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最近一个月苏州首付、利率、公积金

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如何认定首套资格？怎么贷款最划算？

很多买房人至今摸不着头脑

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2024年苏州购房政策（截止至6月17日）

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01

苏州限购政策

限购 无需社保或个税

不看面积，全面放开！ 备注：

1、非本地户籍与本地户籍居民家庭适用同等政策；

2、非限购区域（常熟、张家港）购房不计入家庭限购套数

苏州限购条件：

苏州已全面放开限购。本地人可随意购买，外地人也能随意购买。新房可随意购买，二手房也可随意购买。无需社保，不限套数，不看面积，随便买几套都可以。

02

苏州限售政策

限售 新房 取得不动产证满2年 二手房 不限售 备注：

1、限售区域：苏州六大区；

2、四县市（常熟、张家港、昆山、太仓）新房二手房都不限售；

2022 年 5 月 9 日之后，家庭若有新出生人口（二孩及以上），那么出售房屋就不会受到限制转让年限制约。

1、新房

取得不动产证起 2年内 不得转让。

2、二手房

自2022年5月9日起， 不限售 。

3、限售区域

苏州市区包含姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区，这些区域属于新房限售区域。

不限售区域：张家港、昆山、常熟、太仓

4、二孩家庭

2022 年 5 月 9 日开始，要是家庭中有新出生人口（二孩及以上），在出让房屋的时候就不会受到限制。

03

苏州限贷政策

苏州商业贷款最新政策

对于非首套房，若无贷款记录，首付比例为 15%，贷款利率为 3.25%；若有 1 套贷款且已结清，首付比例为 15%，贷款利率为 3.25%；若有 1 套贷款且未结清，首付比例为 25%，贷款利率为 3.75%；若有 2 套及以上贷款未结清，停贷；若已有 2 套房，停贷。

1、苏州执行认房不认贷：

居民家庭申请贷款购买商品住房时，其中包括借款人、配偶及未成年子女。若家庭成员在我市没有成套住房，不管之前是否已利用贷款买过住房，银行都按照首套住房来执行住房信贷政策。

2、苏州执行跨区域认定首套：

满足以上两种情况之一，购买新房就按首套认定。

二孩及以上家庭：在办理我市个人住房按揭贷款时，对于住房套数的认定，会核减 1 套住房。

4、首付比例

首套首贷：首付1.5成，利率最低3.25%；

有房无贷/有贷无房：首付1.5成，利率最低3.25%；

有房有贷：首付2.5成，利率最低3.75%；

有2套房及以上：停贷，只能全款

简单来说，苏州的情况是：没房的话，首付最低是 15%；有 1 套房并且贷款还没结清，首付最低是 25%；有 2 套房就会停贷。

5、公积金贷款上征信

2023 年 1 月 1 日开始，住房公积金个人贷款信息会被纳入征信系统，这种纳入会对首付以及利率产生直接影响。

04

苏州公积金贷款

公积金贷款

同时可购买新建二星级及以上居住类绿色建筑。

个人的额度上浮 20%，为 144 万，有 4 个 144 万；家庭的额度上浮 20%，为 180 万，有 4 个 180 万；多孩家庭的额度上浮 30%。

有两个及以上子女，其中至少有一个子女为未成年。个人方面有 156 万，156 万，156 万，156 万。家庭方面有 195 万，195 万，195 万，195 万。同时是全日制普通高校本科以上学历（在读）或者已经毕业。

10年内的高校毕业生/留学回国人员

个人的上浮 50%为 180 万，有四个 180 万；家庭的上浮 50%为 225 万，有四个 225 万；余额算法上限是账户余额的 15 倍。

缴存基数覆盖月供2倍 账户余额10倍

缴存基数能够覆盖月供的 2 倍。基数的算法是缴存基数乘以 35%再乘以 12 个月，然后乘以贷款期限的年数。利率在 1 到 5 年期间为 2.35%。

6-30年：2.85% 1-5年：2.775%

6 到 30 年：首付款比例为 20%或 30%。首套房认定政策如下：从 6 月 1 日起，苏州公积金执行“按区认定”，若有房且有贷，只要在本区无房，就都算首套房（上一套公积金贷款需还清）。

