最近，有很多朋友向我咨询二手房方面的问题。房投给一部分人提供了一些建设性的意见。然而，二手房的情况非常复杂，水很深，各种问题不断涌现。并且，二手房市场较为混乱，一旦出现问题，很多买家往往只能默默地承受损失，就像吃了哑巴亏一样。

今日，房投将二手房交易常见的 11 个陷阱公之于众。这样做是为了让更多客户认识到二手房的各类交易风险，让他们在交易中少犯错误，避免遭受更大的损失。希望这些内容能对朋友们今后的二手房交易有所帮助。

1、虚假房源陷阱

我们时常前往中介公司，会看到玻璃墙以及展板上张贴着的房源价格都十分低。当我们询问时，却被告知那些房源已经没有了。接着，他会为我们寻找其他的房源来进行替代。

很多人会借助 58 同城或者赶集网以及其他的网站去寻找二手房房源。当他们看到价格特别低，装修也很不错的时候，就会拨打相关电话进行咨询。然而，等他们急匆匆赶到售房部后，中介人员却告知他们那个房子已经卖掉了，或者是房东存在问题，又或者是房源有法律纠纷，接着就会给他们再找其他的房子。

大家看房源时，一定不能仅仅只看网站上挂着的以及中介公司外面展示的那些。因为这些里面，大多数都只是个幌子、诱饵罢了，只是一种用来搜集买方客户资料以及诱导客户到现场的策略而已。

2、房拖看房陷阱

很多时候，你看中一套二手房，会突然有很多组客户同时来看这套房。好几个“意向客户”要立刻交钱下定或者加价下定。在这个时候，你会慌。接着你就会稀里糊涂地定下了。很多中介公司会用这种策略来逼定客户。如果你不知道，就很容易掉进这个设计好的逼定陷阱里。

有一种情况是，中介公司带你看了多套同类型的房产。接着它告诉你，那几套房产都存在问题或者报价偏高。而只有这一套房东人很好，性价比是最高的。在这个时候，很多买房者便失去了辨别真假好坏的能力，直接被中介公司设计好的策略所引导，从而达成了交易。

3、房东身份陷阱

很多时候，与你见面并和你谈判的并非房东本人，而是房东的家人、朋友、亲戚或者其他人。他们声称这是房东的授权，说要让你先交钱，之后房东再出面办理手续。在这种情况下，你该如何应对呢？

很多买方在看到房本后，并未在意就交付了定金。随后，出现了诸多房东反悔的情况，他们称自己并不知晓内情，觉得买亏了或者决定不卖了等。

有一种情况是关于委托人的。许多房东因自身不便出面，便找了委托人来进行房屋销售，并让其行使所有买卖权利。这种情况在二手房交易中非常常见，按理来说也没什么问题。然而，它也存在着一些问题，其中一个是委托书的时间问题，另一个是委托人的反悔问题。因为委托书是可以被撤销的，如果委托人突然说房子不卖了要违约，那你就会面临很大的麻烦。

还有一种情况，房东不出面，中介公司让你先交纳一部分诚意金，之后房东才回来和你谈合同。这里面或许存在真正路途较远、费用较高等因素，但也存在很多风险。去年下半年，有很多人交了钱，等房东回来一看，郑州房价暴涨，房东直接就不给谈了，而你苦苦等待的这些日子就白白浪费了，更关键的是你的诚意金也没有任何补偿，有的中介公司甚至因此拖了你好多天才给你。

4、中介倒手陷阱

很多中介公司发现优质房源后，会先以客户身份缴纳定金将房子定下，接着再去寻找客户。找到客户后，他们会收取好处费并进行更名转手。很多房东对此并不知晓。为了规避这个问题，中介在前期不会让你与房东见面，你签订的协议只是与中介公司签订的。只有在你缴纳定金后，才能与房东签订三方协议，然后一起进行解压、网签、过户等操作。在这个时候，如果房东违约，你将会遭受很大的损失。因为房东无需承担责任，而你若想与中介理论，最多也就是中介将你的定金归还于你，那样你也只能哑巴吃黄连，有理却无法说出来。

5、房产法律纠纷陷阱

这一点是指，因房东的个人债权债务而引发的房产抵押、查封、保全等状况。此点最为麻烦，很多时候，就在过户的前一天，你会发现房产被法院查封了。这种情况在去年较为常见，我们买房的客户在交易前是否去过房管局查询过房产信息呢？

