2017年2月6日，春节刚过，寒风依然料峭。老张 45 岁，他带着开锁师傅来到金水区文博东路。他们站在一间商铺前，这间商铺装饰着黄蓝相间的“克尔达地产”门头。老张摸出钥匙打开了一把锁，接着又吩咐开锁师傅打开另一把锁。老张的这间 56 平的商铺从 2014 年 3 月起就租给了“克尔达地产”这家房屋托管公司，租金每月若干元。在 16 年 12 月，老张迟迟未收到本该到账的下季度房租，这时候他才发现，克尔达已经偷偷关门了。老张几番索要都没有结果，只好自认倒霉。老张损失了几万元钱，但他并没太多埋怨。他说：“现在什么都不好做。”看着满屋子的灰尘，以及地上散落着的印有房源的宣传单页，老张显得很平静。

这是郑州今年近 200 家闭店跑路的托管公司里的一家。托管公司接连倒闭，这不是偶然事件，也不是个体现象。它像涟漪般扩散开，影响了郑州租赁行业的格局与走向，似乎也预示着郑州租赁市场“小寒冬”的来临。5 月 15 日，作者约聊了四位处于这条利益链上的普通人。作者探访了不同的人在面对挑战到来时的认知情况，也探访了他们的对策，还探访了他们以自己的方式对这个行业产生影响的情况。

老张 45岁，专业房产投资

前年商铺租金下调，去年写字楼租金下调，今年住宅租金也下降，这是市场的连锁反应，会冲击房产投资客的投资信心。今年五一后，有新房三年内不得上市交易的限购政策，这些都会成为影响郑州在售房价格平抑的重要因素。

5 月 15 日中午见到老张时，他在数码公寓二楼“天空之程”的咖啡馆里。他和四位朋友在一起喝茶聊天。他们讨论的内容包括今年房屋租赁市场的变化，以及这种变化可能对郑州房价产生的影响。

老张 45 岁，是河南南阳人。2002 年，他购入了经三路财富广场 400 平的写字楼。从那时起，他便开始了专业的房产投资生涯。如今，他手中拥有商铺、写字楼、住宅等多套房产。老张不炒房，他的房产全部用来出租。入行 15 年了，老张一直对房价持乐观态度，是看多的。他买房子从不过多考虑价格，就如同宝马和桑塔纳一样，他认为好房子和差房子之间应该有很大的差价。他看重的是地段、开发商以及物业管理水平，他觉得优质的房产才能保证高收益的增值，这就是他一直持有房产的秘诀。老张品了一口毛尖，然后慢悠悠地说道。

老张对房市很有信心，但自 2014 年起，他看出了市场微变的迹象。他留意到周围商铺的换手率较高，消费也不活跃，小实体经济似乎发展艰难。于是，老张主动降低了手中商铺的租金，15 年时又下调了写字楼的月租金。老张一年因为这两项少收入了 6 万元。他认为房东和租户之间应该是合作共赢的关系，所以愿意帮助租户渡过难关。那些不考虑实际情况、不顾租户死活而提高租金的行为是不成熟且不明智的。老张凭借自己的人格魅力，最终把租户都变成了朋友，成为了圈内有口碑、有人品的好房东。

17 年春节过后，圈里有很多关于房子难出租且空置率高的抱怨言论，明显增多了。“商铺、写字楼以及住宅的租金都开始掉头下行，这是一个市场上的连锁反应，这种情况势必会对新房的在售价格产生影响。”老张凭借自己 15 年的从业经验进行了总结。

上帝若要让某事物灭亡，那必定会先让它变得疯狂。时间就如同一个筛子，最终能够把所有的沉渣都淘去。只有以一种平常的心态去对待世间的一切。

罗斌 42岁，一房东，社区便利店经营者

要和专而精的二房东合作。

罗斌来自河南信阳。他在英地天骄华庭附近经营着一家社区便利店。这家便利店生意不算大，却很琐碎。老罗在蓝堡湾一期拥有一套 180 多平的一楼房产，并且已经完成了基础装修。他非常希望能把这套房子做成便利店，然而物业却坚决不允许。5 月 16 日，罗斌向周围的几家中介进行了咨询。克尔达表示愿意以 5000 元/月的租金收房，合约为期三年。老罗拒绝了这类托管公司，原因有二：其一，他们给出的价位较低，会影响收益；其二，对于房子，他们没有给出具体且直观的想法和建议，这让老罗不放心。老罗如此说道。

