我是五哥，在你买房的道路上能为你指明方向。五哥属于实战派，光说好听的不行，实际行动才更重要。

以下精选问答内容，仅展示以前的部分案例！

问：五哥您好！目前的状况是：属于深户家庭，夫妻双方名下各自拥有一套贷款尚未结清的房产，其中一套在福田，市值为 750，欠款 180；另一套在外地，欠款 80。现在手中大概有 500 左右的资金，家庭每年的收入约为 100，并且夫妻双方的公积金都从未使用过。目前的需求是：打算在福田或者南山，预算大概 800 万左右（这个预算比较舒适），再购置一套 T2 学位房。因为小孩 2022 年要上初中，目前生活半径在莲花街道且带有北环中学（近 2 年的排名不太理想）。原本计划通过点招的方式去争取 T1 名校，但担心未来政策会发生变化。现在处于想要兼顾自用和投资的纠结之中。问题一：方案 1）更倾向于购买福田景田本部作为学位房自用，有没有对应的楼盘可以推荐？方案 2 是纯投资且不考虑自用，看好后海和前海，或者哪些地区有潜力楼盘值得推荐呢？从以上方案中选一个，能否既兼顾买 2 套小户型，又能分别用于自用和投资呢？我的想法是先以家庭为单位入手 1 套挂在太太名下，然后办理 LH 腾出单身名额再入手 1 套，这样做是否可行？什么时候入手比较合适呢？是现在还是等中考结束后呢？问题二：原本一套舒适的预算是 800 。现在如果要同时购买两套，那么建议每套动用多少资金合适呢？有哪些可以调动的杠杆呢？或者有相对比较优的操作方式可以节省交易成本呢？又或者有其他的建议呢？以上这两大问题还请老师给予指点。期盼回复！谢谢。

你好，非常感谢你给予的大额赞赏！如果只是单纯进行投资的话，选择方案 2，那么未来的升值空间会更大。如果是考虑自住并且也有投资需求的话，那么可以选择方案 1。

具体的方案需依据你自身的需求来确定。景田的学位可以从以下各方面进行分类：品质方面、档次方面、热度方面、价格方面、面积方面。

1顶配豪宅：水榭花都，香蜜湖一号。

2改善必选：天然居，万科城市花园，天健花园，幸福家园。

普通刚需有景秀年华、特发小区、嘉隆星苑、翔名苑、天明居、馨庭苑、怡华苑、赛格景苑、景龙大厦、景西大厦。

4老旧残破：景田西小区，景田北小区，必好花园。

5、神秘豪宅：唯珍府

6、另类复式：华盛领寓

7、办公住宅：青海大厦

8、最小户型：景尚雅苑，紫薇阁，景田北小区。

福外学位的小学组合有以下几种：

1、荔园外国语东校区+福田外国语初中

2、景田小学+福田外国语

景秀小学与福田外国语相关联。水榭花都以及香蜜湖一号和景田仅隔一路，它们属于香蜜湖片区。只要你在深圳，提起最贵的房子，就一定会提及香蜜湖。提起香蜜湖，就不得不提及水榭花都和香蜜湖一号这两个香蜜湖第一代顶级豪宅。时至今日，尽管深圳各大豪宅不断涌现，但水榭花都和香蜜湖一号这两个楼盘的地位难以被撼动，它们仍然是深圳豪宅的标杆，是深圳人房产终极置换的目标。

2002 年入伙的天然居有 6 栋高层物业。其中 ABC 共 3 栋是南北户型，DEF 为东西朝向。小区整体呈“L”型，与天明居相邻。它由天健物业开发和管理，管理费为 2.8 元/平米。小区配套有会所，会所内有健身房和棋牌室，还有游泳池。当年它是明星楼盘，很上档次，其热度到现在都还没减少。

天然居有 1039 户，配备 800 个车位。天健花园于 1995 年建成，小区共有 17 栋，有 274 户。全部是小高层。其中南门的 4 栋 5 栋是总高 6 层的楼梯房，西门的 9 栋 10 栋是总高 8 层的楼梯房，其余的都是 9 层高的电梯房。除 12 栋是一梯 3 户外，其他都是一梯 2 户。楼间距宽，低密度，不会让人感到压抑。

