我是杭州房哥，是一位资深的房产投资专家。我是你相见恨晚的买房导师，目前已经为 4000 人提供了买房的最佳解决方案。我不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不清头脑！我属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

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以下精选问答内容来自“杭州房哥”知识星球

提问：房哥，今年买房，怎么买到好房子？

一个城市的购房群体中，70%集中在 25 至 45 岁这个年龄段。在 2020 年，这部分群体是 1976 年至 1996 年出生的，其中有一部分是 70 后，而大量的是 80 后和 90 后。80 后和 90 后这些年轻人，他们的购房需求正在发生改变，甚至是一些趋势性的改变。

如果有便捷的交通工具，那么就宁愿住得远一些，上班花费的时间长一些，也要住得大一些，房子新一些，环境好一些。这意味着在一定的距离范围内，可以不购买最中心的房子，但是一定要购买住起来最舒服的房子。详见知识星球内部资料《如何找笋盘！?抵押贷全流程操作手册》

新人首次提问，你好房哥呀。我想买小学的学区房呢，想知道最好的前三名小学有哪些可以推荐或者能给些建议吗？

回答：学军小学求智校区

学军小学本部是浙江省示范性实验小学，有着百年历史且具备现代气息。它是杭州最为热门的公办小学之一。

该小学的学区房主要是老小区。区域内的小面积户型年代久远，然而由于总价低，尽管房龄已超过 30 年，但与 2000 年以后的大户型小区相比，小户型的单价较高。30 方左右的小户型价格在 10 万以上，并且总价低，所以在二手房市场更受青睐。

求智巷于 1982 年交付，其挂牌的最小面积是 50 平，成交均价为元/平。中大文景巷在 2001 年交付，挂牌的最小面积是 92.5 平，成交均价为元/平。日辉新村西区于 1982 年交付，挂牌的最小面积是 45 平，成交均价为元/平。

文三街小学

办学历史已有 70 多年，教学质量较为优秀。生源主要来自 1985 年左右的老小区。学区内的房源总价相对而言比较低。近期成交的总价最低门槛仅为 238 万。成交的房源以小户型为主。交易较为活跃。

该小学的学区属于杭州第一梯队的热门学区。学区房主要是以小户型的老小区为主。其总价门槛相较于学军小学要低一些。对落户时间的要求也比较短。在这个区域内，房屋单价大概在 6 万到 7 万左右。且主力户型相对较小。

文三新村于 1988 年交付，其挂牌的最小面积是 41 平，成交均价为元/平。世茂丽晶城在 2006 年交付，挂牌的最小面积是 42 平，成交均价为元/平。武林门新村在 1984 年交付，挂牌的最小面积是 72.5 平，成交均价为元/平。

以上两所学校在杭州的排名较为靠前。此外，还有位于拱墅区的卖鱼桥小学，位于江干区的采荷一小和采荷二小，位于西湖区的保椒塔小学、行知小学以及求是小学星洲校区等。

提问：房哥您好！我是刚加入星球的新人。我在桐庐有一套房，并且户口也是桐庐的。现在我打算在杭州购买 80 至 90 方的住房用于投资。请房哥帮忙分析一下，在杭州哪里的投资潜力最大？购买这些房子需要摇号吗？如果需要摇号，需要满足什么条件呢？谢谢。

回答：在杭州，投资潜力最大的地方，是大江东。

2018 年 3 月发布了《杭州城东智造大走廊发展规划纲要》。以大江东产业集聚区为核心的杭州城东智造大走廊，会与城西科创大走廊相互呼应。按照规划，这两条大走廊都将构建起超万亿级的产值规模。

2030 年按照规划，大江东的产值计划突破并达到万亿，同时常驻人口新增 100 万。大江东的面积总计 400 平方公里，这个面积超越了杭州五个主城区的总和。大江东的未来，就相当于再造出一座“新杭州城”。

每年有高达 2000 亿的巨额投资。造城速度变得很快。在基础路网上，规划的 3 条地铁线里，7 号线已经开始建设，过江隧道也基本确定了。在市政配套上，已经建成了 100 万㎡的超大型东湖，杭高中学、国际医院、会展中心等优质配套已经具备。智慧谷、智造谷等国内一流的科研基地也即将确定，整体经济正在快速崛起。

