果真如此且持续下去，郑州房市将大踏步进入存量房时代。

这是一个极具颠覆性的信号。在这个时候，如果依然用原先的思维去买房或者卖房，那么很有可能就会陷入更加深陷的泥沼之中。

｜ 房东俱乐会

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最新数据显示

郑州二手房销量首次超越新房

二手房比新房先回暖，这是近期郑州房市的一个主要特点。那到底有多暖呢？数据能给出更震撼的答案：

360 房产网最新发布的数据表明，在 2022 年第 15 周（4 月 4 日 - 10 日）期间，郑州全市的二手房成交量相较于上周有大幅下降的情况。同时，新房的成交量更为低迷。并且，二手房的成交量已经超出新房 40%。

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4 月 1 日至 4 月 18 日期间，郑州贝壳系的门店一共签约了 1114 套二手房。同时，新房的认购数量仅有 859 套。从数据上看，二手房的业绩已经明显地超过了新房。

短期数据只能表述现状，看清趋势还要扒扒过往。

先说过去五年的年度数据：

2018 年，郑州全市新房的成交量是 38.9 万套，二手房的成交量是 6.3 万套，成交的比例约为 6.2 比 1。

2019 年的套数分别为 29.2 万套和 7.5 万套，二者的比例约为 3.9 : 1 。

2020 年的套数分别为 24.4 万套和 6.8 万套，成交的比例大约是 3.6 比 1。

2021 年的套数分别为 16.3 万套和 6.5 万套，成交的比例大约是 2.5 比 1。

过去四年间，在郑州房市方面，2018 年时每卖出 6.2 套新房才能够成交 1 套二手房。而到了去年，每卖出 2.5 套新房就能成交 1 套二手房。

新房的销量持续呈现下滑态势，在四年的时间里，其成交量下降了将近六成；而二手房的销量一直处于比较稳定的状态。这意味着，购买新房的人数正在急剧地减少！

今年前 3 个月再来看，根据郑州市住房保障和房地产管理局的公示信息可以得知：

1 月，全市商品住宅的成交数量为 6719 套。住宅二手房的成交数量为 3564 套。成交的比例是 1.89 。

2 月，全市商品住宅的成交套数为 5323 套。同时，住宅二手房的成交套数为 3219 套。并且，成交的比例为 1.65 。

3 月，全市的商品住宅成交数量为 7777 套。住宅二手房成交了 4971 套。成交的比例是 1.56。

过去 3 个月，在郑州，每卖出 1.5 套新房，就能够卖出 1 套二手房。并且，成交的比例一直在持续下降。

延续数年的趋势表明，新房二手房平分市场的时代即将到来。今年一季度的市场表现也显示出，新房二手房平分市场的时代已经到来。

02

实地调研

中介门店忙着卖二手房

纸面数据不一定能完全反映出真相，对于一线中介门店现在的经营状态，我们能够感受到更真实的市场变化。

我们进行这些调研是为了验证并找出市场真相。

在郑州的二手房市场中，金水区的规模是最大的，它连续十年的挂牌量和成交量都稳居全市第一。同时，金水区的占比也是最高的，长期为全市贡献了三成的销量。金水区具有风向标意义，也就是说，金水区是什么样的，郑州总体就大致是什么样的。

近日走访发现，二手房市场的成交一直处于活跃状态，并且市场呈现出极度分化的情况。

南阳路黄河路周边：二手房整体均价8000元/平左右

片区内老破小家属院数量较多。这些家属院的价格属于刚需价格，户型是刚需户型，品质也是刚需品质。即便对于纯刚需人群来说，除了配套无需操心之外，几乎不存在居住舒适度。在去年的时候，这类二手房基本上没有多少人会关注。

最近一个半月，正是这种过去无人问津的房源，成交出奇好。

某中介公司总监介绍，该公司在南阳路黄河路周边有 4 家门店。公司 3 月份成交了 36 套二手房。3 月份的销量比 2 月份翻了一倍。

截止到 4 月 20 日，本月已经有 34 套成交。预计 4 月份的成交数量能够超过 50 套。原本想到新政之后成交量会有所提升，却没想到不只是提升，而是提升得非常迅猛，就好像起飞了一样。

