桂林、柳州、北海等城市或许是外地人对广西的首要印象，然而广西壮族自治区首府南宁，很多人对其印象反倒不深。实际上，南宁在广西人口方面是最多的，在 GDP 方面也是最高的。

南宁市在广西中南部。它的南面与防城港和钦州这两个临海城市相连，还与边境城市崇左相接。此地距中越边境约 200 公里。它具有近海、近边，沿江、沿线“两近两沿”的特点，是西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。

南宁被称作“邕城”。西江有一条支流叫邕江，它自西向东流经南宁市区。南宁处在北回归线南侧，属于典型的亚热带季风气候，这里降水丰富，夏季较长而冬季较短，四季都呈现出青葱的景象，因此素有“中国绿城”的称呼。

在广西各市中，南宁市的 GDP 水平位居第一。

南宁市是广西各市中常住人口数量最多的城市。2021 年数据显示，南宁市常住人口为 883 万人，玉林市常住人口为 582 万人，南宁市比玉林市多 301 万人。近十年来，南宁市常住人口增长速度加快，2001 年到 2011 年增长了 70 万人，2011 年到 2021 年增长了 193 万人。南宁市的常住人口比户籍人口多出 82 万人。由此可以看出，南宁市对于外市人口具备一定的吸附能力。

人口增长使得南宁楼市经历了长达十几年的繁荣。和许多省会城市一样，在经历了潮起潮落之后，曾经热闹非凡的这个楼市，也走上了一条回归的道路。

两个小高峰

2007 年成为南宁楼市第一个高峰期的起始点。克而瑞（广西）调研数据表明，2007 年南宁新建的商品住宅其销售面积将近 600 万平方米，创造了 15 年以来的新高纪录。

2009 年，在 4 万亿政策的刺激之下。南宁的楼市再次出现了量价齐升的情况。在这一年，来自外地的那些“炒房客”开始有了蠢蠢欲动的迹象。

广西新闻网当时有报道称，2009 年南宁新建商品房的销售面积为 855.53 万平。此销售面积同比有增长，增长幅度为 84.8%。同时，销售套数也有所增长，增长比例为 72.29%。并且，商品房的成交量突破了 2007 年同期的历史最高水平。在当年，南宁新建商品住房的成交均价为 4656.02 元/平（包含经济适用房），该成交均价同比增长了 22.03%。从成交房源的购房者群体方面来看，南宁本市的购房者占据 63.44%。外地购房者则占 36.56%。外地购房者的比例提升了大约一成。

2009 年，南宁出让的土地规模有大幅上升。住宅国有土地使用权招拍挂出让合计 1380.79 亩，与去年相比增长了 110.52%。同时，成交总价达到 58.73 亿元，同比增长 432.37%。并且，平均楼面地价每平方米为 2041.30 元，同比增长 147.12%。

当年 12 月，经过多轮激烈争夺。华发股份成功以总价 24.7 亿元获取了位于南宁市英华路南面的一块占地 278.97 亩的地块。该地块的楼面价约为 5400 元/平。由此，华发股份成为当年南宁楼面地价和总价的“地王”。2010 年 3 月，南宁市的金浦路地块以 15.9 亿元的价格出让。此地块的楼面价约为 1.1 万元/平。这一出让刷新了当时南宁的楼面地价。

2010 年起，全国和南宁的楼市政策不断出台，迎来了严厉的调控。2011 年，南宁实施了限购政策。南宁市户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，不能购买住房；非南宁市户籍居民家庭拥有 1 套及以上住房的，不能购买住房；非当地户籍居民家庭无法提供在南宁市内累计 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，不能购买住房。

第一轮限购持续到 2014 年 4 月末。那时，楼市处于低迷状态。南宁起初对北部湾城市居民的限购政策进行了放松。在当年 9 月末，南宁宣布全面取消限购令，外地居民在南宁买房都不受限购限制。2014 年南宁市新建商品住房全年的成交均价为 6828 元/平方米。

2019 年，南宁楼市依旧处于高速增长周期。

2016 年，南宁楼市的成交量再次达到新的高度。南宁市住房保障和房产管理局的相关数据表明，南宁全市新建商品房的成交面积为 1443.42 万平方米，与去年相比增长了 29.28%；成交的套数也有所增长，同比增长 35.41%。其中，住房的成交面积是 1256.29 万平方米，同比增长 28.12%；住房的成交套数同样增长，同比增长 26.55%。

此后几年，南宁新建商品住房的成交量呈现出稳步上升的态势。一直到 2020 年，由于疫情等因素的影响，投资客纷纷离场，南宁的楼市开始步入下行周期。克而瑞的数据表明，在 2020 年，南宁市的商品住宅成交面积为 955 万平，与上一年相比，降幅达到了 17%。

克而瑞地产研究院指出，在 2021 年的南宁市场调查报告中，2016 年至 2019 年南宁楼市的成交量和价格呈现高速增长态势。这种增长主要是因为五象新区规划带来了利好，以及广西地级市的高铁通车。这些因素拉动了沿线城市的投资客纷纷涌入南宁，同时也刺激了本地的刚需和改善需求得以释放。

