我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

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星叔您好，我家在哈尔滨，家里有一套位于市中心价值 70 万的新房。我现在想把它卖掉。之后打算用这笔钱作为首付款，去投资深圳的一套二手小房子。我这样的做法是否正确呢？其中有哪些不利因素或者风险呢？

大城市才有房地产。我国不缺房子。我国城市化进程才进行了一半。深圳现在还有机会。以后机会会更少。哈尔滨发展肯定不如深圳好。往上走是正确的。选对城市就选对了出路。

买房意味着购买未来。房子所带来的，不只是其自身的居住价值和升值价值，还有大城市这种生活环境所带来的益处。例如能获得更好的工作，拿到更高的工资，拥有更广阔的发展前途以及更美好的未来。因此，在投资时，选择城市比选择地段更为重要，先挑选城市再挑选地段的法则应居于首位。

买房如何选择城市呢？

很多人把这个问题想的比较复杂，但是我觉得可以简单一点。

这个观点确定为：买一个城市的房子就相当于买这个城市的股票。

一个城市的价值如何，会直接在房价上有所体现。如同企业一样，股票的涨跌要看两个方面，一是基本面，二是题材。

基本面在于要搞明白这个城市处于何种状态，是处于上升期还是走下坡路。这一点比较容易进行判断，具体可通过观察这个城市最近 5 年的常住人口情况以及地方收入等情况来判断。倘若这些数据都是呈现正增长的态势，那么这个城市的基本面就不存在什么问题；倘若其中有一项数据是负增长的，那就说明存在问题了，在购买房子时就应当避开这样的城市。

关于题材方面，杭州有题材，比如阿里巴巴，新经济发展得很好，这就是题材。还有杭州亚运会，这也是题材。武汉有光谷，这同样是题材，所以武汉上涨得不错，然而其上涨的动能肯定比不上杭州。长沙的基本面挺好，但缺乏题材，给人的感觉就是一个普通的省会城市，尽管这一波它也在上涨，但与杭州和武汉相比，那就不算什么了。

具体详见知识星球内部《为什么只有一二线城市才有二手市场》

提问：星叔，我今年 40 岁。我在广州市有一套自住的三房，价值 500 万。在地铁 9 号线附近还有一套大户型，价值 400 万，由老人家居住。这两套房子都没有欠款。

现在打算入手位于花都和清远交界的碧桂园假日半岛的房子，它是 5 房双拼别墅，面积有 250 平且带有花园。从市区住处开车过去需要 50 分钟，到花都区住处则只需 25 分钟。原因如下：一是用于度假（以后当作养老之用）；二是此房在 11 年开盘时价格为 160 万，17 年由于广州加大了限购力度，对清远有利，所以房价上涨了一波，现在有所下滑。预计在广清轻轨开通以及清远长隆营业之后，房价会上涨。本想把花都的住处卖掉进行置换，然而老人住得习惯，不想卖掉。孩子读小学，以后初中要住校，所以可以把白云区的房子出租，每月约 5 千元。然后搬到别墅长住，这套别墅价格 280 万元，需要按揭，5 年的利息是 75 万。5 年后房价会不会上升 75 万呢？能不能下手呢？

广州有 2 套资产是不错的，能够长期持有。而对于想要在花都和清远交界购买双拼别墅这件事，它属于消费品。如果是为了养老自住，是可以购买的。这主要取决于个人的喜好。从投资的角度来看，我并不看好，不要对其期望过高，因为自住和投资本身就很难同时兼顾。

从投资角度来看，远郊别墅这种类型的需求属于小众范畴。它的风险性较高，金融性方面表现不佳。倘若只是打算用于自住，那么是可以入手的，但自住与否取决于个人的喜好。而从投资角度讲，它往往被高估，回报率相对较低。

提问：星叔，什么叫2变1，二套房可以改成首套贷款吗?