楼盘数量众多，而真正优质的楼盘，购买的人非常多。像大江东的“龙湖江与城”以及“融创城”，这两个楼盘的房子都出现了万人摇号的情况，其中签率处于 3%的区间范围内。

摇号的基本条件如下：其一，需符合杭州市住房限购政策规定；其二，要在项目当期进行意向登记；满足这两个条件的家庭，便可参与摇号选房。

需要携带身份证，还需要携带户籍证明及社保证明，同时需要携带婚姻证明，也要携带住房情况证明，并且需要携带征信证明，以及收入证明和银行流水，还要携带公积金贷款额度证明，以及验资证明，还有冻结证明，以及银行预审单。

房哥您好，请问临安未来之芯这个楼盘 60 到 80 万左右的户型，从投资自住角度来看，是否值得推荐呢？富阳三江澳海澜庭这个楼盘 60 到 80 万左右的户型，从投资自住角度来看，是否值得推荐呢？德信网新奥体之星这个楼盘 60 到 80 万左右的户型，从投资自住角度来看，是否值得推荐呢？

临安未来之芯的是公寓房。它处在临安区的青山湖板块。距离地铁 16 号线的“科技城站”仅 150 米。能够承接余杭区的人才溢出效应。既可以出租，又可以自住，还可以用于投资。

德信网新奥体是新的公寓房。它位于富阳区的银湖板块，与地铁 6 号线“科创园站”相距 300 米。它承接了滨江区的人才溢出效应，既能出租，又能自住，还能投资。

富阳三江澳海澜庭是别墅。它处于郊区中的偏远位置。从该楼盘到富阳区，距离为 17 公里；到杭州市中心的西湖，距离是 63 公里。此楼盘适合中老年人养老。出门就能见到省道，临近水库。每天睡醒睁开眼，能感受到来自大山的清新气息，环境安静宜居。

从投资自住的角度来看，未来之芯或者是奥体之新；从自住养老的角度来看，三江澳海澜庭。

提问：房哥，我在余杭西城时代家园拥有一套小户型的楼梯房，此房刚刚经过精装修，时间不到一年。我打算将其出售，然后用这笔钱去购买杭语蓝庭。然而，杭语蓝庭的摇号中签率很低，我手上也没有现钱，若要购买杭语蓝庭，就只能先把手头的房子卖掉，之后再进行置换，我该如何是好呢？

西城时代家园于 2010 年交付。此小区并非人车分流，绿化也比较少。从 2017 年开始到现在，该小区的房价从原本的每平方米价格涨到了现在的每平方米价格。它已经体现出了自身小区的价值。在周边新楼盘逐渐具备科技感、便利感和新房感等优势的情况下，该小区继续升值的空间比较有限。

可以卖出该小区的房子，以获取更大的房产投资价值。杭语蓝庭的中签率为 8.83%，下次加推时间在四月份。正所谓“好的东西才能抢手”，杭语蓝庭的未来增值能力清晰可见且切实可感。周边的新房宅地已经拍出了相应的价格，买到杭语蓝庭就已经享受到了增值的成果。

从获得更大房产收益的角度来看，你需要对摇号中签的最终结果负责。如果抽不中，杭州还有其他新楼盘可供你参与摇号。相信你有能力做出正确的选择。

提问：你好，请问投资金华金东区的碧桂园（目前处于一期开盘阶段，于 2022 年交付），还是在金华的其他板块去寻找笋盘，比如二手房等，具体有哪些楼盘呢？在什么时间入手比较好呢？

金华金东区有碧桂园多湖国际，这里的总户数为 1000 户，总车位有 1030 个，总共包含 21 栋洋房。

判断一处房产的前景情况，从它所在的区域板块的价值方面能够看出一些端倪。碧桂园多湖国际处在金华“三条廊道”交汇的位置，这里被视为金华的“希望之城”，并且还是城市“东扩”的主要阵地。

从小区内部配置来看：

全屋都有智能 WIFI，家里的各个地方都能连接上无线网络，不用担心信号问题，也不用面对家里多个路由器的尴尬。即便在厕所这个地方，也能够随时刷朋友圈、看视频。最后一个重点配置十分贴心，那就是智能马桶，它将座圈加热、自动冲水、烘干等功能合为一体，冬天无需安装座垫，上厕所时能感觉很舒服，可以说在金华即便住五星级酒店，也不一定能享受到这种人性化的体验。

安防方面，电子脉冲围栏与智能安防云平台相配合，能够实现对全社区的监控。在人行道闸以及单元门口，植入了人脸识别或可视对讲技术，从多个方位对安全进行保护。归家方面，有车辆智能道闸，还有单元人脸识别以及刷卡到户的设置。

