我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会跟你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号，然后进入知识星球进行提问。以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

提问：星叔，您好。全球经济产生影响，多国的生产经营遭遇了极为严重的打击。许多企业都只得暂时停下生产经营活动。很多人都表示不要胡乱买房，不要胡乱投资，紧紧握住手中的钱才是最为重要的。您对此有何看法呢？现在究竟是应该背负债务去买房，还是应该以现金为主呢？哪一种才是真正安全的呢？

回答：确实，没有钱是万万不能的！

我国目前已基本得到控制。现在外需不行，内需短期也无法顶上。所以短期来看，会有不少人的经济收入受到影响。

对于资金不充裕的人来说，保有现金在任何时候都是非常重要的。

在我看来，存钱是很有必要的，无论在什么时间。如果危机来临，你可能连基本的生活都无法得到保障。

但是，要是有钱怎么办？

在全球普遍进行大规模放水的大背景下，并且央行也在逐步走向宽松。如果你的工作是稳定的，收入也是稳定的，然而你却还将大量的现金攥在自己手里，那么这要么是愚蠢，要么是傻气！

钱存在银行只会越来越不值钱，这是持有现金最大的弊端。

经济学家曾做过统计，07 年时货币总量为 40 万亿。到了 18 年，这个数字翻了 4 倍。然而实际情况远超过这个数字，在 10 年期间，真实货币总量的平均年增速达到 17%。显然，这必然导致现金的购买力出现缩水。

货币的水龙头，已经被打开！

而现在缩水更严重了。

保持适当的现金流是有必要的。对于那些有多余钱的人来说，资产和现金同样重要。

没有过不去的那种黑天鹅情况，黑天鹅事件发生之后依然是经济领域，还是必须要做好关于资产的规划。

除了买房，我没有想到其他更适合普通人能让钱更保值的方法

买房，能跑赢通胀，享受收益，不买房最为安全，也错过机会。

总之，在如今的形势之下，你可以选择努力工作，也可以选择努力投资，除此之外，就没有其他的途径了。

千万别把网络上的毒鸡汤信以为真，捧着大把的现金，坐等通胀！

提问：星叔您好。我所处的位置在安徽合肥。请问带有学区的 70 年产权公寓是否值得进行投资呢？倘若值得投资的话，什么样的面积最为合适呢？在户型方面，应该选择三室的还是二室的呢？

所谓 70 年产权公寓式住宅，是对已建好的公寓进行性质上的改变，将其商业性质变更为住宅性质。

主要有以下优缺点：

优点：

1、总价低，可以落户读书，民用水电。

2、可以首付三成，贷款30年。

3、一般靠近地铁口、公交站或者商圈，位置一般比较好。

4、房子较小，比较易于出租。

缺点：

1、虽然可以落户读书，但是一般都是没有什么好学区。

2、住户在10-20户，通风采光都比较差，居住体验感差。

3、小区容积率高、绿化率低，环境较差。

4、住户以租客为主，住户职业比较复杂。

5、后期转手接盘侠少，难以出手。

整体上看，是不太建议投资这样的标的，不属于A类稳健资产。

你好，询问几个问题。其一，本人是外地户口，想要在杭州和成都买房，目前只能购买杭州临安和成都新津的房子。临安的房价都达到 2 万了，还能否购买呢？目前尚未开盘的保亿阳光城和滨江湖光山社情况如何？其二，新津有投资价值吗？可以购买哪个楼盘呢？这两个地方都算是郊区吧。如果只能选择一个地方进行投资，是选择临安还是新津呢？其三，想通过平台购买社保来获得购房资格，这样可以吗？

回答：1.相比更建议买杭州临安，选择滨江湖光山社。

杭州未来会朝西进行发展。往西发展主要是由未来科技城以及青山湖科技城所带动的板块。围绕着这两个区块去进行购买。

青山湖科技城板块，是临安区内离杭州最近的板块。在融杭的大趋势之下，青山湖科技城板块无疑是临安区内发展潜力最大的板块。这里具备交通条件，拥有产业基础，有着良好的前景。

板块产业发展起来需要时间，投资需守长线。青山湖科技城通勤杭州最为方便。在这一前提下，无论是投资还是自住，都应优先推荐距离地铁口近的楼盘。政策红利良好，发展前景尚可。

可以开始准备买社保，这是为了房票做准备，之后能够置换到限购区。

杭州限购区投资回报率最高的板块 详见知识星球内部分享

星叔，坐标在温州。目前有一套房龄 20 年、面积 100 方的电梯房。打算置换一套房龄 10 年、面积 200 方的改善次新房，因为现在温州的房子面积越大单价越低。想知道现在这个置换的时机合适吗？