对！二套房是可以贷款七成的。其具体的操作流程在知识星球内部分享中有详细说明。

星叔你好，我坐标乐山。目前家里有 3 套房且都不在成都，我们名下有 2 套。手头有闲置资金约 60 万。我户口在青羊区，有购房资格。乐山名下有一套房正在商贷还贷，还有 5 年时间，月供 2000 。我想在成都投资一套小户型。我老公的公积金没用过，可以用于贷款。我比较关注成都房子的走向。想知道在几个区中买哪个区保值投资价值更好些。我纠结是买新房还是二手房，也纠结买套一还是套二，因为觉得套二压力较大。还想了解有比较好的板块或者楼盘可以推荐一下。另外我在 17 年底于峨眉山景区入口购入一个 30 多平的酒店托管小户型。我想知道这个房子有没有投资价值，是否有必要卖掉。希望能听听您的意见，谢谢星叔！

建议你整合优化资产。你有好几套房子，然而资产却都不够优质。在未来的大方向上，我建议是成都。

峨眉山景区有 30 多平的小户型，这类户型没有升值的可能。同时，景区内接手这种小户型的人比较少。所以，以后不要再陷入这种坑了，要是有机会能够出手的话，就赶紧把它卖掉吧。

你在乐山有 3 套房子。乐山的城市能级较低，这决定了它不会有大的发展。所以，这些房子的价值不会很高。对于这种三四线城市，有一套好的自住就可以了，投资的话尽量去高能级城市。现在适合将三四线城市的房子置换到一二线城市，所以建议把不好的资产出售，以扩大资金流，然后重点在成都进行建仓，这样资产将来一定会更有价值。

提问：你好，我在 2017 年于无锡的朗诗绿色家园二期购置了一套房。附近明年万达将开业，2022 年通地铁 4 号线二期。如今我在宁波杭州湾新区工作。我们打算把无锡的这套房子卖掉，想知道是现在卖还是过两年再卖能赚得更多？在杭州湾这边，自住和投资的话，哪个楼盘比较好？将无锡的房子换成杭州湾这边的两套是否值得？期待你的回答。

我不建议你进行这样的操作。无锡的城市能级比杭州湾要高，所以你可以继续持有。现在并非是最佳的出手时机。如果是用于自住的话，杭州湾是可以购买的；但如果是投资的话，我不建议。

宁波不建议购买杭州湾。杭州湾距离宁波市区较远，距离杭州也较远，距离上海同样较远。仅依靠宁波自身的力量，很难导入大量的高薪产业。杭州湾的发展潜力甚至比不上宁波市区。

提问：星叔，广州现在是否可以开始买房呢？是首次购房，还是应该再继续等待呢？目前已经到房价的低谷了吗？如果要进行观望，怎样去判断入手的时机呢？谢谢

回答：刚需首套，目前算是入手的好时机

如果我们能够理解房价下跌的逻辑，那么大致可以判断在何种时机买房成本会相对较低。

1、市场冷淡期入场

一方面，房价相对稳定。涨幅小或干脆横盘，更甚者房价下跌。

一方面，房源的选择范围比较大。在冷淡期，市场上房子的供应量比需求量要多。市场的热度相对没那么高，购房的竞争者数量较少，所以买房会更容易一些。

2、避开高热概念片区

这几年涌现出大量的楼市概念，像中心城市、自贸区、一体化、示范区等等，数量多得难以计数。

一定要学会鉴别这些概念。

通常情况下，当概念正处于火热状态时，这些片区的房价泡沫会相对较高。若想要入场，要么在最开始的时候就把握先机，要么就在概念冷却之后、挤水分的时候再作考虑。

楼市中，有一句话被大家深深相信，即“买涨不买跌”。但在我看来，买房的时机这件事，在市场较为冷静的时候把握住会更有价值。因为你无法确定，当它上涨的时候你是否能够买到，也不确定自己是否还买得起。

如何买到市场价8折的笋盘？详见知识星球内部资料。

提问：星叔，您好。最近物价出现了上涨的情况，这是否意味着开始进行放水操作呢？房价是否即将开始启动呢？

回答：通货膨胀也是房价上涨的核心因素。

从开始放水到房价启动这一过程往往需要很长时间。同时，房地产正处于一种前所未有的高压状态。

市场最终要遵循经济规律，那些应该上涨的一定会上涨，这只是时间方面的问题。

目前的情况为放水已被确认，无需质疑。上涨的势能一直在持续积蓄，等到某一天无法压制住的时候，房价就会出现爆发性的上涨。

星叔，手中有大概 20 左右的银票。在丽江是可以用公积金贷款的。如果要进行投资，丽江是否值得投资呢？倘若丽江的性价比不高，那么去郑州或者重庆买房的话，能够贷到款吗？