从小区周边配套来看：

杭州亚运会的亚运村分会场位于小区西侧，将于 2022 年上演。目前，它正在紧锣密鼓地建设中。这不仅是一场体育盛事，还带来了城市价值的提升。同时，也推动了道路、环境治理等城市基础设施的建设和完善，营造了更便捷、商业环境更好的居住环境。

“亚运效应”带来了好处，多湖国际附近的道路建设很完善。这里有四横三纵的高速路网相互交织分布。轻轨 1 号线（在建）的大堰河站，其直线距离约为 1 公里。李渔路快速公交 BRT2 号线（在建），其直接距离约为 1 公里。多种交通方式相互配合，能够贯通城市的内外，让人尽情享受畅达的境界。

小区 1.5 公里范围内有法明寺公园、施光南音乐广场和金华艾青文化公园。约 2 公里处正在建设金华人才公园，其总投资约 6700 万元，将会打造成融合科技、创新创业与休闲为一体的泛人才公园。并且与四大公园距离很近。

小区周边的商业建设较为完善。万达广场在 3 公里范围内，它集餐饮、购物、娱乐、健身、教育培训等多种业态于一身。更近的紫金湾商业广场正在建设中，其直线距离约 1 公里。在 2 公里的直线范围内，有五大公园环绕在周边，其中部分公园还在规划建设中。还有一座景观桥正在规划中，人们可以在那里沐风观景，享受吃喝玩乐和购物赏景的乐趣。

选择新房楼盘时，房价通常较为稳定。当看中自己心仪的楼栋和楼层后，就可以随时进行购买。而在金华的二手房楼盘方面，从笋盘的角度来看，数量相对较少，需要花费时间去认真地寻找。

新人询问。请问房哥，未来科技城 2.0 板块是否值得投资呢？其未来的涨幅空间会是怎样的？如果要投资的话，建议选择哪些楼盘呢？谢谢

回答：未来科技城2.0板块值得投资。

未来涨幅空间在杭州各个板块排名里属于前列。

未来科技城 2.0 板块，可选择杭州本土口碑排名第一的滨江旗下的高端住宅项目“杭语蓝庭”。此楼盘的总户数为 768 户，总车位有 956 个。其均价为某一具体数值元/平方米，是符合你的需求的。

该小区周边存在两条地铁，属于“双地铁房”。其中一条是 16 号线凤新路站，目前处于试运营阶段；另一条是 5 号线金星路站，正在建设中。这两条地铁距离小区在 600 米至 800 米的区间范围内。小区的对面是菜鸟总部，并且紧邻着中国（杭州）人工智能小镇、阿里达摩院、之江实验室、海创园以及阿里淘宝城等。

2019 年 12 月 18 号未来科技城公示了首宗双限宅地，该宅地的精装均价达到了一定金额每平方米。杭语蓝庭的均价为某一金额每平方米，其未来涨幅空间是明确的。

提问：房哥您好，我已经加入了星球。那么现在临安的房子还值得去购买吗？我准备入手临安苕溪学府 41 平的房子，主要是将其用于投资。

临安的房子，若处于“好地段，好楼盘”的情形，是值得购买的。苕溪学府的总户数为 2325 户，毛坯的均价为每平方米若干元。该小区具备以下配套：有室内恒温游池，还有室外景观泳池，同时有乒乓球馆，有羽毛球场，有台球室，有健身房，有瑜伽室，有篮球馆。

离地铁 16 号线的人民广场站有 300 米的距离，离农林大学站的距离是 800 米。能够在绿汀路站实现与地铁 5 号线以及 3 号线的同站换乘。

小区周边有 3 所幼儿园，分别是……；有 2 所小学，分别是……；有 2 所初中，分别是……；有 1 所高中，是……。最近的中心幼儿园、晨曦小学、锦城四中、天目高中将项目围住，在家门口就能够上学。从开始读书一直到参加高考，全年龄段的教育都具备了。

从投资的角度来看，是值得选择的。

新人首次提问，前几日加入星球。房哥你好，想请教一下金华的楼盘是否有投资价值呢？目前手头有 100 万现金，家庭收入大概 40 万左右。这几天看了您很多文章，其中提到杭州大江东的融创城不限购，希望购买一套后续发展较好的板块的房子，能否推荐一些楼盘呢？本人居住在金华武义。

金华的楼盘，其地段是好的。金华的楼盘，其未来发展趋势是明确的。金华的楼盘，具有投资价值。杭州大江东在 2017 年 3 月份开始实施限购措施。杭州大江东属于杭州主城区。杭州大江东对外来人口限购。在杭州大江东买房需缴纳满 2 年的社保。

