关于买房的那些事情，我们有些问题想和大家聊聊。

态度问答已经和大家见面两周了。在这期间，我们帮助后台很多粉丝解决了许多购房相关的问题。这周，又有后台粉丝留言询问买房地段该如何选择，还有粉丝留下租住长租公寓跑路的求助留言。我们经过细心整理，将新的一期态度问答带给大家。

壹

@易知难

刚毕业的大学生，家里希望我在苏州买房留居。我自己也看了很多楼盘，有园区这样好一些的地方，还有狮山；有远一点的吴江和科技城。这些楼盘有的靠近地铁，有的靠近商场，有的靠近学校。只是我不知道该如何选择地段呢？

@小小酥

因为工作调动来到了苏州，目前有了定居的想法。现在买房子需要兼顾投资属性，大家都知道地段是最重要的，但不知道该如何选择地段。

地段是个见仁见智的问题。因为每个人的诉求点不同，所以对地段的考量也不一样。这更多的是一个量体裁衣的过程。在这里我们只分析自住的情况，所以我只分享方法论，希望能对大家买房有帮助。

首先在买房之前，最重要的并非看房。而是要梳理自己内心的实际需求。我所说的需求，不是那种笼统的需求，比如买学区房或者买地铁房之类的。

要具体明确需要哪个学区，要考虑离几号线以及哪个地铁站点更近，还要考虑自驾常走的线路，同时也要考虑学校资源的优劣，衣食住行等各个方面都必须纳入考量之中。

先罗列自己的诉求并进行排序，接着明确自己的需求，完成这些后再挑选楼盘。如今互联网很便捷，房天下和贝壳都有地图找房功能，自己可以进行初步筛选，之后在线下看房，这样能减少看房时间成本，不会盲目，也能少消耗精力。

贰

@大梦初醒

态度君，你好。我此刻极为害怕。在网上，我看到了诸多长租公寓暴雷跑路的事例。最近，杭州的蛋壳公寓被报道已停止运营，北京的总部也爆出有数百人在进行维权。然而，我在上个月刚刚缴纳了蛋壳公寓的一年租金，现在很担心苏州的蛋壳公寓是否会出现问题。

长租公寓暴雷这件事由来已久，近期也经常出现。此前态度君在后台收到了粉丝的真实投诉和维权，具体情况可详见文章（）。

这篇文章详细剖析了长租公寓的运营模式。之前发生的暴雷事件仅涉及苏州的一些小公寓品牌，像巢客公寓、寓意公寓。然而，如今这股暴雷跑路之风愈发严重，并且波及到了头部大品牌——蛋壳。蛋壳是国内第一家房租租赁公司，在市场上有上万租客，其中多数是学生。若蛋壳出事暴雷，将会牵一发而动全身。

近日，深圳等地发布了关于规范住房租赁企业经营行为的通知。深圳规定住房租赁企业不能“高进低出”以及“长收短付”。重庆和成都等地把住房租赁企业收到的租金以及通过房屋租赁贷款方式获取的资金纳入专项监管账户。

一是对市场进行规范整顿，然而更重要的是给正在租房的租户一颗定心丸。尽管目前苏州蛋壳公寓尚未暴露出风险，但仍需提醒长租公寓的租户：

选择长租公寓时，要了解这家企业的实力和口碑。同时，要查看这个企业的负责人是否有名下相关长租公寓暴雷的情况。

对于租客而言，在付房租这件事上，建议不要选择一年一付的方式，而是接受一个月一付或者三个月一付。这样做在一定程度上能够降低损失。

对于收房租金过高的情况，以及出租租金远低于周边行情的情况，需要保持警惕。

房东的合同需要写明租客缴纳房租的周期与房东收到房租的周期应一致。长租公寓方的合同也需如此。租客的合同同样要明确这一点。签租房合同时，应采用合同范本，并且要谨慎，避免陷入“租金贷”的情况。

叁

@天空飞鸟

态度君刚来苏州，心里想着要有一个属于自己的地方。这个地方最好离公司近一些，同时离商业也近一点。然而，住宅一套的价格动辄大几百万。如今，他已经看中了一套公寓，心里在疑惑自己是否可以选择这套公寓。

答：能买，但是不适合大部分人，还是要看自己需求

先说公寓缺点;

1、税费高：严重超出住宅出让税费，且没有优惠政策

2、产权年限短：本身的产权只有40年。

生活成本较高。其中，商水商电的价格是住宅水电价格的两倍。并且，物业费在同等地段的基础上至少上浮了 30%。

4、不能落户，没有学区

可动用的杠杆较小，且商业地产的首付比例为 50%，利率一般要上浮 30%，所以首付比例较高。

同等位置下，价格比较低，升值速度较慢。住宅呈现大涨的态势，公寓则是小涨；住宅有小涨的情况，公寓保持持平；住宅出现小跌的现象，而公寓则完全卖不出去。

梯户比较高，居住的人员数量多且杂乱。比如有 3 梯 10 户的情况，还有 4 梯 12 户、6 梯 24 户等。通常住宅一般是 1 梯 1 户、1 梯 2 户、2 梯 3 户或 2 梯 4 户。

公摊普遍在 30%以上，而普通住宅的公摊一般在 30%以内，所以会出现公摊大且得房率低的情况。

再说优点：

不限购限贷，对于很多年轻人而言，若想拥有一套属于自己的房子，需要满足诸多要求。而公寓这种产品，只需有钱便可购买。

商业产权的物业和住宅产权的物业贷款是分开的。不管你购买多少套公寓，都不会占用住宅贷款名额。这意味着你仍然可以享受首套房的贷款政策。

总价较低，相较于同等位置的住宅，其单价明显要低很多。并且本身面积比较小，所以总价具有很大的优势。

住宅不容易出租，而这种房子容易出租。它的回报率较高。年轻租户更倾向于租独门独户的房子，即便要多付一些钱他们也愿意。

4、位置一般比较好。公寓的位置一般选址都不错。

买不买公寓需依据自身的需求来考量，同时也要结合自身的想法。只有契合自身的，才是最为合适的。

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