宋朝是中国古代购房和租房非常盛行的一个时代。大量官僚士大夫选择租房居住，而较少购置房产。他们的居处狭窄简陋，呈现出别样的新貌，与之前的情况大不相同，这堪称一大历史奇观，给人留下了深刻的印象。宋朝城市人口急剧增加，经济日益繁荣，社会流动在横向和纵向空间上都大幅加剧，官僚管理制度也日益完善，这些都是购房租房业繁盛的重要原因。

【关键词】宋朝 购房租房 官员管理 科举入仕

【中图分类号】F299.29；K244 【文献标识码】A

购房与租房，在宋朝是一个重大的社会问题。学界对此众说纷纭，争论不休。较为常见的说法有“长安居大不易”，即便身为宰执大臣，也只能居住“廉租房”并且远居郊区。像欧阳修、苏轼这样的大人物，也只能狭小居住，甚至根本无力购置房产……这一说法的典型代表或许是南宋大儒朱熹，他曾说：“就如同祖宗朝的时候，众多百官都没有房屋居住，即便宰执也是租赁房屋。”神宗设置了东西府之后，宰相才有了宅邸。那么，这些说法能否反映宋朝历史的真实情况呢？宋朝到底有没有官方的购房和租房政策呢？具体又有哪些呢？两宋的风俗真的是流行只租房而不购房吗？

当然，由于资料的多少不同，从社会群体方面来看，相比于平民百姓和偏僻县乡，历史所呈现的更多是官僚士大夫阶层的集体记忆和书写；从空间角度来看，北宋的东京（开封）以及南宋的临安（杭州），因为它们是万民聚集、经济繁荣且璀璨多姿的首都，所以最为明显，购房租房的历史镜像也更集中。

宋代的购房与定居

定居于北宋东京、南宋临安等大都市的居民中，一类是皇帝、皇亲国戚等高层权贵，另一类是部分高官巨商，还有大量能够衣食饱暖的平民。生活在城市的普通坊郭户以及乡村的众多平民百姓，只要有一个栖身之处就满足了，他们大多是自己建造房屋，很少去购房和租房。

学界研究显示，宋代在我国古代建筑史上是一个具有划时代变革意义的时期。在城墙和房屋的建造方面，越来越多地运用了砖石结构。宋人房屋的来源主要有官方和民间两种方式。官府在不同的时段都会进行房屋建造，通常是由国家出资，以厢兵作为主要力量，在官属的空地上盖起房屋。这些房屋成为了官房的重要组成部分。官府有购买民房入官的现象，还有籍没犯罪或贬谪官员等人的房产收归国有等情况。这些官房有的供官署使用，有的给官吏们居住。宋朝经常出现皇帝“赐第”“赐宅”等情况，也就是说，那些受到皇帝器重的官员，在得到这份厚待和荣耀后，就不用再为建房、购房和租房而烦恼了。

官员们自建房屋的情况不少。像北宋的士大夫晏殊、李清臣、柴余庆、岑宗旦、何执中，南宋初期的宠臣张俊、医官王继先等，他们都曾想方设法建造房屋，并且这些房屋大多用于出租。在宋朝商业发展极为迅速的时期，国外学者将其称之为“商业革命”的时代。此阶段，商人、富室凭借着雄厚的财力，也建造了众多房屋，参与到市场竞争中。历史文献中有这样的记载，即豪右以及兼并之家占据了官地，然后在这些官地上起盖了房廊，之后又将这些房廊重重地赁借给他人。这些记载表明，这些房屋主要是被用来出租以获取盈利的。

宋朝各级官员在致仕退休后，常常会买产置地，购房建屋，以此颐养天年。例如王安石晚年居住在金陵（南京），他曾劝说苏轼在江宁买房安家，使得两人能够比邻而居，时常相互往来。从“劝我试求三亩宅，从公已觉十年迟”这一诗句可以看出，苏轼也有在金陵买田，希望能够陪伴在王安石身旁，终老于钟山之下的打算。南宋状元王十朋以有田来替代俸禄，在出仕与退隐之间从容应对，退官之后成为乡绅，建造房屋置办产业，在故乡安心居住。辛弃疾在淳熙八年（1181 年）春开始兴建带湖新居和庄园。他依据带湖四周的地形地势，亲自规划了“高处建舍，低处辟田”的庄园布局，还对家人说：“人生在于勤劳，应当把致力耕田放在首要位置。”他将带湖庄园取名为“稼轩”，还以“稼轩居士”自号。南宋的刘克庄长期在莆田居住，在待阙的时候，他购置田地、建造房舍，对乡里的诸多资源进行经营。按照人之常情来看，这样的情况应该是比较多的。