很多卖房是因为夫妻离婚。其中有很多是婚前房产，在交易时他们尚未离婚，按照规定交易时必须夫妻双方到场，不然手续无法进行。此时，若你与房主签订了协议，但另一方不配合面签等，你的交易就会停滞，无法继续。并且由于合同中没有限制措施或违约说明，很容易出现违约却不赔偿的情况。

6、房屋出租纠纷陷阱

另一个方面是出租方购房，在租赁合同中通常有一条规定，即出租方在同等条件下享有优先购买权。因此，如果出租方以此要挟房东，或者房东联合出租方违约，那么买房者就会处于被动局面，很多时候即便打官司，也很难获得补偿。

7、房屋产权不明不实陷阱

这一点较为常见。例如，“卖房者”属于“真正”的产权人，然而却因某种缘由未进行登记或未办理过户手续。再如，继承人通过继承或受赠获得了该二手房，可由于各式各样的原因，未能及时办理二手房产权的过户手续。

一种情形是：卖房者只是二手房的共有人之一。在很多时候，二手房的所有人并非一人，而是多人，也就是所交易的二手房是共有房。在交易过程中，通常只是其中一个共有人与购房者进行交易。并且这个卖房者是在未获得其他共有人同意的情况下擅自决定出售的。在此情形下进行交易，与第一种情形相同，也会因交易主体不适格而致使买卖合同无效。原因在于：按照我国法律的规定，共有财产的出售必须获得其他共有人的同意，特别是在共同共有的情况下。倘若有共有人不同意出售，那么该交易就是无效的。

有一种情形是房东卖房时没有房本。例如刚交过房，急需用钱，按照现在的市场行情进行销售，先缴纳一个首付款或者房款的一半，接着你就可以住进去。等房东拿到房本后再办理过户手续。目前市场上有很多这样的房子。这类房子风险极大，若价格出现剧烈变动，违约的概率基本为 100%。因为产权在房东手里，他随时可以违约，而你却毫无办法。在没有房本的情况下进行交易的房子，是不受法律保护的，打官司也很难成功。

8、业主违约陷阱

违约大多是由房价在短期内大幅波动所引起的。如今郑州的二手房市场，大多是卖方出现违约情况。因为房价大幅波动，仅靠违约金无法弥补巨大的间接损失。很多合同中都未对这方面作出约定。所以，业主的违约成本不高，这也助长了他们违约的随意性和不良风气。我之前讲了二手房过户的 15 个步骤，在任何一个步骤都有可能发生违约。可以说，在过户之前，即便已经做了网签，也仍有可能违约。因此，只要没有完成过户，就都存在违约的可能性。但我要告诉大家的是，网签之后对买方较为有利。因为一旦进行了网签，其房产就不能再卖给第二家了。所以，网签之后实际上买方就占据了主动地位。然而，依然有那些耍赖的业主想要反悔。

违约存在善意违约和恶意违约之分。例如，卖房者存在诸多债务纠纷，且这些纠纷皆为地下金融，在房管局无法查出其房产问题。他拿着你的几十万解押款本应用于解压房子，然而在过程中却将钱从账户转走用于其他事或还账。到银行扣款时，他已没钱还款，便找出一百种理由，拖延时间解押或者让你再次给钱解押。即便他违约，也能白白使用你几个月的房款。即便诉诸法院，他最终也只是归还你的解押款并给予你定金的双倍违约金。去年此类案例众多。

有很多业主，具有黑社会性质或地痞流氓性质，他们毫无诚信。明明是他们违约了，却把责任推到别人身上，还以此不赔偿违约金。二手房中介对此也束手无策。

9、合同签订陷阱

业主违约后，若要打官司并让律师看合同，就会察觉很多方面对我们不利。例如，很多中介在双方违约时会选择第二条，即提交当地仲裁委仲裁，而非第一条向人民法院提起诉讼，这两者有很大区别。若选择法院起诉，成本很低，可能只需几百元就能解决，还能将二手房中介全部告上法庭；但要是仲裁，起诉环节复杂，诉讼费和律师费都较高，包括财产保全等也很麻烦。这还不是关键，关键是几乎所有卖方都未对卖方违约后导致的间接损失进行赔偿，像银行贷款产生的所有费用以及房价上涨导致的间接损失费等。此外，很多合同的主体名字与实际买方办理按揭的名字不一致，会给后期诉讼带来麻烦。更令人担忧的是，很多帮业主解押的解押款，未明确说是转定金，所以在业主违约时，只会给你定金 2 万或 5 万的违约金，而非几十万解押款的双倍违约金。

