周末可聊些轻松的话题。如今德国的房地产投资十分热门，时常有人组织各类讲座。小编准备写一篇科普文。若有知识点未在下文出现，要么是因其过于复杂需单独讨论，要么是小编疏忽遗漏了。

PS:本篇文章纯属个人经验不掺杂任何广告。

1. 什么人可以在德国买房

2.在哪里查询德国房产信息

3.德国买房成本，贷款信息，资金出海，账单如何支付

4.个人出租房产如何报税

5.个人出售房产如何报税

6.注意事项

1.什么人可以在德国买房

在德国工作的居民、在德国生活的居民、在德国留学且有居留权的居民，还有在中国的公民，都能够投资德国房产。

2.在哪里查询德国房产信息

在德国查看房源主要有以下方式：一是通过网站；二是通过当地中介公司；三是通过当地银行；四是通过开发商网页；五是通过中国中介公司的公众号或者网页。绝大部分房源的信息通常会放在网站上，而一些比较抢手的房源可能会通过内部邮件，或者承包给某些中介来直接销售。

买房之前一定要登录常见房源网站。要观察该房产周边的房产均价。要观察该房产周边的学区。要观察该房产周边的便利服务。要观察该房产周边的公共交通。要观察该房产周边的周围环境。要观察该房产周边的噪音。要观察该房产周边的出租房租金价格等信息。德国的房价一般来讲是一分钱一分货，贵有贵的道理。好的房源需要去抢。买房的诀窍就是：位置，位置，位置！另外一个诀窍是打开德国未来人口发展趋势图，看到下图蓝色区域后闭着眼买准没错。未来人口减少的地方千万不要买，除非你想做慈善。

德国最常见的房产的网站有：

3.德国买房成本，贷款信息，资金出海，账单如何支付

3.1德国买房成本

德国购置房产的成本涵盖了房价，还有一次性的房产购置税，可能包含中介佣金，以及公证费和登记土地簿的费用。

德国房价通常难以像中国那样进行砍价，除非房屋不太好卖。一流的房屋往往需要靠争抢才能获得。而那些不好卖的房屋则可以进行砍价或者提出一些要求。今天，我的德国同事向我讲述了一句话：在德国购买任何东西时，询问一下是否能够打折，有时候会得到意想不到的惊喜呢。

一次性房产购置税是针对购房者所征收的税款。若购买公寓，其购置税为房价的百分之几。若买地盖房，通过操作能够分别购置土地并找其他公司建房，此时购置税是购买土地额的百分之几。若所购买的别墅价格包含了土地费，那么该别墅的购置税是别墅价格的百分之几。换句话说，先买地，再找其他公司盖房这种适当的造作方式可以节省一次性土地购置税。土地购置税通常会在购买者前往完公证处后的几个月内进行缴纳。倘若夫妻二人共同购买一处房产（进行共同登记），那么他们各自会收到金额为一半的账单。近些年来，房产购置税一直处于上涨态势，不过每个州都会提前通知涨购置税的具体日期。如果在涨购置税之前的最后一天前往公证处签订合同，那么就能够享受到之前的税率。并且，公证处位于哪个联邦州并不重要，关键是税率取决于房产所在地。

不是每套房子都需缴纳中介费，然而有些房地产开发商或者产权人会将房屋委托给中介进行出售。在买房之前，请查看 2019 年的德国最高佣金表。

公证费通常为合同金额的 1.5%至 2%左右，各公证处的费用存在差异。不要将公证处误解为只是读读合同就能赚钱的机构，实际上公证处不仅负责撰写合同，还会联系买家、卖家、银行、土地局等，以及时处理购买事宜。另外，登记入土地簿的费用约为合同金额的千分之 5，需交给土地局。德国不存在类似于国内的那种房产证。土地局在成功付款之后通常会给您邮寄一份关于土地户主的复印件资料，以此作为证明。倘若需要对户主信息进行修改，那就需要去找律师。

在黑森州法兰克福购买房产时，需要支付多项费用。其中包括房价，同时还要支付 6%的购置税。此外，还需支付 1.5%的公证费、0.5%的登记土地簿费用以及潜在的 5.95%中介佣金。

3.2贷款信息，资金出海，账单如何支付

在德国，有收入的个人以及开公司的老板等都具备贷款的资格。对于个人而言，只要持有三个月的工资单以及居住证明等资料，就能够向中介或银行咨询贷款金额。而开公司的老板则需要出示公司的财报、工资单等信息。拥有长居、入德籍或拥有永久工作合同的人，其贷款利息肯定会比较低。如果工资较高，那么贷出房产金额的 100%也并非没有可能。有的朋友会直接将购房的额外费用也贷出来，这确实很厉害。刚在德国工作且没有长居的小朋友可以找 ING DIBA，当然或许还有其他机构，不过小编不太清楚。在德国的留学生也能够买房，如果没有其他收入的话就需要全款购买。留学生可以借助父母赠与的方式（10 年内 40 万欧元免税）。

在中国居住的公民凭借三个月工资单翻译能够申请贷款，小编了解到最高可贷房价的 50%，也就是自己需准备房价的 50%作为首付以及其他购置费用，据悉有些厉害的中介能贷到更多。关于资金出海可参考[中国资金最全合法出境途径与政策红线]！

