9 月 25 日，各家商业银行开始降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。原本那些超过 6%的按揭利率被调整到了 5%以下。这样一来，利息一下子就减少了几十万。这就相当于国家直接给买房人发放了福利。

在过去的一段时间里，中国楼市正处于一个前所未有的特殊历史节点。各种宽松新政不断出台：一方面降低了房贷利率；另一方面实行了认房不认贷的政策；同时还降低了首付比例；并且将换房退个税的政策延长至 2025 年底。

成都作为近年全国楼市表现突出的城市，近期积极响应政策。它官宣了认房不认贷这一举措，并且还从摇号方面、无房资格方面以及人才购房政策方面等进行了多方面的调整。

9 月 26 日，四川成都采取了进一步的举措。它不仅对限购政策进行了优化，而且在保障房方面出台了有力措施，同时在限购、限贷、限价等方面也都出台了相应措施。

那么问题在于：成都的楼市是否又要开始上升？现在是否是最为合适的买入时机？

楼市“优等生”

为何新政频出？

9 月 26 日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发了《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知对成都楼市当前的一系列调控政策进行了重大优化，其中包括“支持置换”“取消限价”“增值税 5 改 2”“支持多子女家庭”等一系列重大政策。

图源：成都市住建局官方微信公众号

业内人士普遍持这样的看法，此次成都楼市的新政，其涉及的范围较为广泛，力度也比较大，超出了人们的预期。并且在此之前，成都已经接连出台了一系列的政策，这些举措将会有助于激发合理的需求，对楼市的回暖复苏起到助力作用。

为什么成都近期会如此积极松绑楼市？市场表现可能是主要考量。

去年年底之后，成都楼市的表现较为良好。依据国家统计局在 2023 年 8 月所发布的 70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数来看，成都在 8 月当月以及 1 至 8 月的平均水平，分别以 6.4%和 7.8%的同比增速在全国范围内处于领先地位。从去年 10 月开始，成都已经连续 11 个月在全国范围内领涨，堪称楼市当中的“优等生”。

从月度数据方面来看，成都在 3 月到 5 月期间，其商品住宅的成交面积依然保持在 200 万平方米以上这样的量级。然而，从 6 月份起，市场呈现出明显的下行态势，客户的观望情绪一直在不断加重，由此，成都的楼市进入到了下行通道。

8 月截至时成交面积降到了 128 万平方米，相比之下环比减少了 20%。房价实际上处于一种下跌的态势，市场预期非常需要政策利好来进行修复。在这样的背景之下，各种能够刺激楼市的宽松政策开始陆续地被出台。

图源：网络

据悉，“认房不认贷”政策落地且有多重政策利好。在此情况下，市场情绪有了明显回升。从中指研究院的调查数据来看，政策执行之后，全国的置业意愿提升了 15 个百分点。

最近来看房的人比之前明显增多了。政策对楼市的影响是很大的。成都某楼盘置业顾问这样表示，现在来看房的顾客，有很多是之前没有购房资格的，还有很多是一直在犹豫是否要置换的群体。

安居客统计显示，成都在 8 月 28 日推出了楼市新政，包括放宽无房户认定标准以及鼓励现房销售等。新政推出后，新房的全站访问量有了上涨，上涨幅度为 15%；点击量也有所上涨，上涨幅度为 21%；咨询量同样上涨，上涨幅度为 27%。

图源：安居客成都

一家二手房中介门店的工作人员称，在近期的一周时间里，带看量能够达到过去三个月中相同时间段的两倍，并且客流量有着十分明显的增加。

“疗效”如何？

让子弹再飞一会儿

政策组合拳起到了刺激楼市转暖的作用，其中尤其是首付比例的下调以及认房不认贷等政策，这些政策使得买房的门槛得以降低，从而进一步释放了需求。

刚需方面，买房门槛得以降低，对于初入社会且存款有限但月供能力强的年轻人而言十分友好。改善方面，买入门槛大幅度降低，尤其是麓湖、攀成钢、金融城等板块的高总价房源，这进一步刺激了改善群体的购房需求。而要进行置换，前提是要卖掉旧房子，这样一来，卖房子的人就多了起来。

截至 9 月 8 日，贝壳外网数据达到了 21 万套。截至 9 月 27 日 16 时，贝壳外网数据已达到一定套数。内网数据在此时已达到 24 万套。

图源：贝壳二手房

具体而言，二手房的成交主要力量是那些具备“近郊”这一特征的房源，以及面积在 70 - 90㎡之间的房源，还有总价在 150 万以内的房源等刚需特征的房源。新房是改善型的，二手是刚需型的，在新政的刺激下，成都楼市的循环链正在加速转动。

值得一提的是，9 月 26 日的楼市新政有这样的规定：“5+2”区域内 144 平方米以下（含 144 平方米）的住房仍在限购范围内。同时，摇号政策也没有改变。这体现了对刚需和刚改群体的保护。另外，个人转让住房的增值税征免年限统一调整为 2 年，这直接降低了二手房的交易成本，会促使更多人愿意购买二手房，从而刺激市场交易。

图源：克而瑞四川

张亮（化名）近期终于买下了属于自己的第一套住宅。这套住宅是一套不到 100 平的二手房。在他看来，现在的房贷利率比较低，总价也不算高。他没指望房价在短期内会出现大幅上涨，但他认为购买自住房能够保值增值，这是没问题的。

成都的8月与9月这一轮楼市新政“疗效”预计怎么样？

回顾上一轮全国性的楼市刺激，时间是 2014 年下半年。当时成都陆续出台了一系列楼市宽松政策，包括“认贷不认房”“解除限购”“契税优惠减半”等。同时，央行连续几次降息。然而，直到 2015 年底，成都楼市才真正开始上涨行情。在这期间，存在一年多的空档期。

业内人士认为，成都的楼市新政在短时间内能够显著推动成交。尤其当外地人的限购被放开后，预计会有一批外地资金进入市场。同时，“不限购房价会上涨”这种认知会让一部分处于观望状态的买家消除疑虑，从而加快购房行动。在政策的多次刺激下，成都“银十”楼市有很大的可能性会表现良好，进而有助于四季度市场保持平稳复苏的态势。

长期的市场表现方面，成交均价有明显上涨。这依然取决于中国经济的整体大环境以及复苏情况，因为只有大家钱包鼓起来，才能够支撑买房换房。另外，目前的楼市政策还未全部出台，像完全解除限购、降低首付比例以及继续降息等，这些都有可能是未来会采取的措施。

楼市后续的走势究竟是怎样的呢？我们会一直保持观察的状态。眼下呢，先让子弹暂且再飞一会儿吧。