很多合同的签订，其合同有效期通常是 60 个工作日。倘若业主违约且故意拖延时间，那么被害方就会处于很被动的境地。如果对此有其他约定，情况就会方便许多。要是任何一方违约，合同就会无限期延展，直至违约问题得到解决，且双方签字使合同作废为止。

合同存在较多陷阱，希望我们的朋友能多留意些。要避免掉进合同陷阱，不然的话，即使我们走上法庭，也会处于比较被动的局面。

10、中介费和角色陷阱

很多时候，我们把重心置于与房东商谈房价上。谈好房价后，就交付定金并签订合同。等到要交定金并商谈中介费的时候，就处于很被动的境地了，2 个点的中介费是避免不了的。不仅如此，很多人从此陷入被动，评估费、按揭服务费等费用都一分都不会少，无论你怎么争取都不会降低。没办法，因为你已经缴纳了定金并且签字画押了。

有一种情况是，你与中介公司口头达成的佣金是 1 个点，中介也表示同意。然而，在签订合同时，却按照 2 个点签订。等到你办理过户时，中介称要按照 2 个点收取。并且，中介会以某种理由告诉你必须按 2 个点来，不然就不给办理过户。在这种情况下，你没有任何办法，因为之前都是口头约定，没有书面证据，所以你会处于很被动的境地。

提到角色陷阱，大家需认识到其重要性。要切记，在问题解决之前，不要与中介起冲突。因为有的中介公司人员素质不高，最后吃亏的可能是我们自己。当然，如果你的身边有几个朋友是民警，或者是城管，或者是带头大哥等，那你就可以蛮横一点。

一般二手房交易中，中介费由买方给付。然而，若双方任何一方违约，通常是违约方支付中介费。在很多情况下，这会导致中介公司出现角色互换现象。因为在未违约时，中介费由买方出，中介会站在买方立场争取利益。但一旦卖方违约，由于是卖方给付中介费，为保障中介公司的利益，他们容易与卖方妥协，转而站在卖方立场给买方施压。此时，买方就处于被动状态。很多买方无法走上法庭，原因在于二手房中介容易出尔反尔，若他们不去作证或提供伪证，对方就很难打赢官司。

按理说，未违约方属于受害者。中介本应站在受害者这一方。然而，现实情况往往与之相反。在大家签订合同时，一定要仔细考虑清楚相应的对策。

在这里，我提出一点：中介公司在合同违约后仅起到调解的作用。它没有任何能够制约卖方的实际办法。所有的问题解决都是买卖双方相互较量的结果，不要将希望寄托于中介公司。

有人说押房产证就可以了。然而我要告诉你，倘若房东违约并补办了房产证，那你就会处于很被动的境地。有人说可以告他并进行财产保全，但有的房东为了避免这一情况发生，他们会一直哄着你与你交谈，一直拖延着你，以避免房产被保全，或者拖着你等待合同期失效，等他们补办出房本后，接着就卖给了下一个人，之后再来给你表明立场，届时你就会完全不知所措了。

11、虚假诈骗陷阱

现在存在各种造假的情况，文凭存在造假，身份证存在造假，房产证自然也存在造假。如今在各处都能看到的“城市牛皮癣”给这些诈骗行为带来了很大便利，只需花费二三百元，就能制作出假的身份证和假的房产证。二手房与一手房有所不同，一手房是与开发商进行交易，通常不会出现这种问题。

所以买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。

一个简单的办法是前往房产交易中心去查询房屋的权属情况。与中介公司以及房东一同前往房管局的查询窗口，就能查出房屋的基本信息，这些信息包括权利人的名字、抵押贷款以及面积等基本情况。倘若担心对方持假身份证冒充房东，还可以委托律师前往公安局调查人口信息，以此来核实卖房人的身份。如果这方面较为复杂，那么可以与房东、中介人员一同前往酒店前台，让工作人员查验是否为本人。完成这两项工作后，你便可以安心地与对方签订合同。

虚假诈骗存在一种情况是一房多卖。有些房主急需用钱，便利用这种方式，以低价迅速收取多人的房款，之后再找理由违约。

3. 免得遇到问题后慌了神儿。

此文是笔者经历了很多二手房交易之后的感慨之言。如果觉得不错，就请转发给更多的亲朋好友，让他们看到，从而避免更多的悲剧发生。

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