小区在福田外国语学校的东北方位。天健花园属于景田大社区，管理较为严格，由天健物业进行管理。小区实行人车分流的制度。花园的设施以及楼面保养状况良好。配套有会所、泳池和儿童游乐园。景田小学和福外学校就在小区附近。在户型方面，楼梯房有 95 平的 2 房、100 平的 3 房、125 平的 4 房。小高层电梯房的户型主要有 124 平的 4 房、129 平的 3+1 房，且这些户型都是南北通透的。天健花园的总户数为 274 户，车位有 283 个。万科城市花园的小区介绍显示，该项目位于福外学校的北面。

1998 年底入伙的是一个豪宅小区，它带有泳池和花园。这个小区是万科集团开发的大楼盘，并且与天健花园相邻。该小区密度低，绿化面积大，环境优美，居住起来非常舒服。玉兰苑有 A、C、D、E、G 座是走楼梯的，B、F 座带有电梯。户型包含 85 平到 120 平的 3 房；有 115 平到 143 平的 4 房；存在 148 平到 156 平的 5 房；以及 180 平到 227 平的顶楼复式。

万科城市花园总户数为 451 户，车位有 398 个。这几个楼盘适合改善类型客户群体。天然居关注度最高，成交活跃，适合大众。天健花园与万科城市花园不分上下，它们的花园式洋房、居住环境以及物业管理都很不错。幸福家园的业主和物业之间存在矛盾，且该矛盾属于历史遗留问题。正因如此，幸福家园的一楼商铺无人管理，呈现出破烂不堪的状态，这对小区的形象产生了影响。此外，这个楼盘本身是一个非常不错的改善楼盘，而天然居的成交量在其中是最大的。

普通刚需的楼盘有景秀年华、特发小区、嘉隆星苑、翔名苑、天明居、馨庭苑、怡华苑、赛格景苑、景龙大厦、景西大厦。这些楼盘现在的价格基本都在 10 左右了，并且好多楼盘都已经卖到没有房子可卖的地步了。赛格景苑和翔名苑这两个楼盘被划入福外学区。此前它们还是普通楼盘，如今单价暴涨两万多。这两个楼盘的小学配套是景秀小学，而其他方面对应的是景田小学。

景西大厦属于冷门楼盘，它是独栋的，并且挨着城中村，所以大众对它的认可度较低。由于其冷门的特性，它的价格比其他楼盘都要便宜很多。景龙大厦距离福外最远，楼盘本身也很普通，预计价格还会上涨一波，在大众能接受的刚需盘中，单价 6 万多的就只剩下它了。

涨到七八万的话，我跟你们说件你们可能不信的事。只要业主有胆量挂出来出售，就会有买家敢买。特别是景龙大厦 89 平的户型，百分百会马上涨到七八万。不需要等太长时间，只要有人把房子拿出来卖，就肯定能卖得掉。特发小区和嘉隆新苑这两个楼盘，实际上它们属于同一个小区，只是其中一个是楼梯房，另一个是电梯房。这两个楼盘的配套小学是景田小学。如今，侨香那边正在新建福田外国语小学部。之后，这两个楼盘的小学学位有可能会被划入福田外国语小学。

景田西小区和景田北小区以及必好花园这三个小区均为老旧楼梯房。景田北小区主要以小户型为主，然而很少有房源会拿出来出售。景田西小区以刚需户型为主，今年该小区的房源已售罄，目前处于几乎无房可卖的状态，房价也有了较大幅度的上涨。必好花园这个楼盘较为陌生，比较冷门。许多人不知道这个盘。它位于北环大道边上，挨着福田中医院和城中村，所以非常吵。尽管楼盘本身存在不足，但因其有学位，所以仍有一些人购买。

香蜜湖唯珍府是神秘豪宅。地图显示其有两栋住宅和几栋别墅。它是个冷门盘，楼盘不大且低密度，全是大户型。很少有业主放盘出售。后面的网球中心是该开发商所建。楼盘面向福外，即面朝西，阳台超级大。此楼盘转换率很低，有时出售也会被同小区的人买走。