丽江适合自住去购买。然而，对于投资而言，并不十分看好。因为它是一个旅游性城市，在人口流入方面以及产业结构上都表现不佳，所以接盘的人相对较少。

资金较少的话不建议前往郑州和重庆。建议你持续积蓄力量并开发昆明的购房资格。未来进行投资的话，还是以本省的昆明作为主要战场进行作战。

提问：买二手房如何砍价？

砍价属于一门技术，在知识星球的内部资料《二手房砍价技巧篇 如何砍价 50 万》中有详细介绍。

星叔你好，总共有 17 层的建筑，选择哪一层比较好呢？并且南面是 5 层的洋房，麻烦了。

回答：选楼层主要是看个人喜好。

一般而言，顶层和底层尽量不被选择。然而，现今顶层有许多都加强了保温和防水措施，电梯机房也被放置到地下或者采用无机房电梯，在这种情况下，顶层是可以选择的，因为视野开阔，也不用担心楼顶有邻居制造噪音。底层也有设置花园的情况，并且现在的一层大多是独立排水。不过，一楼仍然存在潮湿、小虫较多等问题。倘若对顶层和底层还有担忧，那就可以将其抛开不管。

15 层和 16 层的视野比较好。13 层和 14 层，有些人对数字比较忌讳。10 层到 12 层，曾有机构进行统计说这是空气污染物悬浮的高度，但这种说法不可信。5 层的洋房，因为楼间距的原因，基本影响视线到 3 层和 4 层，而 5 层以上则不受影响。

很多人对中间楼层有喜好，7 到 9 层较为受欢迎。因此，许多楼盘的中间楼层价格会偏高。倘若采用这样的定价方式，同时又希望拥有良好的视野，那么就可以选择 15 层或 16 层。要是楼层越高价格越高的话，那就选择中间楼层。

星叔，您好！之前我向您咨询过。我已经把位于安徽天长的房子卖掉了，然后在南京五桥板块购买了龙湖颐和九里。我现在要为姐姐咨询。姐姐的老家在安徽天长金牛湖新区，农村的房子拆迁后得到了 3 套。天长还有一套房子，大概市值 80 万元，目前正在出租。金牛湖这边的镇上有 2 栋未拆迁的房子，她们现在就居住在镇上。姐姐家有个男孩在读高二。我建议她把天长的房子卖掉，再卖掉一套安置房，大概 40 多万元，然后去南京江北买一套房子。目前她没有任何贷款。她说不想那么折腾，想等孩子以后大学毕业在那个城市生活时再买。因为她们都是工薪阶层，赚钱不容易。我担心她手上的房子多了，到后期就没有什么价值了。你觉得是现在就置换去南京买，还是等过几年孩子大学毕业之后，看孩子在那里落脚再买呢？想听听你意见，谢谢

大多数人通常是这样的。他们处于安逸的环境中却不思考危险，现在不主动去改变和努力，以后就会面临很多需要去应对的事情。你怀着一片好心，就担心她们不能理解你的良苦用心。

城市能级存在差异，这使得资源价值呈现不对称的状态。例如，你姐姐现在凭借 2 套老家的房子能够进行上车置换一套南京江北的房子。或许过了几年，很大概率会是 3 套老家房子才能置换 1 套南京江北的房子。这就是由城市能级差所引发的价值差，并且在未来这种价值差会越发明显，原因是资源都在向头部城市集中。

我认为现在是一个很好的时机，适合将三四线城市的房产置换到一二线城市。如果早早买入并占据位置，那么很大概率能够享受到下一波房产涨幅。因为随着时间的推移，后面进行城市置换的成本将会越来越高。