一般来讲，您在网上看到某处房产后，就能够找中介或者心仪的银行去讨论贷款意向。您预定房屋户型时，开发商会把贷款所需的各种信息提供给您，这样银行就能制定贷款合同。在德国，预定房屋有时不需要缴纳押金，有时则需要缴纳几百或者几千欧元。若因贷款贷不下来等原因，押金需要退还给个人。可贷款的中介和银行，请自行通过谷歌去查找。贷款中介可以多找几个银行自行比较，拿一个报价去压另一个报价是很常见的。通常来说，找中介的好处在于他们能够通过系统链接到百家银行的贷款信息，然后挑选出利息最少的银行推荐给您。此外，有些银行比较保守，而中介可以为您做各种贷款的组合，以确保您能够贷到款。中介会从银行收取佣金，其金额大概为贷款额的千分之一。这一情况会在您的中介合同上有所介绍，合同中会有关于佣金金额的相关内容。

贷款通常有 5 年、10 年、15 年、20 年的绑定利息，合同过期后需重新商谈新合同。年数越少，利息越低。首付越多，利息越低。由于现在欧洲央行存款为负利息，所以房贷申请到 1%以下不必惊讶。另外，若房屋是节能房，还可申请 KFW 贷款，具体详情可上 KFW.DE 网站，在贷款时很多中介银行会进行推荐。其实是你买了一个理财产品来与房贷进行对冲。若你觉得银行利息未来会大幅上涨，还可以购买能确保未来利率的产品。总体而言，一种情况是银行从你这里赚了两笔钱。当然，你未来的风险会降低，在某些情况下，只有购买了相关产品才可能贷到款。

目前一年内贷款利息变化

银行计算贷款最大额度的方式如下：每月的净收入减去每月的固定支出（包含房租、其他贷款以及衣食住行通讯等方面的支出），得到的结果就是净积累。倘若您每月的净收入为 2000 欧，而每月的净支出大约在 800 欧左右，那么净积累就是 1200 欧。通常情况下，贷款 25 万至 30 万欧元应该不会有太大的问题，前提是不存在其他的负债或者风险。您若有出租的房产，每月的收入便是工资与房租相加，然后减去每月的净支出以及月供等支出。银行不会无限制地放款，因为其需要考虑杠杆风险。

下面的措施可以提高银行贷款的额度：

-增加工资收入，其他收入，跳槽等

减少生活支出的方式有提前偿还各种小额贷款，还可以为了贷款而减少房租等费用。

-如果您有其他房产，可以一并抵押

-晚生孩子，休产假之前或者之后贷款

-找一个有收入的对象一起买房

-购买失业保险，意外险（，每个月5-10欧元）

-找其他合伙人买房

在签订贷款合同的时候请注意以下几点：

如果符合节能房的要求，那么可以尝试申请 KFW 贷款。因为银行将 KFW 贷款视为自有资本，所以剩余的商贷利息会有所降低。

我周围的朋友贷款利息的年限有签 5 年的，也有签 10 年的。如果银行员工友情提醒您，N 年后利息有可能上涨，那么到那时您的还款额会增加。您可以让他们计算一下，N 年后剩余贷款额度以及假设利息金额对还款额的影响。

银行贷款通常会要求您在签字后的 1 年内将其全部使用，这就是所谓的“rei Zeit”。也就是说，在 1 年内如果贷款未被使用，是不会收取费用的。然而，1 年之后，未被使用的部分将会按照月息千分之 2.5（年息百分之三）来收取利息。例如，如果您贷款了 20 万欧元，1 年后已经使用了 10 万欧元（针对期房的额度）。您每个月需缴纳 10 万欧元的商贷利息（本金）或者 KFW 的利息（本金）。另外，还需缴纳 10 万欧元的罚息，罚息每月为千分之 2.5。倘若您购买的是期房，且在一年内无法交房，建议您与银行商谈是否能够将期限延长 1 年。

一般银行会给予您每年额外一次性偿还总贷款的权利，这个权利可以是 5%或者 10%。银行会提供这样的选择。如果您放弃了这个选择权，那么有可能贷款利率会降低一些。额外偿还房贷通常有一定的准则，比如是自住房，并且没有其他的投资渠道，同时手中的钱比较多。

如果您目前拥有房产且想置换一套，那么可以找目前贷款的银行，让他们制定一份可实施计划。如果您想保留目前的房产，就可以询问银行是否可以进行抵押，从而贷出足够的贷款金额（因为目前房产未来出租能增加现金流，进而增加贷款额度）。如果您想出售目前的房产，也可以让银行提供解决方案，比如帮您卖房并提供过桥贷款等。

一般来讲，按照之前的贷款计划，在买房之前，银行需要个人展示出足够的本金，其目的是为了确保购房时的额外费用（包括购置税、公证费、佣金、登记土地簿以及首付等）。个人只需打印一份银行对账单即可。在购买合同中，能够看到付款的相关条件。对于老房，通常在去完公证处之后就可以进行付款。而对于期房，开发商会依据完工进度，分次给您发送账单。您收到开发商账单之后，就可以填写银行支付单，并且将开发商账单附上，然后邮寄至银行。在去完公证处的几周内，您会收到公证费账单，接着还会收到土地购置税账单以及土地簿登记账单。在付款时请注意，通常在交房前，您可以保留百分之几的尾款，这样能确保在验房时发现的问题能够得到完善。

请注意最重要的一点：所有资料，账单都要保存，保存，保存！