首先说说，有不少老铁对栖霞建设星叶翰锦院这个项目主要存在两个问题：一是……；二是……。

第一个问题是，这个项目到底什么时候开卖？

这个问题目前官方尚未有统一口径。据考察团了解，项目已开始逐步进入蓄客阶段，但尚未全面铺开，包括宣传等方面。关于放出的上市时间，被定在四季度，至于具体是四季度中期还是年底，难以确定。较为确定的是，至少在四季度初上市的概率不大。

第二个问题是，买河西大平层，还是买这个主城城心的电梯洋房？

而说到这个问题，又引出了两派观点：

第一个观点是，有人觉得星叶翰锦院所在的这个区域，尽管处于主城区，然而却处在各个板块的边缘，直白地说就是该区域什么都不具备。这里没有学区，地铁开通还得等很久，烟火气息也很淡薄。除了距离新街口稍微近一些能算作优势之外，他们还是更倾向于新城区的大平层。

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第二派观点认为，老主城的豪宅完全不逊色于南京的任何新城。就秦淮地区而言，南京院子、长乐渡、安品园舍、金鼎湾状元府、越城天地等，起步价都是 3000 万，这一起步价就足以秒杀南京新城。二线的金陵雅颂居、中航金城 1 号、金基尚书里，单价最贵都达到 10 万，总价 2000 万起，同样不弱于南京新城，属于“主城永远滴神”这一派。

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再来说说星叶翰锦院本身吧！

历史与开发商

2019 年 6 月 5 日，城中的 G17 地块历经 28 轮报价。栖霞建设以总价 10.6 亿元成功竞得该地块。其楼面地价为某一具体金额/㎡。此地块创下了城中区域地价的最高纪录。该项目的地理位置处在标准的南京老主城区域。它与朝天宫仅一路之隔。并且紧靠正在建设中的地铁 5 号线朝天宫站。距离新街口约 1.5 公里。其旁边是金鼎湾状元府和万科安品园舍这两大豪宅。

栖霞建设这个开发商我们之前已经介绍过多次。它是南京本地的老派开发商，实力较为不错，并且安全性也很高。

地段与配套

其四，其西边至西止马营。

交通方面，此前有提及，项目位于主城内，离新街口 1.5 公里。未来开车的话，会存在一定的堵车困扰，这是住在主城难以避免的情况。

轨道交通方面，5 号线地铁于 2015 年 5 月正式立项，12 月 30 日开始开挖，到今年已将近七年。据悉计划于 2023 年底通车，考察团觉得还是先观察观察，不过站点是确定的。

项目工地旁的地铁围挡

医疗方面，区域内有朝天宫社区医院，距离较为接近。未来若有感冒发烧需输液等情况，肯定能够得到妥善处理。并且，项目周边还拥有江苏省中医院、建中中医院、南京医科大学附属医院、南京市妇幼保健院等多家知名三甲医院，医疗资源较为丰富。因此，家里人若需要前往大医院看病，也不会存在任何困难。

商业方面，周边有大量底商。同时，还有不少网红美食，如章云板鸭、李记锅贴等网红门店环绕在周边。未来出门散散步就能吃饱。

看到这条路，就知道跟不少美食距离不远了。

项目工地对面有不少沿街的小门面店。这些小门面店多少显得有点不够高端。怎么说呢？这也算是老城区的一种特色吧！

此前也有人吐槽过，此项目未来所拥有的学区配套，算不上南京的顶级学区配置。

项目被定位为纯粹的改善型产品。据悉，该项目的主力户型建筑面积约为 145 平方米和 180 平方米的四房，此外还有顶跃和底跃户型。其中顶跃的建筑面积约为 200 至 280 平方米，底跃的建筑面积约为 350 至 500 平方米。（具体户型以开发商公布的内容为准）

项目本身属于商住混合用地。整体规划要共建 8 栋住宅，总共只有 140 套。其中包含 1 栋 6 层的建筑，以及 7 栋 5 层的洋房产品。另外还有 1 栋商业用房，以及 1 栋用于物业和养老等的配套用房。