所购住房在城区范围内只有一套住房，并且目前正在挂牌出售，在办理新购住房的按揭贷款时，可以按照首套住房来认定。

二孩及以上家庭在办理个人住房按揭贷款时，在对住房套数进行认定时，会核减 1 套住房。并且规定男性的年龄上限为≤65 岁。

女≤55岁 贷款年限 ≤30年

苏州住房公积金管理中心发布了相关细则，对住房公积金贷款家庭的住房认定标准进行了优化。

即公积金首套「按区认定」，目前已经执行。

之前在姑苏区使用过公积金贷款，现在前往新区使用公积金贷款，这种情况下仍被视为首套，能够享受公积金首套房利率 2.85%。（园区方面还需等待细则出台，预计也会按照此政策跟进）

划重点：

①苏州公积金贷款依旧只可以使用2次；

享受公积金“按区认定”的首套贷款利率，需要将之前的一套公积金贷款还清。

二胎及以上家庭在办理住房公积金贷款时，在对住房套数进行认定时，会核减 1 套住房；

在所购住房所在的县（市）区，若仅有 1 套住房，并且已经在当地住建部门的网上交易服务平台挂牌出售，在办理公积金贷款的时候，这种情况算首套。

公积金贷款新政规定，合同网签日期需在 2024 年 6 月 1 日或者之后；

公积金贷款按照区进行认定的新政，目前在苏州大市范围内已经开始执行了，而园区暂时还没有执行。

网友常见问题解答：

在新区通过公积金贷款购买房屋后，若前往其他区购买房屋并使用公积金贷款，需要明确按几套来计算。同时，还需了解利率以及首付分别是多少。

上一套公积金还清后就能够按照首套来计算，其利率为 2.85%，首付只需 2 成。

2、问：公积金没有用过，算区域首套还能商转公吗？

答：能。

3、问：房子在贝壳挂牌算吗？

答：算。

问：从未使用过公积金。然而，家庭名下拥有其他通过全款方式购买的房子。那么，现在购买房子时使用公积金，这种情况算首套吗？

答：算。

5、问：这个政策只能买新房吗？

答：不限，新房房二手都可以。

问：有一套商贷未结清，使用公积金贷款时首付是几成？家中有两个孩子。

答：算首套，公积金贷款首付2成。

05

苏州商转公政策

1、苏州全域执行商转公，且条件大放松

夫妻双方在苏州大市范围内不再必须只有唯一住房，只要银行认定为存量首套住房的商业贷款，就能够实现商转公。

即使曾经有过一次使用公积金贷款的经历，只要该贷款已经还清了，那么就能够申请办理商业贷款转为公积金贷款的业务。

2、商转公可实行“以贷冲贷”

苏州的商转公业务可以采取“以贷冲贷”的方式，并且在六大区都能够办理。办理该业务时，不需要提前将原贷款结清，就可以实现转贷。

组合贷的商贷部分能够实行“以贷冲贷”。商业贷款部分的利率依据存量房贷利率的标准进行调整。原本是公积金贷款 3.1%加上商贷 4.0%的利率，现在调整为公积金贷款 3.1%加上商贷 4.0%或者 4.2%的利率。

06

苏州契税补贴

苏州 6 月 2 日有新政，规定购买首套新建商品住宅时，可按照首套房契税缴纳份额的 50%比例来享受一次性购房契税补贴。

①执行时间：2024年6月2日-2024年12月31日。

购房时间是以商品房网签合同备案的时间作为标准的。新建的商品住房当中，不包含人才房、拆迁安置房等这类政策性住房。

本次契税补贴是以先缴后补的方式来实施的。购房者可以按照契税缴纳份额的 50%比例来享受购房契税补贴。该补贴最高不超过房屋契税计税依据的 1%。并且，这种补贴与“卖旧买新”的契税补贴不能重复享受。

购房者在缴纳契税时可提供补贴返回账户，购房契税补贴无需申请即可享受，并且在完税后 1 个月内补贴能够到位。

⑤另外，苏州还有卖旧买新契税补贴政策↓

07

苏州换购住房减免个税

三部门此前发布了通知，将换购住房的个税政策予以延续，延续至 2025 年 12 月 31 日。

划重点：

2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日期间，对于出售自有住房的纳税人，且在现住房出售后的 1 年内在市场重新购买住房，会对其出售现住房已缴纳的个人所得税给予退税优惠。

