2 月份正值春节假期，宁波的大部分开发商降低了营销推广的力度，或者暂停了推盘的动作，甬城的楼市进入了一种“半休眠”的状态。根据克尔瑞和南天房产所提供的数据可以看出，在 2 月份，市五区的商品房以及二手房的成交量有明显的下降，与上一个周期相比，均下降了将近五成。

2 月份的最后一天，宁波发布了落户新政。如同全国其他城市在进行“抢人大战”一样，宁波吸引人才的举动主要围绕着落户和买房等方面。那么，这会对购房人产生怎样的影响呢？对接下来宁波的楼市以及房企又会有怎样的影响呢？宁波房地产市场的走向将会如何呢？

影响·二手房

短期利好小户型

安居客房产研究院进行了统计，从 2017 年第四季度开始，全国大概有 20 个城市和地区公布了落户以及引进人才的新政策，像武汉、长沙、青岛、厦门、杭州、南京等这些城市经常开展“抢人大战”。

今天开始，《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》开始正式实施。在该细则中，“取消了原先的 100㎡住房面积要求以及年龄要求，中专、高中学历的人员在宁波工作满两年，即便没有房子也能够落户”等政策措施，使得落户的住房门槛和限制得到了大幅放宽，这引起了大众的广泛热议。

这次的人才吸引政策似乎更像是专门针对特定人才的定向放松。100㎡住房面积要求被取消后，在短期内能够刺激二手房中小户型房源的销售。并且，对后期的商品房购买力也可能起到增添支撑作用。宁波容创房产咨询公司副总徐江涛表示。

徐江涛表示，为什么这么说呢？以镇海区某新楼盘 90 平方米左右的户型为例。目前该新楼盘在售均价是元/平方米起。周边 80 - 90 平方米的二手房（非学区房）的挂牌价是元/平方米起。对于经济能力有限的刚需人群来说，商品房单价较高，购买力不足。所以考虑二手房的人群会更多。

南天房产的副总经理郑桂良认为，这对二手房市场是一个很大的利好。它会激发一部分人群产生对 50 到 90 平方米二手房的购房需求。

腾讯房产宁波站的薛敏强分析称，从近期的市场表现来看，户籍政策的放宽会对以城乡接合部（限购圈外）的外来务工租赁户为主的社区住宅交易产生影响。对于这部分人来说，他们的购房门槛降低了，并且能够解决孩子读书的落户问题。目前他们租住的小区环境和价格都在他们能够接受的范围之内，所以他们会比较迫切地凑齐首付，用租金来抵月供，从而“扎根”宁波。

数据·二手房

2月份二手房成交环比下降46.5%

南天房产数据平台显示，春节对二手住宅成交量有影响。2 月 1 日至 25 日，市中心城区二手住宅成交量明显下降。其环比下降了 46.5%。成交均价为元/平方米，且环比持平。

从各区域的成交情况来看，鄞州区的占比是 36%，海曙区的占比是 29%，江北区的占比为 22%。在上个月中，波动比较大的是鄞州区，其成交均价为每平方米多少元，与上月相比上升了 11.23%。

从购房客户的年龄分布方面来看，购房客户与看房客户的年龄分布存在显著差异。在购房客群里，绝对主力的购买群体是 35 岁以上的客户，其占比超过一半。而在看房客户中，有 60%的人处于 25 至 35 岁这个年龄段，35 岁以上的客户仅占 23%。大量年轻客户正在积极看房，然而他们因经济条件或其他原因的限制而未参与购买。35 岁以上的客户看房时目的性更为明确，其经济实力也更加强劲，购房转化率远远高于年轻客户。南天房产副总经理郑桂良表示。

从购房目的方面来看，首次置业的需求以及改善型的需求在购房方面相对比较旺盛。郑桂良分析道，以当前的政策导向以及实际情况为依据的话，首次置业和改善型的购房在 2018 年仍将会成为二手房市场的主要力量。

影响·商品房

楼市销售关键在资金

购房资格影响有限

房企衡量一个城市是否值得布局的一个重要指标是人口的净流入。此次宁波的户籍政策，会对接下来的宁波楼市以及房企产生怎样的影响？

普遍而言，宁波低价的刚需新楼盘供应数量本来就比较少。通常情况下，这些楼盘都处于供不应求的状态，所以对开发商并没有产生大的影响。徐江涛向记者如是说道。

部分市民认为，落户门槛过低，是否会引起非理性的购买。

薛敏强觉得，在人才落户这方面确实有前所未有的“先落户后就业”优惠。这样的话，这部分人群能够先落户宁波。在购房时，他们就不会受到“限购政策”的限制。然而，这终究只是解决了购房资格的问题。符合条件的购房者还需要解决购房资金（首付和月供）的问题，这样才能在楼市实现消费。当前信贷政策处于紧张状态。在宁波限购政策没有全面放松的这种背景之下。从短期的角度来看，对楼市是没有实质影响的。

敏强指出，对于打算购房落户的客户来说，需要明确政策里对“合法稳定住所”的界定。不要以为买个 40 年的公寓就能够落户。也不要以为买个 40 年的公寓就能入读学区。

数据·商品房

2月份成交量环比同比皆下降

只因春节“半休眠”模式

2 月份市五区成交均价与上月持平。

2 月份时，大部分开发商降低了营销推广的力度，暂停了推盘的动作，进入了“半休眠”的状态。据相关了解，在 2 月份，新推的项目仅有 3 个，其中一个是奥园誉湖湾，一个是合能宁玥府，还有一个是江北万象府，并且这 3 个项目都选择在 2 月的上旬进行推盘。

去年春节期间的情况与之截然不同。某售楼处的相关人士表示：当时市场政策以及信贷政策较为宽松，不存在限购的情况，并且还有各种市场“催化剂”的作用，所以客户的购买激情处于较高水平。而在今年春节之前，客户的购买情绪已经变得较为理性，再加上供应稀缺，导致春节期间的楼市显得有些平淡无奇，就好像清汤寡水一般。

春节长假结束后，宁波楼市在 2 月的最后一周出现了小回暖的情况。当走访市区的多个楼盘时，发现前来观看房子的人有了些许回升。某楼盘的业务人员向记者透露，在这几天里，平均每天都有大约 15 组客户前来观看房子。因为受到春节假期的影响，2 月份的成交数据对于 2018 年的楼市走向并没有太大的市场参考价值。每年的三四月份属于楼市的传统旺季。“金三银四”是否能够再次出现，这将会对全年的市场有着指导性的意义。某业内人士如是说道。