我们简单的来说说户型：

建面约 145㎡4 房 2 厅 3 卫户型为经典四叶草户型，其房间分布在房屋的四个角，彼此之间不会互相干扰。LDKB 是一体化的，具备南北通透的特点。朝南的卧室都采用了套房设计，并且带有飘窗。主卧配备了衣帽间和独立卫浴，还配置了浴缸。朝南的次卧带有独立卫浴，这样便于留客或者用作保姆房，能够保证主客的私密性。厨房是 U 型设计，公共卫生间实现了干湿分离，阳台的进深较大。

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我们在这里吐槽一下：这个户型的优点较为明显，基本不存在面积浪费的情况。我们见过很多多开间朝南却有大走廊的户型，面积用不上确实让人觉得可惜。然而，这个户型的设计是卫生间直直地朝向餐厅位置，可能会让一些买房人感觉有些不舒服。除此之外，次卧的卫生间是暗卫，这也让人觉得有些遗憾。

建面约 180㎡，有 4 个房间、2 个厅和 3 个卫生间。房屋南北通透，采用双套间设计，客餐厅一体。大横厅设计，能够根据需求改造成“4+1”房。连通着大面宽阳台，采光和视野都更好。有两个卧室朝南，且均为套房设计并带有飘窗。主卧带有衣帽间和自主卫浴，主卫是双台盆设计，还带有浴缸。朝南的次卧也有自主卫浴，同样配备了浴缸。

这个户型的槽点不算多。唯一的遗憾在于，一个次卧套房的卫生间是暗卫。并且说实话，安排两个浴缸的意义确实不是很大，相比之下，搞一个衣帽间可能会更实用，实用性或许会更好一些。

除此之外，周边的“邻居”也不乏豪宅产品：

万科安品园舍距离不远，前期新房均价在 5 万/㎡以上，总价千万起。金鼎湾状元府距离也不远，前期新房均价在 5 万/㎡以上，总价千万起。考察团在周边转悠时，不小心转进了金鼎湾状元府的后院。物业管理人员素质不错，大热天仍在后门出口处正常执勤。

说实话，老城区时常会出现一些不太令人满意的场景，这是周边较难改变的一种现象。例如，就如下面这张图所示，它就在金鼎湾状元府这个豪宅产品的后门。

不过这个考察团认为后期肯定会拆除吧，具体也不是特别清楚！

金鼎湾状元府在 2021 年已全部售完。其户型的建筑面积约为 320㎡。前期的平均价格在 5.5 万-5.8 万/㎡之间。并且是以毛坯的状态进行交付的。

万科安品园舍在 2020 年已全部售完。其户型的建筑面积约为 460 至 680 平方米。前期的平均价格是每平方米 5.4 万至 6.1 万。该园舍是以毛坯的状态进行交付的。

周边的二手房情况是，由于老城区新房产品有所欠缺，二手房大多是老产品，并且没有特别出色的学区给予加持，所以周边二手房价不高。

下面来好好聊聊星叶翰锦院的购买人群“画像”：

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首先，不太可能是普通的那种只是轻微改善的人群。而是那些直接就想要一步到位，在主城购买房子的购房人，才会考虑这个项目。其次，在这个前提之下，就是他们对主城的土地有着深深的眷恋之情。

这类人群心里或许并非抵触或不看好河西这样的新城区域，而是他们自身已经习惯于只在老城区区域买房、生活，并且只想在老城区区域生活，他们属于地缘改善人群。

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这类买房人可选的不多。尤其在前几年，老城区内仅有的新盘项目都会参与摇号，他们运气不好没摇中上车。然而现阶段楼市是购置新房的好时机，各地新房上车成功率都比之前几年高。

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现阶段，星叶翰锦院项目的具体细节尚未有进一步消息，装修品质的情况不明，规格也未可知，最终售价等更是没有相关信息。考察团会一直对这个主城难得的洋房产品予以关注，并且会给大家带来最新的考察内容。

主编简介：

苏北哥为男性，拥有 11 年的金融工作经历。他以 8000 元开始创业，且是白手起家。他连续 6 次跨行业创业都取得了成功，实现了草根的逆袭。在 1994 年，他买入了人生中的第一套房。到 2004 年，他重点对资产配置进行研究。他有着 28 年的房产实操经验，并且在南京市场深耕。他是行业内真正的房产实战派！他感兴趣的事情有三件，分别是房产、创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友与他交流。