前两年社区商业的关键词是“资本入局”。2019 年社区商业的关键词为“探索”。

城市居民生活水平提高以及城市住宅郊区化发展，预计到 2020 年，中国城镇住宅物业面积会达到 300 亿㎡，中国社区服务消费将进入万亿级市场。可以明确，社区商业已然成为一种优质资产，其价值不亚于位于城市中心购物广场的二、三层。

前两年社区商业的关键词是“资本入局”。2019 年社区商业的关键词变为“探索”。到了 2020 年，社区商业经历了资本的狂热后回归初心，针对消费者需求进行调整与布局，或许这才是最好的办法。

“物种更新”：探索创新愈挫愈勇

2017 年底起，苏宁、阿里巴巴、京东、美团等各大电商巨头开始进入社区生鲜市场。它们采用“超市+餐饮”的线上线下模式进行探索，并且加大了线下开店的力度。同时，各家生鲜超市的配送半径和时间较为相近，基本都在 3 公里范围内，能在 30 分钟内送达。经过两年多的激烈竞争和拓展市场，到 2019 年，曾经的“新物种”进入了验证期。

2019 年 6 月，“盒马鲜生昆山新城吾悦广场店”营业还不到 8 个月就宣布停业了。在此之前，它推出的盒小马这种延伸业态在苏州的首店，运营了 302 天后也宣布停业了。7 月，永辉超市旗下的“超级物种”在上海的首家门店五角场万达店关店了，该店开业时间还不到两年。值得一提的是，这是双方在新业态布局之后首次面临关店的情况。

究其原因的话，盈利是“新物种”需要面对的首要考验。比如永辉超市，从 2015 年成立永辉云创起，它就一直在进行创新，试图找到新的利润增长点，“超级物种”是永辉云创孵化出的新零售的核心环节。可是，财务数据表明，承载着永辉创新业务的永辉云创一直处在亏损的状况。2016 年永辉云创亏损 1.16 亿元。2017 年永辉云创亏损 2.67 亿元。2018 年永辉云创亏损 9.45 亿元。亏损幅度呈不断扩大的态势。为了挽救上市公司的业绩，在 2018 年底，永辉超市只得甩掉这个“包袱”。

事实上，在 2019 年，除永辉超市外，社区商业存在类似困境。1 月时，生鲜电商平台呆萝卜因经营不善致使资金链断裂，从而引发了关店危机；4 月，美团旗下的新零售业态小象生鲜宣布关闭无锡及常州地区的门店；11 月底，社区生鲜电商妙生活被曝已关闭其所有门店，悄然退场……

运营成本上升会影响经营利润。合硕机构首席分析师郭毅表示，部分生鲜新业态在经营时出现亏损。这主要是因为其在各方面的管理未能实现优化，进而影响到了企业的现金流。最终，这些企业只能及时止损，甚至退出市场。财经评论员严跃进直言，生鲜新业态大量涌现的主要原因是背后资本的推动。消费者倾向于在资本补贴下能获得更低价格的商品，而一旦补贴减少，新物种就会回归商业本质。

郭毅同时指出，社区生鲜新业态的出现是在消费升级的时代，也是新消费场景下的必然趋势。部分生鲜商家未能实现营收，很可能是在运营和管理方面出现了问题。如果能够持续优化，就会拥有足够的成长空间。商业巨头探索新业态新场景，是因为他们看好社区消费的未来前景，以及因趋势演变而形成的新商机。因此，关店调整时常发生。然而，各大商业巨头并未被此打倒，反而越发勇敢。他们从未停止过探索的脚步。郭毅表示：“伴随着消费升级，对于消费场景的再造以及对人群的细分，会做得越来越细致和具体。”

目前来看，2019 年商业巨头把创新赛道聚焦到了“买菜”业务上。实际上，买菜属于日常生活中高频且刚需的事项，它能够通过即配解决方案得以满足，这符合由硬实力累积形成的竞争壁垒以及超长的红利周期。

于是，生鲜电商玩家以“买菜”为新入口，继续分割市场。2019 年 5 月，苏宁小店的买菜业务“苏宁菜场”在南京开始运行。它采用门店自提的模式，也就是说用户在当天 21 点之前下单，第二天就可以到附近的苏宁小店提货。6 月，上海盒小马进行了改变，成为全国首家盒马 Mini。在这个过程中，家常蔬菜、家禽肉食等散装非标产品区全新出现，与之前相比，种类更加齐全，面积也有所增大。10 月，“永辉买菜”App 在重庆进行测试，宣传“永辉到家，30 分钟速达”。其前置仓能够辐射 3 公里范围内的所有用户，正式进入社区买菜领域……