几天后，老罗与一个叫小马的小伙子见了面。很快，他们以 5500 元/月的价格签订了为期三年的合同。这个 90 后的个体托管房屋经营者，以高效和专业的表现刷新了老罗的观念。

我认为他很专业。签合同两天后，小伙子迅速完成了全套业务。他打好了房屋隔断，备齐了家俱，做完了保洁，使得房间变得很漂亮。招租广告也被发布在了微店和朋友圈。老罗原来 180 平的三室二厅被隔成了 6 个房间。对于租金和房屋效果，老罗很满意，和他合作也很开心。

今年 3 月，老罗将另一套 194 平刚购入的房子交给了小马，价格是 6000 元/月。在小马的建议下，老罗完成了房屋的基础装修。他觉得这样挺好，自己能专心打理生意，不必在房屋租赁这类繁琐事情上费神，还能获得足够收益。

今年春节之后，租赁市场出现了“小寒冬”，但这并没有给老罗带来太多的冲击。老罗对自己的经验进行了总结，得出了以下这些建议：

投资房产时，应尽量选择靠近地铁口的位置。因为每个地铁口都聚集着一个规模庞大的合租市场，在这样的地方，房子更容易被出售，也更容易要到较高的价格。

房子的面积以 120 户型和 170 户型较为适宜。这种户型有利于将其改建成合租房。

3、尽量选小而精的专业二房东，有利于成本控制和风险规避。

装修时，要多参考合作伙伴的意见。在基础装修部分，一定要选用高品质的材料。尤其是水电这方面，因为对于合租房来说，安全保障是最为重要的。特别要留意天然气以及热水器的安装使用情况。

小马 23岁，二房东，个体房屋托管经营者

16 年房价呈现高涨态势，一部分有着刚性住房需求的人因恐慌而匆忙上车购房，这使得一部分租客被分流。同时，城中村中有大量房屋进行回迁，从而导致房源数量增多。这些因素都是今年租金下调的原因。

小马一开始不同意接受采访。在离开之前的工作岗位时，他被要求签署保密协议。并且他不喜欢那些高调的事情。

他 23 岁，是河南周口人，曾当过兵。一年前开始做房屋托管这一工作。凭借自身的勤劳、能吃苦以及智慧，事业得以迅速发展壮大。如今他手中拥有 30 套房，180 个房间。

小马的托管生意开始时是 8000 元。16 年 3 月，他以 3200 元每月的价格租下了英地天骄华庭的一个二居室。这个二居室空置了一个月。之后在房东同意下，小马开始做起了合租市场。他把房间隔成了三居室。主卧以 1350 元每月出租给一人。客厅以 1150 元每月出租给一人。次卧以 950 元每月出租给一人，租给了三个人。这套房子做赔了钱，但小马收获了经验和技巧。他明白现在整租市场不好做，而要做合租的话，还是大面积比较好。”

小马如今对自身的托管生意已形成了成熟的流程与标准。在接到房子的次日，便有专业的装修公司完成隔断工作。签约的家具公司也将床、桌子等基本的板式家具拉来。等到 50 岁的保洁阿姨做完卫生后，那些干净整洁的照片已被分门别类地挂在了小马的微店中。

1、主卧带卫生间，超VIP，1600元/月。

2、副卧，副VIP，1400元/间。

3、朝北次卧，副副VIP，1200元/月。

4、客厅，阳格，1000元/月。

5、保姆间，850元/月。

6、隔断间，暗格，800元/间。

小马对于合租房的管理有自己的一套办法。他认为住进这间房屋的人就如同一家人，所以会提醒他们要遵守规则和秩序。他坚决不允许在房间里使用任何电器做饭。他会经常检查电器和天然气的情况，尤其当看到媒体报道合租房发生安全问题时，他会整夜睡不着觉，因为安全问题一直是他日常工作中最为重要的部分。