杭州有不限购的市区，那就是“临安区”。临安以前是浙江省内面积居首位的县级市，其土地面积为 3124 平方公里。杭州原本的面积是 4876 平方公里，将临安纳入后，杭州市域面积增加了 60%，十个区的面积达到了 8000 平方公里。而与之相比，上海市域面积是 6340 平方公里。

临安有五个板块，分别是中心城区，锦南新城，滨湖新城，青山湖板块以及中西部板块。

青山湖板块西边紧邻滨湖新城，东边靠近未来科技城，其总规划面积为 45 平方公里，它是临安融入杭州主城区的重要前沿阵地，同时也是城西科创大走廊的关键组成部分。

地铁 16 号线从境内穿过并设立科技城站；融杭的快速通道即科技大道与文一西路相连接；留祥路西延段将会和青山湖科技城的主干道直接相联结；长西延伸段与余杭东西大道相衔接；城市南环线与杭州中环相连接。

在青山湖，有两个新房楼盘值得选择。

绿地亚洲公园位于杭州临安，16 号线轻轨站上盖。绿地周边有较多别墅群。小区由 17 栋高层和 15 栋别墅组成，还配套有 3 万方商场，该商场与轻轨“青山湖站”无缝对接，此外还有酒店、街区商业及公园。它是临安目前的第一大型楼盘，总建筑面积达到 35 万方，均价元/平，毛坯交付。

宝龙旭辉城位于杭州临安，在 16 号线轻轨站上盖。小区包含 3 幢 19 层的双钥匙 LOFT 和 14 幢高层住宅，还有 8 万方的商业 MALL，此商业 MALL 与轻轨“科技城站”无缝对接，同时还有酒店、街区商业及公园。它是临安目前的第二大型楼盘，总建筑面积为 33 万方，均价为某一价格，以毛坯交付。

金华有哪些楼盘可以推荐呢？比如湖海塘板块的楼盘，还有金东区万达附近的楼盘，以及偏一点的金东碧桂园。

金华有两个市区，分别是婺城区和金东区。2008 年 12 月，《金华湖海塘区块控制性详细规划》正式发布。湖海塘板块从诞生到现在已经有 11 年了。从地理方位来看，湖海塘处在金华城区的二环范围之内，而金东区的碧桂园多湖国际处于一环范围之内。

从湖海塘前往万达，其路程为 7 公里。从碧桂园多湖国际前往万达，路程是 3 公里。从地段方面来看，碧桂园多湖国际具备更明显的优势。

提问：房哥，有两个问题想问你。其一，苏州的房子还具备投资价值吗？在苏州，选择哪个区域的房子进行投资比较好呢？其二，苏州昆山的房子还能够投资吗？是投资购买苏州昆山市区的房子好呢，还是选择苏州昆山花桥的房子好呢？谢谢。

苏州的房子具备投资价值。2019 年苏州的 GDP 为 1.8 亿元。它与两万亿的差距仅为 764.2 亿元。之后苏州的 GDP 升至全国第六，排在北上广深和重庆之后。

目前，相城区的发展前景和升值空间比较大。新区的发展前景和升值空间也比较大。吴中区的发展前景和升值空间同样比较大。吴江区的发展前景和升值空间也较为可观。因为园区价格较高，所以不太适合投资。姑苏相对饱和，也不太适合投资。相城区的高铁新城比较适合投资。新区的浒墅关板块比较适合投资。吴中区的狮山南比较适合投资。吴中区的甪直比较适合投资。吴江区的运东比较适合投资。吴江区的太湖新城也比较适合投资。

苏州昆山有市区、花桥、城西这三大板块。从投资实际情况来看，因为花桥镇靠近上海，所以它成为投资的首选。在 2019 年 9 月份发布的《昆山融入长三角一体化综合交通体系规划研究》中表明，未来昆山将会实现沪昆同城化以及交通一体化，而在这些当中，最为重要的组成部分就是花桥镇。

从行政区域方面来讲，它属于昆山市。然而，从区域经济的角度来看，如今的花桥俨然成为了上海的另一个“郊区”。从表面现象来看，花桥属于昆山，可从实际情况来看，它似乎已经和上海紧密地融合在了一起。

从上海虹桥国际机场启程，乘车大概 20 分钟就能抵达花桥国际商务城。这里的办公大楼星罗棋布，彰显着现代城市的风貌。以 021 开头的固定电话，让外来者坚信这属于上海的范畴。部分路段还能看到上海交警执勤的身影。

