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新政：公积金额度可覆盖130平住房

《通知》指出，目的是稳定住房消费，对居民自住和改善性住房需求予以支持，推动全省房地产市场平稳健康发展，所以现在要加大住房公积金对居民购房的支持力度。《通知》要求，辽宁住房公积金个人贷款的最低首付比例为 20%，贷款额度最高上调到 80 万元，还贷年龄延长到法定退休年龄之后的 5 年。

以沈阳为例，若房均价为 7000 元 - 8000 元/平方米，80 万元的最高贷款额。这意味着能够覆盖到约 130 平方米的商品住房。并且基本可以满足大多数购房者首套自住房的面积需求。

在营业税领域，《通知》规定：个人将购买 2 年以上（含 2 年，下同）的普通住房对外销售的，可免征营业税；个人把购买 2 年以上的非普通住房对外销售的，需按其销售收入减去购买房屋价款后的差额来征收营业税。此前，这一征税门槛是 5 年。

《通知》要求对普通商品住房认定标准进行调整。其一，普通商品住房的容积率需在 1.0 以上；其二，单套建筑面积应在 144 平方米以下；其三，单套总价要在 200 万元以下。满足这些条件的普通商品住房可享受税收优惠政策。

事实上，辽宁此次出台的房地产新政，更多地被人们解读为是对国家“330 新政”的一种细则性且本地性的落实。今年 3 月 30 日，央行、住建部、银监会一起发布了通知，要求公积金贷款的首付降低到两成，二套房的最低首付款比例调整为不低于 40%。同日，财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。个人若将购买了 2 年及 2 年以上的普通住房对外进行销售，那么就可以免征营业税。

不过，政策在辽宁各地市没有立即产生反应。9 日晚 22 时 20 分，记者采访了大连市住房公积金管理中心的有关负责人，得知大连住房公积金政策没有变化，政策调整正在进行，有望尽快公布。大连本地的万科开发商方面表示，目前他们没有针对新政实施的动作，正在等待具体细则；绿城开发商方面也表示，目前他们没有针对新政实施的动作，正在等待具体细则；华润开发商方面同样表示，目前他们没有针对新政实施的动作，正在等待具体细则。

目前在大连，职工只要连续足额缴存住房公积金 6 个月（含）以上，就能够申请住房公积金个人住房贷款。对于购买一手房的情况，大连公积金贷款在市内四区、高新区的最高贷款额度为 45 万元。借款人申请贷款且有辅助借款人的，公积金贷款在市内四区的最高额度为 70 万元；若购买二手房，纯公积金贷款或组合贷款的额度都不能超过交易价与评估价较低值的 60%；如果建筑面积不超过 90 平方米并且房龄不超过 5 年，那么额度可以放宽到 70%。

门槛：买100万房子首付降低10万

沈阳等地的公积金贷款之前执行的政策是，购买首套 90 平方米以下住宅时首付比例为 20%，购买 90 平方米以上住宅时首付比例为 30%。新政实施之后，20%的首付比例不再对住房面积进行限制，这带来的最直接好处就是降低了购房者的首付压力。

以一套总价 100 万元且面积超过 90 平方米的首套商品住房为例子。若按照之前首付 30%的规定，那么需要支付 30 万元的首付。而要是采用新政后首付 20%的公积金贷款标准来进行计算，首付仅仅需要 20 万元。这样就减少了 10 万元的一次性付款所带来的压力。

但实际贷款额度增加了，还款利息也就不可避免地递增了。目前执行五年期以上基准贷款利率 4%。总价 100 万元的住房，按此前政策需贷款 70 万元，等额本息还款 20 年，月供为某金额，本息合计 101.80 万元，加上 30 万首付，置业总支出 131.80 万元。

如果按照新政的要求，是等额本息还款 20 年的话，那么月供会升至 4847.84 元，本息合计为 116.35 万元。再加上 20 万元的首付，置业的总支出就达到了 136.35 万元。这也就意味着，与新政前首付 3 成相比，会增加近 5 万元的支出。

银行及公积金管理部门对首套房贷款申请的政策有了放宽，审批时限也缩短了，这为不少购房者带来了好处，就像吹来了一缕春风。《通知》规定居民申请贷款购买首套房实行“认贷不认房”政策，也就是说，居民及其家庭如果首次贷款或者贷款已经还清，再次申请购买普通商品住房时，都被视为首套房贷款申请，并且要求各商业银行和住房公积金管理机构对首套房贷款申请给予支持。

影响：购房者开发商二手房三方利好

新政策带来的影响主要体现在直接释放购房需求上。对于大部分刚需购房者、首套购房者以及自住商品住房购房者而言，10%的首付比例会产生较大差别。中原地产首席分析师张大伟表示，在利好刚需购房者的同时，市场整体成交量有望在 4 月实现快速上升，一二线城市存在房价上涨的可能。

房价曲线上涨与买方需求博弈的中间点处于何处？中国指数研究院华中分院研究总监李国政进行了分析，二套房首付降低以及房贷利率下调这两个因素，将会刺激一部分改善型购房人提前进行购房操作，从而推动各楼盘的出货速度加快。然而，在面临巨大的库存压力的情况下，各楼盘都不敢轻易地贸然涨价。

记者走访了沈阳、大连等地的房地产市场，发现事实上，在新政前后，辽宁的多地都没有出现楼盘明显涨价的情况。相反，有很多开发商高调地宣布“36 个小时不打烊不涨价”“十个楼盘不涨价”等。这些涉及的项目包含沈阳、大连、海城等城市。有于洪、和平区长白岛、浑南区等数个楼盘在 4 月份宣布涨价，涨幅在 100 元至 300 元/平方米之间。不过，开发商都否认涨价与“330 新政”相关，而是公司的“既有计划”。

不过即便如此，沈阳房地产行业的资深人士何祥俊依然认为，此次楼市新政主要侧重于对以往偏严政策的放松。在市场回归理性之后，一方面能够促使刚需来拉动住房消费，另一方面也会重点放松对改善性需求的限制。这样做有助于稳定市场消费，避免楼市出现大起大落的情况，从长远来看，对开发商和市场的良性发展是非常有益的。

二手房交易的“5 改 2”政策成为不少二手房主的受益砝码。大连市房地产经纪人协会会长袁国钰称，此轮新政落地会引导更多低税房源进入市场，改善性需求进入市场的步伐会大幅加快，二手房市场有望变得更加活跃。