新购住房的金额若大于或等于现住房转让金额，那么就会全部退还已缴纳的个人所得税；倘若新购住房金额小于现住房转让金额，就按新购住房金额占现住房转让金额的比例来退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

新购住房若是新房，那么购房金额就是纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同里注明的成交价格；新购住房若是二手房，购房金额则为房屋的成交价格。

08

苏州落户政策

苏州出台了最新版的《苏州市户籍准入登记管理办法》，此办法将于 4 月 1 日开始正式施行，其有效期截止到 2026 年 3 月 31 日。

目前苏州落户政策，可以通过买房落户、人才落户、积分落户。

1、买房落户：

近日，苏州市公安局发布了一则公告，公开征求关于实施合法产权住房落户有关事项的通知（征求意见稿）的意见。

1.购买新建商品住房且完成网签备案的，就可以申请落户；

拥有合法产权的住房，就可以申请落户。然而，如果房屋产权是两人及以上人员共有的，那么就需要所有产权人进行协商，并且达成一致意见，确定其中一人来申请立户迁入。

3.以上两类人员，配偶，子女，父母可随迁。

2、人才落户：

此条件不要求学历必须是“全日制”的，也不要求必须是“学士学位及以上”。

大专落户政策放宽，对于年龄在 35 周岁及以下的人员，将社保缴纳时间从 6 个月缩减为 1 个月；同时，年龄限制也有所放宽，落户年龄放宽到 45 周岁，但社保缴纳时间仍需不少于 6 个月。

职业技能等级三级落户时，年龄条件有所放宽，从 35 周岁放宽到了 40 周岁，同时社保缴纳时间也进行了缩减，从 6 个月缩减为 3 个月。

申请落户前一年内在上海市、江苏省（除苏州市外）、浙江省、安徽省缴纳城镇职工社会保险，并且申请落户当月在苏就业且缴纳社会保险，这样的情况可以被视为在苏州市连续缴费。

3、积分落户

主要是针对那些学历不太够的群体、没有相应技能的群体以及个体户等。只要缴纳了社保并且办理了居住证（达到 1 年），就可以申请积分落户。今天，苏州公布了最新版的积分落户细则，不但门槛有所降低，奖励分值也在不断增加，最低只需要 250 分就能够在苏州落户。

具体细则如下↓↓

09

苏州人才优购政策

目前苏州人才优购房源主要集中于园区，其次是新区部分楼盘。

园区人才房政策

园区范围内新取得预（销）售许可（备案）的商品住房，单套建筑面积 160 平方米以下。房地产开发企业需将不少于总建筑面积 60%的房源，优先出售给符合条件的园区人才。

园区人才办认定的 A 类顶尖人才无需社保或个税，也无需户型要求；园区人才办认定的 B 类领军人才无需社保或个税，同样无需户型要求。

其七，为特殊人才。

在苏州大市范围内，无自有住房既涵盖了姑苏区、吴中区、相城区、工业园区、高新区、吴江区这 6 个城区，也包含了张家港、太仓、常熟、昆山这 4 个县级市。并且，无自有住房包括商品住房、动迁安置房以及农村宅基地等。

高新区人才优购：

1、在新区就业、创业，连续缴纳社保或个税1年及以上；

2、个人及家庭在苏州无房；

3、一年内无住房交易记录；

4、离婚或房产转移后满两年方可申请；

5、本科以及以上学历人才；

6、一个人或一个家庭只能享受一次优购房政策；

10

苏州最新学位政策

苏州目前的六大区都实行“五年一学位”政策。在这些区中，园区于 2023 年 12 月 20 日发布了学位新政。该新政将“九年一学位”调整为“五年一学位”，并且明确规定小学和初中分段计算，5 年就能够释放学位。

园区调整了“九年一学位”政策。园区的各义务教育学校会对家庭用于申请入学的合法固定住所信息进行学位登记。登记的合法固定住所在五年内会认定一名地段生，这里同一家庭的多名子女不受限制。并且小学和初中是分段计算的。

以上购房政策是 2024 年的最新版本。最近有买房打算的朋友，建议把这些政策收藏起来并且转发。这些政策绝对是干货，也绝对实用。希望大家都能在这个窗口期抓住机会，买到好房子。