在宋朝，财产税较为盛行，是以“以资产为宗”。房屋被归入家产范畴，需向国家缴纳税款。宋朝在房屋出售方面有诸多政策规定：其一，设立了专门的机构来管理房屋事宜。“店宅务”，又名“楼店务”，始于宋代，起初主要是对京城的官属房屋邸店进行管理，之后在各州也设置了店宅务，负责对官屋的买卖以及修缮进行管理，同时也承担着对买卖房屋收取利税的工作。其次，关于民间“自管房”的买卖事宜，宋朝有规定。规定亲邻享有优先购买权，并且在买卖过程中，有职业经营者“牙人”从中进行沟通协调。同时，买卖还必须有官府进行监督，要签订契约，并且收取利税。宋仁宗朝曾经颁布敕令：在进行典卖田宅的交易时，如果从最初的交易开始，不曾询问邻人并签订契约，那么可以在一百天内主动自首，这样可以免除罪责，只需收取抽贯税钱。实际生活中存在不问亲邻的人，也有伪造契约的，还有强买欺诈的，这些行为导致了大量田宅纠纷。最后，在房产作为遗产继承时，宋朝的政策较为明朗，婚生子女的继承权有规定，非婚生子女的继承权也有规定，遗孀的继承权同样有规定。《宋刑统》规定：各种应该分田宅以及财物的情况，兄弟要平均分，妻家所得的财物不在分的范围之内。兄弟死亡的，儿子继承父亲的份额。兄弟都死亡了，那么各个儿子平均分。未娶妻的人，另外给予聘财。姑姐妹未出嫁的，聘财是男子聘财的一半。寡妻、寡妇没有儿子的，继承丈夫的份额。这一法规虽然会因时间、地点、人的不同而有稍微的调整，但大致延续到了南宋。在其中，最能引起人注意的或许是女性私有财产权的法制化。

租房与“移民”群体

宋代社会中有大量的“移民”，包括官员和商人。他们经常更换工作地点。这使得宋人租房成为一种奇怪且突出的历史现象。著名宋史专家周宝珠先生指出：“房屋租赁业在东京成为最赚钱的一种行业。”

一般来说，在京城工作的官僚士大夫，还有那些从外地来到京城经商和求生的人，他们是有购房或租房需求的社会群体。然而，宋朝出现了一个很奇怪的现象，即很多官僚士大夫明明在京城工作，却仅仅选择租房，而不选择购房。

北宋翰林学士王禹偁，在他晚年于东京开封租房的情形，能从他所写的诗中看出。租房时间很长，居处也很简陋。具体情况如下：他的身体和容貌每天都在衰老，在京师已经赁宅十年了。那阁中曾经容下三只凤鸟栖息，而自己的巢就像鹪鹩那样，只有一枝可以栖息。墙上挂的图书大多没挂多久，砌边栽种的芦苇也频繁被移走。人生的荣贵和贫贱都有其定数，自己也会去买茅庵来映照着槿篱。

宋真宗曾亲自前往枢密副使杨砺家进行吊唁。抵达之后，他发现杨砺是租住在“委巷中”的。由于这个地方，皇帝的乘舆根本无法进入，所以皇帝只好冒着雨步行前往。皇帝还参观了时任参知政事陈彭年的居所，看到他所租赁的居室十分简陋破败，不禁连连发出叹息惋惜之声。枢密副使和参知政事在北宋都是地位仅次于宰相的朝廷高官，翰林学士也是朝廷中重要的清贵之官。然而，杨、陈去世的时候，他们都只是租赁着简陋的屋舍居住。从这一点可以看出，在北宋时期，高官租赁房屋居住应该是一种较为普遍的现象。

苏轼的表兄文同只是个地方官，他写了一首长诗，在诗中抱怨居所的简陋；南宋的方岳在被贬官期间，更是赋诗感慨自己居所条件的恶劣，诗中写道：“租赁的房屋真像一艘有百处漏孔的船，每一场风雨都让人感到骚动不安。从头开始躲避座位，不停地迁移，双手搬书都已把编绳弄断。叹息怎敢对这住所有三宿的留恋，勉强支撑又哪里能有一袋钱呢。世间的事情更多得就像这房屋，暂且暂且顺着过好眼前吧。”南宋官员张卿与文同、方岳情况类似，他赋诗来描述自己所租的房屋：“有一个小小的园林和矮矮的屋子，一天的房钱是一贯足够。自己官至正郎，孩子在其中读书，还有一妻一妾，她们常常和睦相处。”

这些集体记忆极为类似。尤其像杨简在浙江任职时，他曾对自己租住的房屋进行了描写：“租赁的住宅狭窄简陋，外面高而中间低，没有可以休息的地方，客人来了无法挽留，也不适合用来侍奉双亲。偶然在宝莲山之巅得到了官府的僧屋，帅君向来礼贤下士，为他更换了居住的地方，还让他随意规划布局，于是在高爽的地方创建了书室。”前面所提到的这些情况都体现出地方官租房以及居所的狭窄和破败简陋。