回答：现在二手房市场快速回暖，正是置换最好的时机。

限价开始后，二手房的行动得看一手房的脸色。因为一手房被限价所压制，所以二手房也就无法掀起大的波澜。

刚需置换需要卖房，该卖就卖。硬撑着不卖，一方面会影响想要改善的房子的可选总价，导致达不到改善的目的；另一方面会让自己的现金流变得捉襟见肘，进而使接下来的生活工作都受到影响，动作发生变形，这并不一定是明智的做法。

市场正热的时候，果断将手上的二手房卖出。凭借着上一轮楼市上涨所赚到的钱，好好地去置换一套房子，以此来改善生活。

改善注重两个方面：

第一是地段方面。要尽量选择靠近城市核心的地段，同时要靠近地铁口的位置，并且要选择更具有产业支撑的板块。

一方面是为了自己生活的便利，这些地段一般都配套更醇熟。

第二是关于产品方面。既然已经有了改善，那就一定要挑选出优质的品牌、优良的产品以及良好的物业。

这样既能够拥有更好的居住体验感，还能够享受更多的溢价。

提问：星球您好！目前拥有 50 颗子弹。请问惠州和武汉这两个地方，哪个前景更好呢？或者在仙桃支付首付，这样可以减小压力吗？谢谢您！

回答：投资更建议选择武汉。

武汉的基本面状况良好。武汉目前的情况是能够虹吸整个湖北，年轻人也愿意在武汉安家落户。从房产价值的角度来看，暂且抛开短期的情绪影响，秉持长期持有的思维，实际上是可以对武汉保持看好的态度的。

武汉的硬实力在全国处于前列，武汉的硬实力比成都高，它和南京、杭州等城市属于一个梯队。目前，武汉在同梯队的城市中，房价是最便宜的，存在比较大的套利机会。对比火热的杭州楼市，平均房价在 2 万左右的二线城市武汉，确实显得“便宜得很离谱”。

目前的负面情绪以及短暂的经济创伤会致使武汉出现一个阶段性的低点。当下仔细挑选的话，比平常发现降价笋盘的概率会更高。

对于投资来说，也不失为一次千载难逢的机会。

武汉买房投资价值高的板块 及楼盘 详见知识星球内部

请问星叔，从自住且兼顾投资的角度来考量，当下鄂尔多斯市的东胜、康巴什以及伊金霍洛旗这些地方适合购置房产吗？

鄂尔多斯对于刚需自住的人来说可以购置一套不错的房子。然而，从投资角度来看，它并没有太大的潜力。当年有很多人在鄂尔多斯遭遇了惨痛的经历。

当一个城市不再有吸纳资源的能力时，房价容易发生逆转。并且，一旦房价开始下跌，就难以找到支撑，进而出现持续的暴跌。这是由于其房价与金融相互捆绑，两者是一荣俱荣、一损俱损的关系。

人口减少以及资本外流致使鄂尔多斯的房价出现了逆转情况。并且，鄂尔多斯房地产的供应量一直在持续增长，同时房地产的销量却在下降，这进一步加快了这种趋势的逆转。

鄂尔多斯的康巴什房价是最贵的。这里的房价均价在 8500 到 9000 元每平左右。并且今年的房价还在不断升高。

教育行业蓬勃发展，学区房起到带动作用，市一中考到清华北大等重点大学的升学率在内蒙古位居榜首，这些是推高房价的主要原因。

二是优美的环境，面积不大但各种主题公园遍布。

东胜区和伊金霍洛旗大概一样，都在5-6000，还算平稳。

康巴什新区的房价存在很大泡沫。它主要依靠教育来支撑。如果是自住且要保值的话，就只能购买品质较好的学区房。

其他都是深坑，即使周边旗县人再多，之前的库存也无法消化。

如果单纯为了孩子读书，可以买二手学区房 位置一定要好

你好，目前位于郑州。想问一下郑州现在有哪些新盘值得推荐呢？前几日我查看了泉舜上城和富田九鼎公馆，这两个楼盘的价格都比较高，不知道是否值得入手呢？

泉舜的位置较为不错，其配套也较为成熟。主要的问题是区位方面没有成长的空间，它距离东区很远。另外，开发商在郑州未曾做过项目，不过之前在洛阳有一个项目，且那个项目还可以。

如果在这附近工作，那么购买泉舜上城是可行的。倘若不在这附近工作，亦或是进行投资，就建议选择靠近东区或北龙湖的区域。因为泉舜左右的价格已经不低了，所以在郑州能够选择的楼盘也就相对较多。