不适合大众，无需过多介绍。另类复式的华盛领寓是偏冷门的楼盘，紧邻北环大道，属于福外学区内最新的住宅楼盘。其特点是复式结构，从居住层面看不是特别方便，复式结构的房子若买就买大户型，小户型在复式结构中施展不开。只要你没有独特的追求和爱好，就不推荐购买。刚需代表大众，大众认可和接受的才是最适合的。

青海大厦这个楼盘较为特殊，15 楼以下为写字楼性质，15 楼以上为住宅性质。只有购买 15 楼以上的才能申请学位。楼盘内基本都是买后出租给公司办公的，也有很多是公司产权的，其公司在这儿办公。以前它属于冷门盘，现在却不冷了，大家都抢着购买，只因价格便宜。

景尚雅苑有最小户型，紫薇阁也有，景田北小区也有福外入门小户型。很遗憾，这几个楼盘都已无房可卖，断货时间很久了。它们的关注度非常高，成交也非常活跃。紫薇阁位于地铁口，出行十分方便，是老旧宿舍筒子楼。50 多平到 60 平左右的一房改两房占比较大。不要小瞧这些房子，只要价格不离谱，一套很快就能售出。景尚雅苑的客户对这类房子的接受度更高，这里有单间、一房和两房，现在价格达到 14 万多。

有些人难以接受这一事实，但事实已然存在。若不接受，那就去找愿意接受的人。总会有那样的人愿意为他承担费用。不清楚你的每月还款能力具体是多少，而且福田现在的这套房子究竟属于哪个楼盘呢？外地的房产状况又是怎样的呢？在条件允许的情况下，建议购置一套福田的小户型用来挂学位，把剩余的资金用来购置一套前海的正常户型用于投资。新楼盘其实可以关注华润城，它能带来确定的收益。二手房如果不是笋盘就不要入手，要耐心寻找笋盘。福田的这套房子如果成长性一般的话，是可以考虑将其卖出然后去换取更好的房源的。接下来的 3 个月是一个比较适合去寻找笋盘的时机。

问五哥，我现在有两套龙华的房子。一套在红山，是华业玫瑰四季一期的三房，在 2014 年以 200 万买入，现在升值了 400 多万；另一套在上塘，是潜龙曼海宁的四房，是 19 年才购入的，处于三年限购期。想问五哥，红山的这套房子可以出手吗，或者可以加贷再投资一套房子。如果出手红山的房子，能到手 500 万左右，加贷能到 250 万左右，那该怎么买好呢，买哪里呢？年入百万左右，80后未婚单身。

你好，非常感谢你的赞赏！红山是可以考虑出手的，然而，由于 750 万的总价限制，目前很难淘到好的楼盘。你的月供能力还比较不错，所以建议你优先考虑南山和福田的优质板块。在进行置换时，主要可以关注以下 4 个方向：一是地段的升级，二是品质的升级，三是学位的升级，四是圈层的升级。

你的月供能力较为良好。建议你购置一套位于核心区的优质楼盘。像曼海宁的 4 房，可进行分割出租。这样能缓解你的月供压力。

投资考虑有以下4种思路：1.保险点买深圳湾。

2.进取点买蛇口。

科技园：科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华）、阳光带滨海城（南外高新）、海怡东方花园（南外高新）。

前海自贸区的前海时代，有颐湾府，还有蛇口半岛城邦的四期五期新盘（南外滨海），以及南海玫瑰园（育才太子湾），在后海则有蔚蓝海岸二期（北师大）。

后海有理想雅园，还有海境界（育才）以及漾日湾畔（南二外）；太古城南在深圳湾；海怡湾也在深圳湾；后海总部基地有红树西岸、中信红树湾（少量 2 房户型）；华侨城有香山美墅（南二实验）和新天鹅堡（南二实验）；香蜜湖有合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园。

会员提问：您好，想请教一下，平湖的新盘是否还适合持有呢？购买已经有三年了，基本上没有涨价。如果要出售的话，又只能进行全款抵押，这种情况很尴尬。那该怎么办呢？家庭在碧海还有一套自住的房子，且没有贷款。或者可以把所有的房子都卖掉去打新？这样就可以住在另外的房子里了。求给个建议。