今年过年之后，小马手下的房屋陆续有 20 间空置了。这是 16 年从未出现过的情况。前几年，人们为了让人民币保值而买房，并且还有大量城中村进行回迁，这使得房源增多了。另外，过年以来的严厉打击行动，让很多非法经营的小公司关门歇业，人员流动的现象加大了。这些都是今年租金下调的原因吧。小马凭借自己对这个行业的了解进行了分析。

小马为了避免房客继续流失，将每套房的租金下调了 100 元。加上空置的房间，这使得他今年的收益比去年少了左右。下半年，他不准备再收房了。一是因为行情不明确，二是他太忙太累了，一个人要管理 180 个房间，还要负责水电、维修和保洁等工作，他每天都在从这套房奔波到那套房的路上。

有时，我感觉自己像是这 30 套房子的主人。那种感觉十分美好。我喜爱这里。我希望能拥有一套真正属于自己的房子。下次再见啦。记住，我是质朴的小马，然后微笑着挥了挥手。

晓萱 24岁 租客，服装公司财务人员

这个城市的发展态势如同在摊大饼一样。地铁使得城市的框架得以拉大，地铁能够到达的地方就会有人前去居住。只要能够节省几百元钱，即便距离远一些又有什么关系呢？

晓萱是 90 后。她妆容精致，打扮时尚。她那整齐柔顺的披肩长发给人留下了深刻印象。她来自山东蓬莱。她毕业于河南商专财务专业后留在了郑州，到现在已经有五年了。现在她在紫荆山附近的一家服装公司担任财务人员。

晓萱之前和朋友一同租住在渠东路圣菲城的一套合租房里。那是一间 15m² 的北卧，里面有一张 1.5m 的双人床和一个简易衣柜。这样的房间每月租金 1200 元，再加上每人 30 元的宽带费、40 元的水电费和 20 元的卫生费，每人每月要负担 690 元。刚开始的时候很热闹，可时间长了，就出现了很多不便之处。晓萱喜欢用手机上爱奇艺看电影，这难免会影响到室友，于是两个小姑娘之间产生了嫌隙。晓萱经过认真思考，决定搬出来租个单间独自居住。她选择了南三环绿都紫荆华庭小区内的一套合租房。这里的租金比市内低，每间 800 元。离地铁口很近，一个人住也方便了很多。现在她到公司乘坐地铁二号线只需七站路。她认为这个城市被地铁无限拉大，地铁很便利，出行时间能有充分保障。只要能省几百元钱，跑远一点儿没什么关系。晓萱说。

去年冬天发生了一件事，晓萱至今想起仍心有余悸。早晨洗完头的晓萱开始用电吹风吹头发，吹到一半时，房间突然停电了，她便随手把吹风机放在桌子上，然后匆匆忙忙去上班了。20 分钟后，通电的电吹风一直在工作，进而引燃了桌子和物品。幸好隔壁的小伙子察觉到了异常情况，踹开门切断了电源，这才避免了一场大事故。这件事让我感到抱歉。合租房并非只是一个人的事，它关系到大家的生命财产安全。每个人都肩负着责任，不能对此掉以轻心。

这两个月，晓萱一直在犹豫是否要继续在这个城市待下去。她对这里很不适应。漫长且高温的夏季让她难以忍受。每个月财务状况都很窘迫，这让她感到疲惫。父母也一直在动员她回家，他们觉得女孩子没必要在外面这么辛苦。有时她觉得未来肯定会更好，但每天出门面对汹涌的人流，下班回家后面对孤零零的房间，她还是会感到无助和辛酸。

“那时，我们有梦，关于文学、关于爱情，关于穿越世界的旅行。

如今，我们深夜饮酒，杯子碰到一起，都是梦破碎的声音。”

几天后，晓萱给我发微信，还发来了一篇北岛的《波兰来客》，同时她告诉我她已经决定离开郑州。