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这一年，各大房企相继出现暴雷情况并出局。存量房的利率全面进行了下调。各大城市持续地在放松对楼市的调控。西安同样也属于这种情况，没有例外。

楼市行情错综复杂，各种购房政策有了新变化，落户政策有了新变化，贷款政策也有了新变化，这些新变化令人眼花缭乱。

2024 年已至，这是新的一年，也是新的开始。今日，为大家重新整理了一份“2024 年西安最新购房政策”，此政策涵盖了大家最为关注的落户政策、限购限售限贷政策、公积金政策以及人才优购政策等。

希望能在买房路上帮到大家，让大家少走些弯路。2024 年有购房需求的话，可千万不要错过相关机会。

01

限购政策

去年“9.19”新政实施后，西安二环外的新房和二手房都取消了限购政策。并且，西安将限购区域的范围进行了大幅缩小。

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限购范围涵盖新城区、碑林区、莲湖区以及未央区的局部地区。在大范围区域限购政策放松之后，当下仅仅剩下二环内的新城区、莲湖区、碑林区、未央区以及曲江大明宫等部分区域还处于限购状态。

二、不限购区域

二环以外的区域，这里不包含航空基地、高陵区、临潼区、阎良区、鄠邑区、周至县、蓝田县，也不包含西咸新区沣东新城上林街道、空港新城、秦汉新城、沣西新城泾河新城。

也就是二环以外，不再限购购房资格和购买套数。

02

限购要求

1、西安本市户籍

买房资格是以家庭为单位的。家庭成员里只要有 1 个人是西安户口，就会被认定为西安本市户籍居民家庭。这样的家庭可以在西安购买住房。

具备以下情形的，视为本市户籍:

1、西咸新区户籍；

2、因就学将户籍迁出，原户籍登记在我市；

驻陕部队的现役军人，若能提供部队团级以上单位开具的证明；

4、入伍前户籍属我省的现役军人，能够提供原户籍证明的；

符合我市军转安置条件的现役军人，若能够提供市军转办的证明材料；

2、非本市户籍

非本市户籍居民家庭需具备两个条件：一是持有本市有效期内《居住证》；二是在购房之日前 6 个月在本市连续缴纳社保或个人所得税，这样才可在二环内（限购区）购买首套住房。

西安市购房资格符合的二孩及以上家庭，在住房限购区域内原本限购套数的基础之上，还能够新购买 1 套住房。

二环外，购买新房和二手房无需购房资格，可直接购买，并且购买套数不受限制。

3、特殊群体

在陕的院士以及经市委人才办认定的高层次人才，能够不经过购房登记和摇号程序，优先购买商品住房。

西安市认定的各类人才可在限购区域购买首套和第 2 套住房，无需提供社会保险或个人所得税相关证明材料；青年人才驿站入站人才可在限购区域购买首套和第 2 套住房，无需提供社会保险或个人所得税相关证明材料；三秦优才卡持卡人可在限购区域购买首套和第 2 套住房，无需提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

驻陕部队的人员在西安市购房时，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策；入伍前户籍属我省的现役军人在西安市购房时，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策；本市消防救援队伍人员在西安市购房时，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策；西咸新区户籍居民家庭在西安市购房时，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策。

选择货币补偿的房屋被征收人，能够依据“补偿 1 套购买 1 套”的原则。他们可以凭借已网签备案的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议（货币补偿）》来购买住房。并且，在购买新建商品住房时，可以将其列为“刚需家庭”。

4、离异群体

夫妻离异的居民家庭，其确定日期是以离婚证登记日期或者生效的法律文书确定日期为准。

离异满 3 年的单身，被视为刚需客户。

03

限售政策

限售主要是针对二手房市场。上一轮西安住房限售区域没有进行调整。依旧按照原政策执行。

1、限售范围

限售区域包含未央区、新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、雁塔区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、临潼区、长安区。另外，还包括西咸新区沣东新城以及沣西新城的高桥街道、马王街道。

2、限售要求

新建商品房：商品房买卖合同网签备案需满 3 年，同时已取得《不动产权证书》；或者《不动产权证书》取得需满 2 年。

2、二手房：《不动产权证书》取得满2年。

04

摇号政策

意向购房人（核验通过家庭）数量多于可销售房源数量时，需按照刚需家庭在前、普通家庭在后的次序，通过公证摇号这种方式，分别得出选房顺序号以及选房家庭。

刚需家庭在本类别进行摇号但未中的，能够再次参与普通家庭的摇号排序。登记的意向购房人、参与摇号选房的人以及签订合同的人必须是一致的。

1、刚需“刚需家庭”认定标准：

居民家庭包含夫妻双方；包含夫妻双方以及他们的未成年子女；包含离异（丧偶）的父（母）及其未成年子女；包含 28 周岁以上未婚的单身；包含离异满 3 年的单身。

家庭成员在西安市范围（包含西咸新区）内，名下都没有自有产权住房，并且从购房前 48 个月开始一直没有住房转让记录，对于二孩及以上家庭来说，要么没有住房，要么仅有 1 套住房。

③居民家庭成员至少一方为本市户籍。

选择货币补偿的房屋被征收人，能够按照“补偿 1 套购买 1 套”的原则，凭借已网签备案的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议（货币补偿）》去购买住房。并且，在购买新建商品住房时，还可以被列为“刚需家庭”。

2、支持刚需家庭优先选购体现在哪些方面?