但总监也坦言，虽然成交量上来了，但成交价格总体在下降。

金水区实验小学旁边有一套面积大概 75 平的两房，带有一个 20 多平的小院，这套房子以 65 万的价格成交了，计算下来单价是 8700 元/平。

黄河路南阳路的中亨花园，有一套 87 平的三房。这套房子以 72 万成交，其单价为 8250 元/平。并且，这个成交价格低于挂牌价 5 万。

东三街黄河路的中建小区，有一套 83 平的两房。这套房子以 68 万成交，其单价为 8200 元/平。该成交价格低于挂牌价 6 万。

东风路南阳路的地铁口处，有一套房龄为 18 年的 85 平两居室。去年该房挂牌价是 90 万，而上周以 75 万成交了，相比去年挂牌价便宜了 15 万。

东风路与沙口路附近，有一套房龄为 22 年的房子，面积是 70 平，是两房。这套房子以 46.6 万的价格成交，其单价低至 6650 元/平。

能成交的房子，通常是老破小中具有一定亮点的房子。例如顶楼复式、一楼带院、新加装电梯以及装修较新等。然而，最为关键的是业主愿意降价。

业主卖房的主要原因有生意救急以及置换新房。有些业主已经确定了面积更大的二手房，正等着卖掉老房子来缴纳新房子的首付。

客户买房是出于纯粹的刚需。其中有很多是外来的小生意人，他们的目的就是在郑州拥有一套房子。由于等待的时间比较长，当有人降价甩卖时，他们自然就会想要拿下。

北三环丰庆路周边：二手房均价1.5万/平左右

刚需向刚改、改善过渡的片区，老破小家属院的数量在减少。15 年以内房龄的商品房小区占比超过六成。同时，还有中海锦苑、东润泰和这样的改善小区。

豫港房产在郑州北区有 33 家门店，过去一个半月其业务构成发生了大反转，经理透露了相关情况。

高峰期时，新房成交量占比 75%，而二手房成交量占比 25%；从去年开始，新房和二手房的成交量各占一半；最近一个半月，二手房成交量占比 75%，新房成交量占比 25%。这就相当于两者的占比掉了个个儿。

3 月份旗下门店的成交量情况如下：共计成交 208 套房源。2 月份的成交量与之相比，少了六七十套。并且与去年同期相比，差距依然是很明显的，说明反转对成交量的促进作用不是很大。

成交量呈现上涨态势，然而价格并未上涨，两极分化的情况极为严重。改善型小区几乎没有出现降价的情况，而刚需小区中那些应该降价的都已经降价了。

四月天小区有一套房龄 15 年的 200 平顶楼复式，还赠送大露台。去年年底其报价为 205 万，现在降到了 190 万。最近有客户来看房，客户愿意出到 185 万，而业主已经松口到 186 万，大概率在这两天会以 185 万的价格成交。总价从 205 万降到了 185 万，相当于打了九折。

大户人家的房子，房龄有 17 年，面积是 101 平，是三房。年前的售价是 123 万，年后降到了 105 万。在过去的一周里，有三组客户来看房。最终，这房子以 98 万成交。总价降低了 25 万，相当于打了八折。

丰庆华府有复式四房，是精装修的。房本面积为 153 平，带有大露台。实际使用面积约 200 平，其中包含一个 40 平的储藏室和一个子母车位。储藏室及车位原本可以单独出售，价值 40 万。去年报价 365 万，在 4 月初以 321 万成交。总价降低了 44 万，再加上房源本身赠送的面积以及车位和储藏室，就相当于打了八折。

文劳路的鸿鑫公寓，面积为 147 平，是四房。该公寓精装修，以 160 万的价格成交，此价格比挂牌价便宜了 40 万。

西文雅小区，85平两房，85万成交，单价只有1万/平。

总体来说，片区现在是诚心卖、舍得降价的房子在成交。

文博片区：二手房均价2万+/平

郑州有学区房以及改善二手房的标志性片区，同时也是郑州改善二手房的风向标片区。

德佑门店的连总在片区已经摸爬滚打了数年，他的业绩常年处于领先地位。他表示，片区的二手房均价比较高，而且受市场的影响比较小。同时，片区的挂牌量增加了很多，但是成交量并没有明显的变化。

门店 3 月份成交的套数不足 20 套。在往年，这是令人难以想象的情况。因为在过去的几年里，这个数字从未低于过 50 套。

典型小区现状如下：

蓝堡湾一期有一套 123 平的毛坯两房，上周该房以 298 万的价格成交。像这种两房且为毛坯的房源，在蓝堡湾的竞争力不是很大，但仍然卖出了单价 2.42 万/平的价格。