在苏州昆山买房投资，花桥镇是首选。

提问：房哥，我看到您的文章时现在还没睡呢。有一套小户型的房子，是用公积金贷款的，利率为 3.25。现在我想把它卖掉，然后去投资一套大房子，然而想到现在的利率大概是 6.3 左右，就觉得不太划算，希望您能帮我下定决心。这个房子现在增值了 50 多万。

平稳期利于进行资产配置的优化。小户型可占据房票，但其总价涨幅不如大户型，并且已经实现了升值。不过，只有光谷核心区的小户型除外，其他地区的小户型建议出售，然后置换大户型。另外，小户型出售后仍属于首套，可再次申请公积金组合贷。详见知识星球内部资料《成为职业炒房家，如何保证每次大赚？》

提问：你好，我已加入星球。我是非杭州户口的单身人士，本科学历，在外地有贷款记录。我计划在两年内到杭州落户并进行刚需购房，首付预算为 70 万，打算购置 60 到 90 平方的二手房，最好能靠近地铁。我对杭州的行情不了解，希望能得到区域和地段选择方面的指导，谢谢！

外地有贷款记录，按照杭州认房认贷的规则，你首付比例为六成。若首付是 70 万，那么总价就是 110 万。

荷花塘小区位于余杭区临平北。它建于 1995 年，属于 70 年产权的商品房。这个小区一共有 66 栋。总高度为 6 层。主力户型是 60 方。一梯两户。南北通透。

该小区近三个月有 13 套住宅成交，成交的均价是每平方米多少元。它距离地铁 9 号线的北沙西路站 1 公里，同时距离万宝城购物广场也 1 公里。对口的小学为育才实验小学。

提问：房哥，您好！我已经向星球缴纳过费用了。请问，我在去年 4 月的时候已经在杭州连续缴纳满两年社保，我是外地户口。由于我已经退休了，过了 2020 年 4 月就不再具备购房资格。我的儿子在杭州读大二，毕业后打算在杭州工作。

希望购买一个房子用于过渡或者以后老两口自住，预算在 300 万到 350 万之间，并且地铁出行较为方便。最好是在江干区，面积大约 90 平方米左右。麻烦您推荐一下有哪些小区的二手房是可以入手的。谢谢！

华侨城芳菲与城，其总户数为 2056 户。该小区是两梯两户的设计。总车位有 3364 个。小区总共由 38 栋楼组成。小区位于江干区丁兰路。房价均价为元/平。装修标准为 3500 元/平。预计在 2021 年 10 月交房。

周边有众多学校，包括丁荷小学、丁荷中学、丁蕙实验小学、丁兰小学、浙大附中。

该楼盘拥有商业综合体，其规模为 6 万平方米。它距离 21 万平的龙湖丁兰天街（在建中）有 600 米。在往北 100 米的地方，是皋亭山，此山绵延数里，清寂且未被沾染。

装修标准包含：卫浴洗手盆是唯宝的。主卫浴缸以及花洒选用的是汉斯格雅。马桶是高仪的。西门子有厨电三件套……

户型有 107 平以及 97 平，这两种户型符合你的预算。这里有山，有湖，还有菜市场。它位于江干区，是新房。靠近地铁，周边有三甲医院，有大型商业综合体，也有教育资源。该楼盘完全符合你的所有需求。

提问：房哥，买房投资要怎么做才能利润最大化？

回答：知识星球内部资料里面有详细炒房攻略，先把资料看完。

提问：房哥，去年与朋友合伙购置了一套融创城的房子，打算在房子交付之后将其出售，预估如果在 2023 年出售的话，价格大概会是多少呢？

大江东将是杭州未来的主要发展方向。钱塘新区的设立，目的就是推动大江东的建设。从目前的情况来看，地铁未通，综合体未建，产业链未完善，人口也未大量导入。然而，未来的增长空间是巨大的。

2020 年 1 月 9 号钱塘新区土拍时，阳光城房企开始进入钱塘新区的大江东拿地，这也是 2020 年钱塘新区的首次拍地。

从区域在售项目方面来看，融创城近期的预售证价格是高层精装的价格。龙湖江与城的高层精装预售证价格也是一定的。而阳光城项目的精装限价是特定的。由此可以看出，与阳光城的价格相比较，融创城已经增值了 7%。按照这样的增值速度来推算，融创城 2023 年的房价，预估在某个价格/平。

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