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一石激起千层浪。

这几天，一条“市直优质学校进驻”的消息让“十二全”变得很火。它凭借持续爆表的话题讨论度，迅速将南阳教育圈、房产圈、媒体圈激活了，同时也激活了全城吃瓜群众的朋友圈。

除了那些只知道吃瓜和蹭流量的人之外，还有一批人，他们在第一时间里默默地把话题的热度转化成了实际的行动，就像恒大帝景的业主那样。

目前整个南阳城区中，这个小区离十二全最近（且已入住）。恒大帝景的业主群里，业主们的欢欣之情在屏幕上都能体现出来。

从这些群聊中可以看出，大家热情高涨。熟悉二手房市场的人能够清晰地捕捉到以下几点信息：

这个小区的二手房行情，在过去一年多的时间里一直少人问津，然而现在却瞬间变成了抢手的香饽饽，并且目前已经有很多主动寻求购买的意向客户。

恒大帝景的二手房成交价长期处于不过万的状态，去年基本在 9500 左右。在利好消息的冲击下，如今有人敢将其挂牌价挂到左右。

这一切发生之时，学校尚未建成，学区划分方案也未最终确定。然而，在业主们急切的推动下，涨价效应开始依次显现。

然而“十二全”仅有一个，恒大帝景也只有一个。在二手房中介手中，有很多房源已经挂了一年半载，它们的预期价格不断下降，但仍在苦苦等待买家。在南阳市场上，已经零星地出现了售价低于开盘价的倒挂现象。

没有对比就比没伤害。

买房的过程越来越像买股票的过程，每分每秒都在考验着那些像韭菜一样的人们的“押宝”能力。如果押对了，原本平凡的人瞬间就能够改变命运；如果押错了，就只能蹲在困境中继续观察天象。

所以，到底这里头有啥门道，啥玄机？

02

统统都搭上了快车一飞冲天。

传说中有些老太太闭着眼睛就能在股市中赚大钱，她们赶对了时间，幸运之神就会自己找上门来，为她们翻牌。

2019 年下半年之后买房的情况不太好。有些买房的人很开心，而有些买房的人则很忧愁，可谓是不同的人有着不同的境遇。

南阳楼市行情持续亢奋了两年，之后便难以维持下去。正好借着疫情的机会顺势而为，直接选择了躺平。然而，在这个时候进入楼市的人，多半不是为了投资。就算房子不升值也没关系，反正房子是不会跑掉的。

杜诗路某盘，在 2019 年 6 月首次开盘时，其标准层的均价更是率先在南阳突破了某个价格大关。

如今已经过去了两年，该小区在某二手房网站上的价格情况依然是均价停留在这个水平。

这样的现象，在杜诗路能一抓一个准，在经十路也能一抓一个准，在运河旁同样能一抓一个准，在那些楼盘扎堆的几个完全学校旁边也能一抓一个准。

房子买到手后，房价处于一种稳定状态，没有明显的上涨或下跌趋势，甚至在很长一段时间内都只是横向波动，个别情况下还有可能出现缓慢下跌的情况。

今后一段时间，南阳买房人需要慢慢习惯这种现象。

03

上面的分析或许有一定的“事后诸葛亮”意味。开发商都难以猜透楼市周期，那么对于购房者而言，判断楼市周期就更难了。

买房靠周期，也靠运气。

同处杜诗路片区的绿都悦府是很典型的案例。在 2017 年底之前，这个小区在售的一手房的均价仅仅是 6000+。

2018 年开始后，房价几乎以一周一价的走势呈现多级连跳的态势。到了 2018 年底，房价进入了万元俱乐部。2019 年，房价基本上维持在这个水平。

随着2020年秋期五全招生，房价迅速挺进。

有一种溢价，其很大程度的原因在于工程进度较快且品质有保障，能够迅速交房，这是凭借产品的实力以及难以遇到且不可强求的时间差而实现的升值，例如以下这两个楼盘：

帮大家回忆，壹号城邦二期开盘的时间是 2018 年 5 月，当时的均价约为 8400 。山川花园里开盘在 2018 年末，均价处于一定范围。如今这两个楼盘的业主，理应感到高兴。

即使不看账面方面的溢价情况，在 2018 年之后进场的购房者，他们的境遇是有区别的，存在三六九等的差异。

此外，区域价值的差异也会随着时间被越拉越大。

中间仅隔一个龙王庙社区的三馆一院片区与竹木市场片区，之所以会出现这种情况，是因为这直线距离不到 2 公里。前者能够牢牢守住均价万元的底线，而后者却始终无法跨越这道门槛。

买房的眼光，有时只是有勇气在一张空白纸上孤注一掷的那种魄力。

04

房住不炒。目前看来这个定调不会轻易发生动摇。

房子的投资属性逐渐被剥离。这意味着前些年那种通过买进卖出实现暴富的方式，其路径基本上已经被堵死了。

它归根结底是个商品。在现实生活里，购房者的置换需求不会因溢价而完全消失，购房者的变现需求也不会因折损而完全消失。

在这种境况下，普通购房者要选择的话，就更应该多比较几家，要非常谨慎。

整体来说，只要遵循下面几个大方向，折损的机率就会小很多：

要挑选实力和口碑都过硬的大品牌开发商。因为实力能够决定品质和速度，而品质和速度又能够决定跑赢通胀的机率。

紧跟学校（尤其是名校）以及医院等重点配套的步伐，在你的生活中占据了半辈子重心的，就是它们。

紧跟官方的意志，同时紧跟城市的重点发展方向。不要对城市的未来可能性持怀疑态度，因为官方会通过无数次的事实让你相信城市的未来是充满可能的。

4、做出精准的判断，果断动手，剩下的交给运气。

总之，在楼市处于平稳期且入手不一定能赚钱的情况下，买房已经成为了一项需要考验能力的事情。

押宝也从来不是靠猜，市场总会逼着你，成为复合型技术人才。