%；若购买非普通住宅，首付款比例不低于 70%。

外地人在上海购房需交房产税，大家都知道这一点。那么，上海房产税的征收标准究竟是怎样的呢？

2011 年 1 月 27 日之后在上海购买一手房或二手房的买房人，若不符合免征条件，就都需要缴纳房产税。

房产税的计算公式：

新买入房屋的应税面积的房屋单价小于或等于某一特定金额每平米的，其税率为总价的 70%乘以 0.4%。

新买入房屋的应税面积部分，若房屋单价大于某一特定值（每平米），则税率为总价的 70%乘以 0.6%。

4、房产税应税面积如何计算？

原有住房面积加上新买入家庭住房面积，若其小于家庭人数乘以 60 平米，那么应税面积为 0

原有住房面积加上新买入家庭住房面积，这个和要大于或等于家庭人数乘以 60 平米。

原有住房的人均面积达到或超过 60 平米，应税面积就是新买入的住房面积。

原有住房人均面积若小于 60 平米，那么应税面积就等于新买入住房面积加上原有住房面积，再减去家庭人数乘以 60 平米。

所有人在上海购房都要交房产税吗？上海房产税的免征条件是什么呢？

上海人第一套住房免征房产税

2011 年 1 月 31 日前，与有血缘关系的父母（父母必须为上海人）共同生活，房屋在 2 套以内。再次买入房屋时属于首套范畴。如果父母为外地人，那么父母必须持有满 3 年的在沪居住证才可以免征房产税。如果父母没有满 3 年的在沪居住证，就需要按照人均面积缴纳房产税。

上海家庭购买二套住宅时，能够享受到人均 60 平米的优惠。对于超出人均 60 平米的部分，需要按照超出的部分进行缴纳。

如果属于二套住房的范畴，那么与其他亲属共有的房屋需要计入个人住房面积的累计之中。

外地户籍免征条件

持有《上海市居住证》且尚未连续满 3 年的话，能够先进行纳税，等到满 3 年之后再去申请退税。

持有《上海市居住证》且在有效期内，同时拥有 120 分积分的，能够在报税当天直接进行免征申请。

外籍或台岛同胞持有《中华人民共和国外国人居留签证或签注》，并且其签发地为上海，若该签证或签注连续满 3 年且在有效期内，那么在报税当天可以直接申请免征；倘若未满 3 年，可先进行纳税，等满 3 年后则可以再申请退税。

6、如果没有上海购房资质可以有哪些其它途径购买上海住房？

可以购买，可以公司名义购买、以外籍身份购买、购买司法拍卖房

7、购买司法拍卖房有法律纠纷吗？

司法拍卖房是由于存在法律纠纷，在法院经由司法途径进行判决或裁决之后，依据相关法律法规申请强制执行而进行拍卖的房产。对于购买拍卖房的一方来说，是通过正规的渠道进行购买的，不存在法律纠纷。

8、司法拍卖房性质是什么？

司法拍卖房是被法院强制执行进行拍卖的房屋。债务人（业主）若无力履行按揭合约或无法清偿债务，债权人就会通过各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下的房屋进行拍卖，用拍卖所得的价款来满足债权，作为执行款偿还给债权人。在这个过程中被拍卖的房子就是所说的法拍房。

9、拍卖房的参拍规则有哪些？

假设只有你1个人参拍，就是起拍底价成交；

假设有多人报名竞拍，就是价高者得；

参拍个人每次的出价幅度为 5000。每人都会设定自己的心理价格，若出价超过心理价格，就可以放弃不拍，且不会产生任何费用。

每套拍卖房，法院会委托专业评估公司进行评估。评估价一般是市场价的 9 折左右。一拍的起拍价是评估价的 7 折左右，也就相当于市场价的 6.3 折。二拍的起拍价是在一拍起拍价的基础上再打 9 折，相当于市场价 5.6 折起拍。

如果低于评估价成交，那肯定是买到便宜了；要是在评估价附近成交，就是不亏的，只是没捡到便宜；倘若在市场价附近成交，并且考虑到限购因素，就有了一个买房的机会，这也是合理的，主要是因为买房是出于自住需求。

10、拍卖房的税费高不？可以贷款吗？

拍卖房的税费不高，与买正常二手房的税费相近；自 2019 年 3 月份起，大部分司法拍卖房开始实行税费各自承担的政策；这意味着买方只需承担契税，而卖方的税费由买方先垫付，之后可向法院申请退回税款；与目前二手房市场中房东的到手价相比，这种方式能让买方节省一大笔税费支出，因为在目前二手房市场中是由买方承担所有税费。

可以进行贷款，贷款行为需按照银监会统一的贷款政策来执行。其基准利率设定为 4.9%，付款比例与正常房子的付款比例相同。

神仙姐姐：

感谢王总，您辛苦了！感谢各位会员热情参与，今天的小夜话已结束，期待下期再见！

王送林：

谢谢大家！谢谢各位商会领导朋友们！馨仪付出了很多，她一直在默默奉献。为馨仪点赞！

《瑞商小夜话》正处于探索时期。我们期待瑞商们能给出更多珍贵的意见，以便我们把本栏目做好。借助“小夜话”，我们要建立一个既有效又具有高价值的社交场景，让瑞商的价值得以最大程度地发挥。

瑞昌市（上海）商会

二O一九年四月十八日

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