2019 年，除了涉足“买菜”业务之外，对于细分场景的探索也经常能看到。 2019 年，在 2019 年的时候，除了有“买菜”业务这方面的涉足之外，对于细分场景的探索也是经常出现的。 2019 年，除了涉足“买菜”业务这件事之外，在细分场景方面的探索也是常常能见到的。出现了永辉超市推出的全新业态“集市生活”，其以生鲜、食百、休闲商品为主，把传统集市文化和时尚现代农贸市场装修相融合。同时，还推出了为满足白领消费需求的社区超市七鲜生活，七鲜独创的“七范儿”打造了酒吧+美食店+杂货铺+社交的全新业态。

越开越小：小而精成社区商业新趋势

在零售业中，商圈是有分级的，不同的商圈呈现出不同的零售业态。一级商圈是全城性的商圈，二级商圈是区域商圈，三级商圈是社区商圈，最后一级商圈是社区楼下。菜市场和大型超市可属于第二、三级商圈。2019 年，位于第四级的小业态的 Mini 社区生鲜店成为了资本的角力场。

6 月，盒马 Mini 首家门店开业。它所需的面积仅为 300 至 500 平方米。其定位是独立于盒马鲜生大店而存在的社区业态。盒马鲜生的创始人兼 CEO 侯毅公开表示，盒马 Mini 的门店坪效超过盒马大店，并且要以小步快跑的方式来实现目标。永辉超市不甘示弱。2018 年年底，它在福州开出全国首家永辉 Mini 店。此后，Mini 店成为 2019 年的重点发力对象。它以超市思维经营，一方面保留永辉生鲜特色，提供高性价比；另一方面依托大店发展共享供应链等资源，并且和大卖场共同承接未来到家业务的发展。

事实上，Mini 店的经营面积是 500 平方米。大卖场的面积比 Mini 店高出 10 倍。大卖场的选址多在商圈的核心地段。租金一直在上涨。这些因素导致大卖场的盈利之路愈发艰难。而 Mini 店离社区消费者更近，能够接到社区的一线流量。所以 Mini 店成为了零售企业的扩张利器。永辉超市以 Mini 店为例，Mini 店已成为其目前复制速度最快的业态。数据表明，仅在 2019 年前三季度，永辉 Mini 就已开店超过 520 家。所以，不仅永辉超市，盒马鲜生也如此，同时盯上小业态的还有步步高开设的“汇米生鲜”、华润万家开设的“乐购”、家乐福开设的“Easy 家乐福”等。

进一步来看，社区消费者的需求得以扩大。除了生活服务之外，基于社区居民的消费需求，餐饮创新以及儿童亲子等业态，催生了社区商业的新型发展。同时，零售业创新业态分布较为均匀这一特征，也与当下社区消费的新趋势相契合，并且成为购物中心打破同质化尴尬的突破点。基于此，社区商业开始向一站式社区商业中心演进。它具有小而精、小而美、一站式、综合性的特点。未来，或许可以通过规模更小的社区商业中心来满足便民便利的需求。

2019 年底盒马鲜生开设了“盒马里”，这是一种新的尝试。“盒马里”主要提供“一站式一体化”服务，其中涵盖了零售、餐饮、生活服务、亲子这四大业态，主要服务 3 公里内的社区居民。与内部情况对比来看，“盒马里”解决了盒马之前 6 种不同业态分散的问题，更加趋向于整合化，服务也偏向于集中化。

目前来看，“盒马里”等所谓新物种业态的分布和传统的社区购物中心相似，与近年来传统百货的升级方向以及房地产商的社区配套是一样的。郭毅说，体验式消费的业态需求程度很广泛，能够衍生出的消费场景也更加多元。她指出，对于“盒马里”来说，营造不同场景，可能会吸引不同层级的商家进驻，这样会演变出独特的商业模式。即便属于同种业态，面对不同人群的商业业态也会有很大差异。她举例说，例如在教育方面，所匹配的是国际教育机构还是普通的培训机构有所不同，是体验式的教育场景还是普通课桌式的教育场景也不一样，并且所面向的细分人群也都有区别。

从商业消费角度来看，业态仅仅是最基础的消费元素。必须以周边客群的类型和消费需求为依据，同时要考量能否针对目标客群进行业态调整布局、引进商家、开展日常运营维护以及组织社群活动，还要看能否衍生出更丰富多样的商业模式，这些才是考察社区商业未来发展与利润空间的核心要点。