提问：老师你好，安徽宿州市的新楼盘近期新开了几个呢？哪些卖得比较好？二手房市场一直处于冷淡状态，房价却在持续微微上涨，对于这种情况该如何看待呢？

回答：这种现象正常，特别是在三四线。刚需族买房时，不全考虑入住舒适度，也会考量房子的升值空间。所以不管谁买房，都会非常看重房子的升值价值。新房与二手房相比，升值空间大得多，因为新房房龄小，二手房房龄高，升值时间会受限制。而且二手房出售的房东大多是炒房客，转手原因大多是炒房客想找下一个接盘侠，很多人看到二手房会犹疑，对二手房会持更多观望态度，相对而言，新房更让人放心。

具体详见知识星球内部《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

星叔，济南海信慧园的二手房情况如何呢？能否从教育方面、位置方面、品质方面等给予指点呢？非常感谢。

随着这几年花囩东路以及泛 CBD 片区的发展，其所处位置的价值在不断增大。该学区属于高新区第一实验学校，从一般情况来看应该是这样的。高新区在这两年引入了一部分合作办学资源，这些学区还不错，但尚未经过完整办学周期的检验。之前的学校在全市范围内不是很突出。从整体质量方面来看是可以的。

二手房每套都不太一样，需要一套套实地看、比较。

有价值的二手房选筹方面要看这几点：

稀缺的地产，在未来五到十年内至少依然会是关注的热点。

年份较新，拥有车位。绿化情况、户型以及配套设施都还算可以的小区，对于刚需盘来说也是可以的。因为这部分房屋和新房没有太大差别，并且大多还位于市区。

轨道交通口的小区，交通便利，这使得这类房屋的空间变得更大；马上开通轨道交通的小区，交通的便利性也使这类房屋的空间变得更大。

占有稀缺地段的品质小区，城市的发展经历以下三个步骤：首先是发展老城区，其次是向外扩张，最后是核心区的重建。而环内稀缺地段的高品质小区，在很长时间内仍会保持价值。

另外以下这几种二手房应尽量避开：

小产权房和安置房等：这类房子涨幅较为缓慢，舒适度偏低，并且无法进行正常的交易。

物业是小区的一个重要因素。如果物业口碑差，那么小区的价格就会降低。

没有地下车库或者车位严重不足的小区，目前有车的家庭数量在不断增多，停车难这个问题日后肯定会成为麻烦，毕竟业主都不希望有了车却找不到停车的地方。

在老龄化时代，没有电梯的多层小区的房子会慢慢被摒弃。

星叔你好，对于广州萝岗知识城的招商雍景湾（住宅），你怎么看其未来走势呢？对于广州番禺的招商城市主场（公寓），你又怎么看其未来走势呢？谢谢！

公寓我一直没看好。原因在于公寓的涨幅比较小，并且后期进行交易时税费高达 20%，这样就很难找到愿意接手的人。要是把住宅的购房资格全都用完了，而只能去买公寓的话，那就去看看那种价格比周边住宅低 50%的公寓产品。

知识城是一个概念。如果自己居住在附近，是可以进入的。但是如果是投资的话，就不太建议了。还是应该集中在主城区去寻找笋盘。因为广州整体在向东移动，所以建议你看看珠江两岸，并且往东稍微找一找被低估的片区。

星叔，我坐标北京朝阳。我手头有 80 万自有资金，还可以向朋友筹集一些。我想通过公积金贷款在朝阳区金台路道家园购买一套 60 平左右、价格 350 万左右的小户型。这样也方便孩子将来上小学。但我是第一次买房，没什么经验，想请教一下如何满足刚需并且未来获得投资收益。

刚需不要等待。如果自身能够承受房价，那就应该尽快购房上车。因为一旦房价大涨，你将承受不起损失。如果财力有限，那就只能选择等待了。

改善型住房的人觉得房价高的话，可以选择等等。因为他们输得起，无非就是居住条件的好坏有所差别而已。当然，10 年后的房价很有可能会让他们感到震惊和怀疑人生。所以对于刚需和投资者来说，最好的办法就是能够尽快上车，通过时间来换取收益。

请查看知识星球内部资料，该资料名为《如何淘笋？低于市场价 50 万的那些笋盘》

房地产注定只有小部分人能够赚到钱。我们处于大部分人的前面，会亲自手把手地教你从无到有地实现千万资产的积累。有很多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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知识星球内部资料：

《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变，一套变两套，两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》

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