库存攀高

南宁楼市在走完两个小高峰之后，从 2021 年开始进入下行通道。

国家统计局数据表明，从 2021 年 7 月起，南宁市的二手房价格开始下降。到今年 8 月，南宁二手房价格已连续下跌 14 个月。安居客数据显示，9 月时南宁的二手房均价是 1.1 万元/平，相较于 2021 年 7 月的高点 1.16 万元/平，下跌了 5.17%。并且已经跌回到 2019 年的水平。

国庆假期刚刚过去，南宁市的销售情况看上去不太理想。当地的房产中介向第一财经透露，在国庆的七天时间里，南宁市贝壳平台的住宅成交量大概只有 100 套，然而往年的成交量是这个数据的三倍。

南宁楼市的库存去化周期处于较高水平。克而瑞统计的数据表明，在 2022 年 9 月末的时候，南宁市新建商品住宅的库存有 805 万平，其消化周期是 25.6 个月。

楼市去化面临困难。之前在南宁购房时，需要额外缴纳几万甚至几十万的“外收”，而现在这种情况也随之消失了。“外收”的意思是，在限价的状况下，开发商仅能依据房管局的备案价来卖房。倘若备案价未能达到开发商预期的利润价，那么就会收取一笔合同之外的款项，否则就无法签订购房合同。在之前楼市销售情况较好的时候，“外收”几乎成为南宁楼市人人都知晓的秘密，在人民网领导留言板上，有不少购房者针对“外收”进行了投诉。

南宁市的一位房产中介向第一财经表明，当下南宁市的开发商大多已不再收取“外收”。原因在于开发商的销售状况欠佳。

当前南宁楼市的气氛充满了降价促销。邕有家不完全统计显示，在“金九银十”期间，南宁市有超过 45 个楼盘释放了优惠信息，这些优惠信息包含 0 首付、一口价特惠房、送车位、送物业费、送家装礼包等政策。

当前，南宁楼市不存在限购的情况。今年 3 月，在这一基础上，南宁市区针对购买第二套普通商品住房的商业贷款，其最低首付比例从 40%降低到了 30%。

4 月，南宁市住建局公布了购房契税补贴政策。此政策规定，在今年 3 月 25 日至 6 月 30 日这段时间内，于南宁市区（不包含武鸣区）购房的教职工、相关留邕人才以及市民，能够申请不同额度的契税补贴。

9 月 21 日，南宁公积金管理中心发布了《南宁住房公积金管理委员会关于实施多子女家庭使用住房公积金支持政策的通知（代拟稿）》，此通知被称作《代拟稿》，并且该中心向社会公众公开征求意见。根据《代拟稿》，生育二孩的家庭若购买自住住房，其住房公积金贷款最高额度在现行南宁住房公积金贷款政策规定的额度之上提高 10 万元；生育三孩的家庭购买自住住房时，住房公积金贷款最高额度在现行政策规定额度基础上提高 20 万元。

南宁市之前发布的通知表明，从今年 5 月 1 日开始，首套住房公积金贷款的最高额度是 80 万元，第二套是 70 万元。这意味着，依据《代拟稿》，生育二孩的家庭在购买自住住房时，住房公积金贷款的最高额度能够提升到 90 万元；生育三孩的家庭则可以提升到 100 万元。公积金贷款利率比房贷利率要低，这是很明显的。如果《拟定稿》得以通过，那么就会减少多子女家庭在购房时所面临的经济压力，并且能够促使更多的购房需求进入市场。

9 月末，南宁市开始了金秋住房团购活动。该活动面向南宁市的各机关单位（包含驻邕部队）以及事业单位、国有企业。推出了首批大约 2000 套住宅。目的是满足购房者的刚性和改善性住房需求。同时助力项目摆脱困境。并且提振房地产市场的信心。

据悉，团购房源能在现有的优惠基础上获得 1 至 10 个百分点的特别优惠。同时，会统一给予 40%的购房契税补贴。购房者还可以自行挑选利率较低的按揭贷款银行。本次团购活动的项目交易价格会保价 3 个月。购房交易资金会 100%纳入资金监管账户。并且承诺如果逾期 6 个月仍无法交房，就可以无理由办理退房退款。

多项楼市松绑政策出台后，南宁市新房市场的成交量有显著增长。克而瑞的数据表明，在 9 月这个时间段，南宁市新建商品住宅的成交面积达到 42 万平，相较于上一个月环比增长了 60%，与去年同期相比增长了 22%。然而，倘若把时间跨度拉长到今年的前 9 个月，南宁市新建商品住宅的成交量是 281 万平，与去年同期相比下滑了 40%。

南宁市的一位本地房产经纪向第一财经表明，当下南宁的楼市处在下行的阶段。要是想要进行投资的话，就必须要慎重地进行考虑。