不建议将自住房卖掉去参与打新，因为踏空的风险极大。大部分人无法成为幸运的那部分，而只会成为陪跑的那部分。平湖是卓弘星源吧，融湖中心城已经涨价了，这个楼盘可能会跟上来一些，但更多的建议，我确实给不了。买房是一个系统工程，仅用简短的话语难以把握好关键，这也是对您不负责任的表现。我们在福田，周一到周日都可以预约。

会员向你问好，五哥。看到了你与大家互动的留言，他对你已经建立了信任感。他想问两个问题：一是莲塘鹏兴花园有两套房子，每套 124 平且有电梯，还有一套 184 平（复式）但小区较旧，都靠近地铁，他和老人家各住一套，想整合一下，留下一套后再置换一套大的和老人一起住，可选择在哪里比较好；二是沙头角的海景房是否有投资潜力。

你好，感谢你的信任！罗湖这一区域此前已经被分析过很多次。从整体情况来看，它是跑输大势的。在罗湖，只有学区房能够跑赢大盘。然而，随着罗湖生源的老化，其未来的竞争力或许会逐渐减弱。所以，建议你考虑出手进行裂变操作。盐田大鹏属于旅游地产范畴，不在我们的考虑范围之内，其投资价值相对较小。如果是自住的话，可以考虑入手福田的核心区域；而如果是投资，首选还是南山和宝安。

会员提问：您好。之前不慎在杭州湾新区购买了房产，限售规定要到 2022 年才结束，而房产在 2020 年就已交付。请问有什么办法可以止损呢？目前利率上浮了 40%。或者在限售解禁的时候，通过转贷或者抵押的形式来持有房产，哪种方式更为合适呢？杭州湾未来能够迎来发展吗？

杭州这座城市是没问题的，只是对于微观方面不太熟悉，圈里的朋友可以提供一些意见。是否进行转按要看是否有空间，并且要有合适的产品，因为转按也是有成本的。有些错误是难以避免的，我们要总结经验，以便下次能够赚回来。

会员向五哥提问：你好呀。阅读相关文章让我深受教益，确实是专业人士呢。我有两套小房子，南山豪方花园的两房没有贷款，福田景田景尚雅苑的一房还欠着大概 100 万的贷款，这两套房子都在出租。我的小孩要上福外初中，所以在附近租了房子住。我能够投入的款项大约是 100 万，现在每个月的收入是 2 万。我想最终把这些钱换成两套房子，一套是大 3 房或者小 4 房，用于自住兼投资（最好靠近小孩的学校），另外再投资一套房子，以实现投资和居住相分离。不知该如何升级置换？能否有好的推荐？谢谢！

你好，接触买卖一段时间后，发现了一个现象。龙华的业主在换房时，通常会换到福田；宝安的业主换房时，一般会换到南山；龙岗的业主换房时，通常会换到福田或者南山。

现在的福田 CBD 主要集中在福田。后海总部主要集中在南山。车公庙主要集中在福田。科技园主要集中在南山。正在发展中的深圳湾总部基地主要集中在福田南山。留仙洞总部基地主要集中在南山。前海主要集中在福田南山。刚需坐半个小时到一个半小时可以通勤上班。工作几年后会有换房打算。产业集中在福田、南山、光明。关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距。所以换房的方向是从关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换成好学校。这些资源都集中在关内。

我的建议是，预算 1000 万以上就直接选择南山。最终的城市中心会是福田 - 南山 - 前海这条线。其他新中心无论怎样都无法动摇其地位。南山的地段是最贵的，南山的海景资源也是最稀缺的。以后最好的地方依然是深圳湾，这也是换房的终极目标。如果生活半径在福田，那么终极职业板块就应该选在香蜜湖。

科技南片区值得关注；南二外本部较为陈旧；半岛城邦一期、后海公馆以及澳城花园。上述提到的楼盘，不会落后。买房的关键在于增加总资产并合理负债。买房投资有两种方式：1. 套操作（通过各种“黑科技”来增加总资产）；2. 房子越换越好（不断优化总价和地段）；3. 最后要看的是总资产，风险在于月供。终极改善自住+刚需低价潜力盘投资，是最好的资产组合拳。