总的来说，宋朝的高官以及州县官员，如果不是刻意展现为官清廉的话，他们在租房和住宿方面条件不佳的情形，好像到处都是。为何会出现这种情况呢？

宋朝官员多随工作岗位变动而迁转流离，选择租房居住

宋朝是一个重文轻武的时代。在宋初两朝的时候，就大力推动科举考试，并且扩大了取士的人数。到了宋英宗朝，把原本四年一次的科考改成了三年一次，而这一改变自此成为了此后近千年间的定制，同时也大大增加了录取的人数。有很多因恩荫补官的人，这使得官员人数急剧增加。到了宋仁宗和宋神宗朝的时候，整个社会开始出现“三冗三费”的窘迫状况，在这当中，冗官是一个重要的方面。

宋朝对这些官员采取了避籍法、迁转法等管理举措。他们大多不能在籍贯地任官，也不能在拥有田宅的城市任官。而且每三年就需要调整工作岗位。甚至出现了“监司、郡守，往往数易，或到任未满一年，或才三两月辄代去”的这种情况。由此可知，宋朝官员的频繁调动是普遍现象，不像前朝和后世那样长期在一个州县为官。即便在朝为官，也时常会有换岗调转、因事被贬、往返于朝野之间的情况。像我们熟知的范仲淹，就曾三次被贬谪，被赞誉为“三光”；欧阳修曾历任滁州、扬州、颍州、应天府、亳州、青州、蔡州等州府；苏东坡在《自题金山画像》中提到“黄州惠州儋州”，在《泗州除夜雪中黄师是送酥酒》里说“逐客如僧岂有家”等，这些都是明显的证据。总之，宋朝的官员士大夫，像苏轼所说的“我本无家更安往，故乡无此好湖山”以及“故山归无家，欲卜西湖邻”这般，他们会随着工作岗位的变动而迁转流离，大多持有四海为家的心态。

清人赵翼曾说宋朝“对百官的恩赏唯恐不够”，坊间流传宋朝有高薪养廉的说法。实际上，宋朝普通官员的薪水并不高，所以很多官员暗中从事生产经营活动，以此来增加家庭收入，改善生活。在历史文献中，州县官员感叹穷困窘迫的例子几乎随处可见，数不胜数。换言之，对于薪酬所得用于购房这一情况，大多数官员并不能轻松应对且很宽裕。同时，他们还面临着工作地点随时可能更换的状况。除非退休离职，不然“待阙”和“宦游”就会成为他们生活的常态。正因如此，他们不得不更多地选择租房居住。

宋朝的科举入仕制度引致考生赁房居住

宋朝科举取士与隋唐不同。其区别在于，除了制度更为严密且扩大了名额之外，最重要的是考中进士者能够直接释褐为官。这样一来，激发了全民读书的浪潮，像福州那样，城里人家有一半都在读书，由此可见吸引的考生数量是很多的。学界有人称宋朝是一个“士人社会”。著名史学家陈寅恪称“华夏民族之文化，经数千载演进，在赵宋之世达到极致”。邓广铭先生则发出“两宋时期的物质文明和精神文明所达到的高度，在整个中国封建社会历史时期中，可说是前所未有、后无来者”的论断，这与那一批前赴后继的庞大群体“为往圣继绝学”有着密切关系。

唐代开始省试在京城举行，宋朝也是在京城举行。宋朝还将殿试设为定制，同样在京师举行。每到开考的年月，科举大军浩浩荡荡地涌向京城，导致开封和临安人潮涌动，十分热闹。史料记载，宣和元年时，诸道进士赴省试的人数有几万人。每到开考时节，南宋临安的“诸路士人”比平常多十倍，有十万人纳卷。众多考生涌入京师，他们的住宿成为了一个大问题。其中，不少考生选择了租房来居住，还有一些考生暂居在寺院以及郊区。

有很多关于考生赁房居住的记载，比如洛阳人王著，刚开始跟着宛句县的张嘏在东京应举，很长时间都没有消息，于是“赁居在相国寺东”；景祐四年，李从周到京城参加科举，“和几个同伴在麻秸巷租了房子”；南宋淳熙年间，襄阳人刘过“将要去参加省试，进入都城后，租了偏僻小巷里的密室一起居住”……这些为应考而租房的士人数量不少，但能脱颖而出、考上的毕竟是少数，没考上的只能准备下次再考。然而，有一些考生，他们从京城前往故乡，路途是很遥远的。在时间方面，花费很多；在金钱方面，花费也很大。正因如此，这些考生就会选择长期在京师租房子住，勤奋刻苦地读书，为准备来年再次参加考试而努力。

（作者为厦门大学历史与文化遗产学院教授）