“低首付”卷土重来 听起来“真香” 实际上“真坑”

首付最低为 5%，要等到收楼之后才开始供楼。近日，“低首付”在广州的楼市中重新出现了。

记者走访得知，有个别开发商用低于 15%的首付来吸引顾客，还宣称通过消费贷能够达到低至 5%的首付比例。广州房地产中介协会在前几日发出了风险提示，提醒人们不要盲目相信零首付、经营贷、消费贷等购房模式，要做好风险评估，以防陷入经济困境。有律师指出，低首付通常会伴有开发商垫资的情况，也会有融资以及首付贷等违规操作。购房者若采用低首付的方式，一旦被银行查出，就会面临停贷的风险。并且，如果购房者无法及时偿还银行贷款，那么他们抵押的房产将会面临被拍卖的风险。

“消费贷”再度混入楼市

大壮名城称“5%首付起”

去年 9 月底，广州楼市新政得以落地。此新政使得首付比例降低至 15%，并且不再对首套和二套住房进行区分，将最低首付款比例统一设定为 15%。然而，近日记者展开走访时发现，在广州，个别楼盘向购房者提供了低于 15%的首付方案。

大壮名城销售中心沙盘。

黄埔的大壮名城销售中心内，洽谈区的桌子上展示着“首付 5%起，收楼再供楼”的宣传牌。销售人员称，购房者需准备 5%的首付，而剩下的 10%以消费贷的形式来达成。消费贷的利率在 3.6%-4.1%之间，可先息后本，头两年只需还利息，无需还本金。以该项目一套约 105 平方米的单位作例子，它的总价约 540 万元。其中 15%的首付大约是 81 万元；5%的首付大约是 27 万元。而消费贷与房贷加起来的额度达到 513 万元。该销售人员坦承，实际上这就是“首付贷”。

所谓的“收楼再供楼”，该销售人员明确表示，“并非是收楼后才开始供楼，这只是吸引客户来看房的一种手段。”销售人员还称，“正常办理完贷款后的 15 日，就需要开始供楼，不过要两年后才收楼。我们的操作办法是，给购房者补贴头两年的贷款利息，是以提供额外折扣的形式来实现的，实际上最终就是总价有进一步的优惠。”

资深按揭业内人士告知记者，对于购房者而言，“超贷”在一定程度上能够降低首付的门槛，不过也使房产的月供压力有所增加。尽管首付的来源审查并不严格，但是以贷款充当首付是不被许可的。低于 15%的首付宣传，扰乱了国家的房产调控政策。

多地发出风险提示

剑指“零首付”“消费贷”

楼市回温后，“低首付”“零首付”旋风曾一度哑火，如今又再次吹到多地。“首付贷”“消费贷”也重新回到大众视线中。有的楼盘宣称与银行、金融平台有合作，能够利用大额消费贷来为购房者填补首付不足的空缺；还有贷款中介用自己的“小金库”为购房者提供垫资服务。

房地产广告中涉及贷款服务时，应当注明提供贷款的银行名称以及贷款额度和年期。“低首付”这种表述存在涉嫌虚假宣传的情况，“收楼再供楼”这种表述也存在涉嫌虚假宣传的情况，多地已经发出了相关的风险提示。

今年 10 月起，广州、中山、重庆等多地的协会、监管部门以及住建部门已针对各类购房陷阱问题进行了公开警示。12 月 23 日，广州市房地产中介协会在其官网发文表示，在个别城市中，有新房项目以及中介机构违规发布买房“零首付”、代办“首付贷”等相关信息。为了提升购房群众的风险防范意识，该协会提出了多个需要重点关注的风险事项提示。中介协会提醒：要理性地评估个人的经济实力，要理性地评估贷款偿还能力，要理性地评估实际需求，要理性购房，不要盲目轻信“零首付”这种购房模式，不要盲目轻信“经营贷”这种购房模式，不要盲目轻信“消费贷”这种购房模式，要做好风险评估，避免陷入经济困局。

12 月 21 日，中山住建部门发布风险提示。近期周边城市有个别开发企业，为促进项目成交，联合第三方公司违规推出一些购房营销噱头，如“免息垫首付”“零首付”“首付贷”等。部分首付资金不足的购房者，被零利息、返现等说辞所诱惑，他们听信了销售及贷款中介公司的话，办理了“零首付”，从而造成了资金损失。10 月 21 日，重庆金融监管局发布了一则通知，目的是进一步规范个人住房按揭贷款，以促进房地产市场平稳健康发展。通知着重指出，要加强“假按揭”的风险防控。各银行机构需建立并完善个人住房按揭贷款的内控制度，严格落实借款人面谈制度，始终坚持通过现场调查以及数字化工具等多种方式，全面核实贷款申请相关信息的真实性、完整性与有效性。

上海易居房地产研究院的副院长严跃进在接受新快报记者采访时讲道，“5%的首付比例，并非是在打‘擦边球’这种行为，而是属于违规的情况，对于购房者而言，并没有提供多大的保护，大多只是楼盘的一个噱头罢了。”严跃进进一步指出，15%的首付属于历来较低的首付比例。部分楼盘以“5%首付”进行宣传。这表明楼市交易存在一定的均衡分布差异，部分楼盘面临去库存的压力。在房地产市场回温之后，对于一些市场乱象，应当保持足够的警惕和关注。

律师：

“低首付”属违规操作

或藏“钱房两空”风险

在利率处于不高的状况下，这样的“低首付”，一听上去像是很诱人的“真香”，然而实际上却蕴含着重重风险。有律师提醒道，这种情况甚至可能致使购房人面临“钱房两空”的局面。北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受记者采访时指出，“这类低首付的安排实际上违背了相关的法规，并且给购房者带来了潜在的威胁。”低首付通常会有开发商垫资、融资以及首付贷等违规操作相伴。这种方式本身是被明令禁止的。

他指出，在 2017 年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》里，明确规定了以下几点：严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。

王玉臣向记者表示，对于购房人而言，若采用低首付的方式，一旦被银行查出，就会面临停贷的情况，或者需要提前全额偿还贷款，其资信也会遭受严重影响。倘若无法及时偿还银行贷款，那么就将面临抵押的房产被拍卖的风险。另外，低首付从表面上看减轻了负担，然而在房款保持不变的情况下，低首付也就意味着购房人后续的还贷压力会变得更大。一些购房人会为了及时支付剩余首付款，从消费贷、金融机构、小额贷公司以及中介那里筹措资金。这样做既会带来新的成本，也会带来更多的融资风险。尤其一些融资机构会伴随着高额利息以及复利计算，很容易让借款人陷入难以摆脱的债务循环当中。稍不留意就会落入金融陷阱。

采写：新快报记者 何璐诗