富田九鼎公馆总结如下：

地段能得 5 分，距离东区开车大概需要 20 分钟，然而它位于南区，配套设施有所欠缺，只能通过新建来弥补，唯一的突出之处就是有地铁 4 号线。

外部环境得 4 分。七里河正在进行整治。周边在至少 5 年的时间内仍将是大工地。

内部环境占 7 分，容积率为 3.5，楼间距最宽达 60 多米，绿化率据说是 35%。

4.户型6分，中规中矩，125的户型进深有点深。

品牌方面可得 6 分，富田之前推出的几个项目口碑状况不佳，而九鼎世家的口碑则有所提升。

综合评价能打6分，但据说开盘价格，略高，均价较为合计。

从投资角度而言，泉舜上城位于西边，并且其价格不低。同时，富田九鼎公馆距离较远。

郑州的发展方向是向东，发展重心也在向东。因此，从投资的角度考虑，买房时应尽量靠近这两个区域。

其他区域不是说不好，只是未来升值可能会弱于这两个区域

假设 10 年后，东区的升值空间达到 100%。而其他区域的升值空间在 85%到 90%之间。这种情况下，影响并不是特别大。所以不用害怕买错，反而应该害怕不买。

郑州投资回报率最高的板块 具体详见知识星球内部

提问：星叔~电梯房买几楼比较好，有没有需要注意事项？

建议选择楼层时，可选择中间偏上的楼层。这些楼层的综合条件较为良好，并且价格也会相对较高一些。

电梯房通常比较高。所以，底层的住宅不建议大家去购买。

尽量不要选择顶层。电梯房通常比较高，顶层的出入主要依靠电梯。要是遇到电梯故障或者停电的情况，爬楼梯会是一件很困难的事情。并且一旦发生意外，在顶层逃生时会非常不方便。

建议不要购买设备层。这一层多数被设计在中间的部位。设备层是有供暖、供电或供水枢纽设备的那一层。

星叔你好，上次已向你咨询合肥投资买房事宜，感谢你及时回复。上周末我特地从武汉前往合肥，在那里待了两天。我看了合肥肥西县医院附近的二手房，还有新楼盘高速时代御府、金辉优步、皖投国滨世家，以及肥东的龙誉城等几个新楼盘。看了整整两天，我累得精疲力竭。虽然还没有确定在哪里购买，但也收获颇丰。我的个人看法是，高速时代的价格太高了，金辉优步的楼间距太小，对皖投国滨世家了解不多。肥东龙誉城的价格和楼盘都还可以。不过，我看了这几个地方后，感觉肥西发展得不错，或许这算是一种情怀吧，我对肥西情有独钟。

结合你的情况，小孩明年高考。你既想投资自住买一套房子，也可以为小孩子将来做准备。当然，未来 5 年也有可能出手卖掉，这取决于孩子在哪个城市。请给你一些投资建议：合肥哪个区域投资房产比较好？请给我推荐几个位于合肥的刚需楼盘，希望是离地铁较近且自带学区、离就业园区不太远的；请结合我之前看到的几个肥西新楼盘，说说哪个楼盘值得投资；最后，像我们这样（有 5 线小县城两套房子，安庆市一套公寓，可自由支配的资金 70，孩子明年上大学，月收入 2 万多），是否适合再在外面投资买房？谢谢。

回答：1、合肥买房首选第一梯队：滨湖新区这边，必须看好！

第二梯队：高新区这边，科技中心摇篮！必定会超常规发展！

合肥买房投资回报率高的具体板块以及楼盘在知识星球内部分享中可以看到。

你列出的几个具有价值的楼盘排序如下：龙湖龙誉城；高速时代御府；金辉中梁优步学府；皖投国滨世家

大费板块，未来的学区氛围将会很浓厚！未来，它会成为肥东以及瑶海交界处学区价值最为突出的区域！

龙湖龙誉城，是龙湖在城东打造的一个楼盘。它继瑶海天街、春江郦城之后而出现。该项目位于地铁 2 号线底站三十埠地铁口。它自带商业体。它还是学区最稳定的楼盘。它的体量大。买入它会更稳一些。

高速时代御府，其定位为偏高端的改善型住房。它的南面有医院，位于南地铁口站附近，距离主干道和公园都不远，地段十分优越。从未来的发展来看，它的升值潜力应该会是最高的。