公证摇号售房时，房地产开发企业需提供一定比例的房源，该比例不低于 50%，并且要优先保障刚需家庭；

刚需家庭在本类别进行摇号但未中，那么就可以再次参与普通家庭的摇号排序。

05

人才购房

2018 年 9 月，西安住建发布了《西安市人才安居实施细则（试行）》。该细则针对 A 类人才给予人才安居方式，包括购房等；针对 B 类人才给予人才安居方式，包括购房等；针对 C 类人才给予人才安居方式，包括购房等；针对 D 类人才给予人才安居方式，包括购房等；针对 E 类人才给予人才安居方式，包括购房等、租赁以及人才公寓等。

A类：国内外顶尖人才

B类：国家级领军人才

C类：地方级级领军人才

D类：创新型人才和紧缺型人才

E类：产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才

引进的 A 类人才购房经批准后不受新规定影响，同时有相应购房补贴；引进的 B 类人才购房经批准后不受新规定影响，同时有相应购房补贴；引进的 C 类人才购房经批准后不受新规定影响，同时有相应购房补贴；引进的 D 类人才购房经批准后不受新规定影响，同时有相应购房补贴。

最后将填写好的申请表与相关证明材料一并提交给用人单位进行审核。

06

贷款政策

1、商业贷款：

2023 年 12 月的商贷房贷利率为最新贷款市场报价利率 LPR。其中 1 年期 LPR 是 3.45%，5 年期 LPR 是 4.2%。

目前，西安的主流银行中，首套房贷的利率通常是 4.0%（LPR 减去 20 个基点），而二套房贷的利率是 4.4%（LPR 加上 20 个基点）。

2、公积金贷款：

目前的公积金贷款额只看基数，不看缴存年限和系数。

借款到期日要在借款申请人法定退休时间之后的 5 年以内。

借款人申请贷款时的年龄需满足不超过其法定退休年龄这一条件，通常情况下，女性法定退休年龄为 55 岁，男性法定退休年龄为 60 岁。

特殊情况时，对于机关事业单位县处级以上的女干部以及具有高级职称的女性专业技术人员，若年满 60 周岁退休或延迟退休，就需要提供单位文件或者加盖单位公章的说明。

07

落户政策

目前，西安的落户较为容易。大中专院校招生可落户，工作调动可落户，录用人员可落户，专业人才可落户，技能人才可落户，投资创业可落户，投靠直系亲属可落户，拥有合法住所（即安居落户）可落户，居住且缴纳社保也可落户。

去年 10 月 13 日，西安市公安局发布了《关于进一步优化户籍管理工作的通知》。其中规定，在三环内落户需要连续缴纳 3 年社保；而在三环外落户则需要 1 年居住证以及 1 年社保。

08

税费政策

新房缴税主要分为契税、维修基金、印花税和产权登记费。

1、契税

契税法规定的税率为 3%-5%，然而由于地区存在差异，各地的优惠政策也各不相同，其中西安当地执行着特定的优惠政策。

2、维修基金

总高 7 层以下且无电梯的，价格是 60 元/㎡；总高 7 层以下且有电梯的，价格是 90 元/㎡；总高 7 层以上的，价格是 145 元/㎡；拆迁安置房总高 7 层以上的，价格是 90 元/㎡。

3、印花税和产权登记费

这两种费用通常是固定费用，价格会依据政策而发生变动。一般情况下，印花税是 5 元，登记费是 80 元。

面积差价按照《商品房买卖合同》的约定进行据实结算。同时，如果面积误差比的绝对值在 3%以内（包含 3%），就实行多退少补的原则。

5、证件照及工本税

证件照，5元/本；工本费，10元/本

6、物业费以及其他费用

垃圾费的价格根据小区具体价格而定。

注意：契税和大修基金必须要缴纳。

09

买房流程

1、意向登记

楼盘的售楼栋取得证件之后，通常过几天就会开始意向登记。西安城六区、长安区以及临潼区的商品住房意向登记平台是：

西咸新区商品住房意向登记平台：

:801//xmgs.aspx

资料审核：

登记完意向楼盘后，就要准备购房所需的材料，接着按照公示的时间和地点去提交资料进行审核。

资料审核通过之后，如果核验通过的家庭数比房源总套数多，那就需要在公证处进行摇号。具体情况要等待售楼部的通知，也可以登录西安楼粉小程序去查询。

核验通过的家庭数如果未超过房源套数，那么就不需要进行摇号，能够直接进行认购。

如果进行摇号，就需要对摇号的结果进行公示，公示的时间要不少于 3 天，之后再依据通知中所指定的选房地点来进行选房。

2、网签

交易双方签订合同之后，会到房地产的有关部门进行备案，并且会对外公布，这就是网签。

网签流程：约定时间——准备资料——确认条款——完成网签。

合同进行备案流程，首先是合同备案，接着进行审核，之后取得备案号，然后打印合同文本，再由双方签字盖章，最终完成备案。

查询商品房买卖合同网签备案：

备案是在网签完成之后进行的。最终会返回一个备案号。此备案号是唯一的。具体可咨询售楼部工作人员。

不同楼盘的销售流程或许存在差别，具体情况要以售楼部的实际状况作为依据。

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买房所需资料

一般来说，购房前需要准备以下资料：

1、购房人及家庭成员身份证复印件（含未成年子女）。

夫妻双方的户口本包含户主页、首页以及本人页，还有未成年子女页的复印件。