正弘数码公园，去年 3 月其 40 平的户型成交价为 92 万。而当前该户型的成交价约为 82 万。由此可见，价格下降了 10 万。

原田花园，去年 3 月时 90 平的两房以 220 万成交。如今该房报价在 240 万左右。然而，目前只是有价格却没有市场需求，长期以来都没有成交。

二柴家属院的房龄有 30 年，是老破小。去年 50 多平的户型卖到了 150 万，现在的报价是 140 万到 150 万，最新的成交还是在去年。

片区总体状态是，改善房方面有不少客户在等待业主降价，但业主却不降；老破小学区房的业主，无论是否降价，都没有任何人关注。

03

二手房为何会超越新房？

统计数据和实地调研都在佐证，郑州二手房市场已实质反超新房。

这个现象并不意外，原因如下：

1、现在买房就是纯自住。

靠房子来赚钱的那个时代确实已经过去了。当房子的升值预期不再存在的时候，买房就变成了仅仅是自己居住，而那些一眼就能看到全部的二手房就成为了更加理性的选择。

2、买到风险新房没有安全感。

部分地段较为偏远，并且大搞首付分期的楼盘存在风险，这些楼盘都是不安全的项目。在当下的市场环境中，它们真的有可能出现烂尾的情况。

现在新房市场中，央企、国企以及本土稳健的民企受到追捧。然而，总的供货量无法满足需求，所以更多的需求开始转向二手房市场。

3、中产家庭买房意愿降低。

中产家庭决定着房市的基本面。他们的收入在下降，对未来缺乏信心，所以买房的诉求也降低了。并且他们大多也不太会考虑二手房。这些因素导致了市场分化严重，总体购买力也在缩水。

4、当前经济背景让人们买房更务实。

在宏观经济方面，国际疫情的形势、西方对中国经济的围堵以及俄乌战争持续对外贸产生影响，那些依靠出口来拉动经济的南方城市的日子都不太好过，而产业结构本身就存在偏科问题的北方城市自然就更加困难了。

在城市价值方面。郑州的政策红利在不断增加，人口红利也在持续加码。然而，在那些能够真正提升城市竞争力的教育科研体系以及高精尖产业方面，郑州还存在着很大的欠缺。这些方面确实需要进行改变，并且已经在着手进行改变了。但是，这些改变都是短期内难以见到成效的努力，无法对当下的预期产生左右作用。

百姓感受方面。由于前面两个因素的影响，在过去的一年里，郑州遭遇了暴雨以及疫情的反复。很多人正处于老本即将用尽的困境之中，对未来的前景缺乏信心。业主迫切需要通过卖房来减轻压力，而购房者则将重点放在交付的安全性上。

当前房价与房市本身的市场供求量关系不大。宏观经济向好，城市价值上升，居民购买力提高，房价就一定会涨。如果这些方面没有得到改善，即便市场一年不供货，现有的库存也难以去化。

04

二手房销量超新房不可持续

现在是盘整负资产最好时机

4 月上半月二手房销量在短期内超过了新房，然而这种超越的态势不一定能够持续下去。根据最新的市场数据表明，在 2022 年的第 16 周（4 月 11 日至 17 日）这个时间段，当周郑州全市的新房成交数量又回升到了 2000 套以上，战况依然处于十分激烈、难以分出胜负的状态。

这表明，郑州彻底进入存量房时代仍需时日。原因如下：

二手房市场较为活跃。刚需房源出现了大幅降价的情况。而改善型的二手房依然保持坚挺。等这一波纯粹的刚需房源被消化完毕之后。市场将会回归到平衡的状态。

受疫情反复的影响，外地人来郑州买房的比例在降低。不过，疫情终究会过去，之后他们还是会来到郑州购买新房。

房市正处于下行周期。新房呈现阴跌的态势，这是不可避免的。然而，新房不会出现暴跌的情况。在经过市场的筛选，淘汰了一批存在问题的房企之后，未来新房市场的安全性将会得到极大的提升。

利率下降了，这使得房产的持有成本在不断降低。在这种情况下，购买新房基本上很难赚到钱，然而，从保值性的角度来看，新房依然要比二手房更高。

市场留出了一个最后窗口期。这个窗口期很关键。对于房龄 15 年以上的房子来说，以及那些自己用不上的房子，现在都应该卖掉。

限购限贷限售限价全部得以解除，银行利率下降至基准水平。一些地市的房子售价甚至比郑州还要高。这表明郑州的房价已经达到了底部。政策全力以赴进行救市，其目的就是通过给予优惠来鼓励资金的流动性，以去除新房的库存。

政策工具都已使用，若再不甩卖低价二手房，未来价格会更低。很多低价二手房，当初买房成本每平仅两三千，现在降价卖房仍能赚钱，即便情况最差，也只是损失了 2016 年以来的收益。

而再不卖，以后就得全搭进去。

当然，这中间会有一部分人的利益被牺牲掉。例如，在这两年里，那些通过高杠杆买房并期待赚钱的人，他们的利益就受到了影响。

卖掉的话会赔得很惨，不卖就如同躺着等死。进行投机行为，就有很大可能要付出极为沉重的代价，这是没什么可辩解的。

卸下负重，努力挣钱，慢慢弥补当初的错误，或许还有一线生机。

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