皖投国滨世家，性价比稍高一点，买房送装修！

金辉中梁优步学府是区域性的知名品牌，该楼盘在该区域很有人气，并且一直处于热销状态。

4.肯定适合，未来只有一二线大城市才有房地产市场。

提问：叔能不能说一下54大法落户具体操作？有什么影响？

回答：54大法破限购方案，详见知识星球内部分享。

您好星叔，能否为我介绍一下济南高新区凤凰国际的房子呢？以及它周边的环境情况如何？还有周边的小学和初中情况又是怎样的呢？谢谢！

周边区域的情况还可以，配套也较为不错，环境也还可以。汉峪片区在这几年里发展得很迅速，配套在不断地变得更加完善。随着入住小区的数量增多，交通方面可能会比较拥堵。

项目不存在明显的缺点，同时也没有特别突出的亮点。户型还算可以，只是有些年头了，是几年前市场上的主流户型。与近两年的主流户型相比，在同样功能空间的情况下，面积稍微偏大了一些。

学校为高新区第二实验学校，通常情况下。若高新区不与其他学校合作，那么高新区自身没有太好的学校。

4、东边是莲花山，有公墓。不过影响不大。

星叔，您好。我目前在深圳龙岗工作。我发现深圳总价 150 万的房子似乎不太容易找到。现在我的想法是：打算在惠州大亚湾购置一套三房。过 4 到 5 年的时间，攒够首付后把大亚湾的房子出售，接着购买深圳的房子。这样一来，以后在深圳上班、在大亚湾居住就比较容易实现了。星叔，您能给我一些建议吗？

很多人看到深圳房价上涨速度较快，对比周边城市觉得价格较低，一时冲动就购买了。在市场上升期间，房子似乎也涨了不少，但问题在于，将来这些房子可能不好兑现。

房价波动时你的持有成本这么高，太有风险

不了解经济规律而盲目乐观，认为惠州是不错的地方，开发商又将供给无限放大，二手房几乎没有需求，也没有途径进行变现，所以永远不会值钱。

大亚湾的产业较为单一。它的发展速度跟随着惠州的速度，显得比较缓慢。并且与东莞和深圳相比，是没有可比性的。

大亚湾这种地方纯属垃圾资产。

惠州的人口是东莞的一半。然而，房子的供应却非常巨大。有许多是大开发商开发的楼盘，一个楼盘就如同一座城。

本地人无法消化库存，并且没有限购限制，所以只能吸引来自全国各地的人来购买。

买惠州不如买东莞！

东莞投资价值高的板块 详见知识星球内部分享

提问：老师您好！目前在福州高新区融侨誉江，定存了 89 平米的中间户型。我 24 岁，未婚但有对象，目前租房居住，父母在老家。我的年收入是 17 万，父母一年也有 20 万左右。我不是一个安分守己的人，一直都想在 30 岁之前自己创业，做一些事情。但是如果背上了房贷，很多事情就没办法勇敢地去做了。

个人认为在三五年内，福州的房价不会有较大的变动，甚至还可能继续下降。即便福州目前已经放开了落户政策，但其对房价的影响应该也不会很大。毕竟现在国民的杠杆率已经比较高了，那些原本就买不起房子的人依然还是买不起。

想问问老师，在这个房价下行的时代，值得为房子而放弃梦想吗？

还有一个层面的思考：实际上，对于这个房子，我并不是特别喜欢。我很在意它不是端头户型这一点！因为不是很满意，所以就多花费一些时间去继续寻找更合适的。毕竟现在家庭的收入是稳定的，再存一段时间之后，也是能够买得起更好的房子的。道理就是这样的吧？

二十出头刚毕业的年轻人心怀世界，怀有抱负，富有情怀，这是好事。他们想先创业再买房，却不知创业的风险比买房高很多倍。

很多人开始持有和你一样的想法，然而最终现实所呈现出的结果给他们狠狠地上了一课。

早些年，有的人拿着钱去创业，有的人拿着钱去炒股，他们都没有拿去买房。结果，本金亏没了，房子也没买成。

当然，也有一些人因为没拿钱买房，拿去炒股或者创业，

最终实现了财务自由，住进了豪宅，走上了人生的巅峰。然而，这样的情况毕竟是少之又少的，概率也是极低的。

你需要敢于尝试，不想年纪轻轻就被房子所束缚，而是想要去创业，去干一番事业。

相信自己确实能成功，那么不妨去搏一把，

成功了就尽快去买套房子，不要排斥买房就好。

失败了，要及时止损。

不过一般不怎么随便建议在可以买房的时候，拿去创业。

对于大部分人来说，房子相对保值稳妥，起码不亏。

福州的房子在近两年，其房价变化或许不会有很大幅度。然而，从 3 到 5 年的时间跨度来看则不太好，因为市场有时是难以掌控的。

现在当然可以不喜欢这房子，那就等一等再买。可以多积攒一些资金，过一段时间换一个更好的。慢慢进行筛选，不过这个周期最好不要太长。

房地产注定只有小部分人能够获利。我们处在大部分人的前面，会亲自指导你从无到有地实现千万资产的积累。有许多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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