买房对于大部分人而言

都不是一件容易的事

28 岁的海宁小伙叫张郑成（化名）。他为了购买一套房，几乎跑遍了海宁所有的售楼中心。他看了 66 个楼盘，最终制作了 7 张汇总表格，这些表格涵盖了项目名称、所在区域、楼盘售楼处等方面。他还写了一篇 2000 字的《买房记》。

让我们先来看看这个表格吧，它让地产君办公室的所有人都惊呆了！（点击此表格可查看大图。）

第一张表格：汇总海宁楼盘

标注着海宁的楼盘名称，共 66 个。同时还标注了所在区域、面积、项目地址以及售楼处地址等信息。

张郑成表示，这里几乎将海宁市 2017 年之后开盘的楼盘全部涵盖了，这些楼盘既包括一手房也包括二手房。制作这张表格的主要目的是进行重点删选工作，以便选出自己心仪的楼盘。

第二张表格：估算楼盘的平均面积

张郑成称，起初他是通过海宁日报房产资讯微信公众号来获取房产信息的。该公众号每天都会提供交易数据，从成交的套数以及成交的面积方面，能够知晓这个楼盘的平均面积。

时代悦府售楼处

小张的买房记

他的《买房记》里是这么说的：

“

在海宁上班的这一年里，海宁市的房价取得了重大的提升。实际上，整个 2017 年，海宁市房价平均每平方米上涨了约 4000 元。如今，30 万元甚至不够一套 100 多平方米房子的首付。而海宁只是一个县级城市，不过这个城市确实适宜居住和养老。房子总归是需要购买的，即便不是为了子女读书，也不是为了资产保值，总归要有一个栖身之所来安家。

看房准备

不同的人，其买房的目的各异，所关注的点也有所差别。就刚需而言，自己居住与父母居住必然存在区别，用于娶老婆的婚房和供子女读书的学区房也不相同，要是进行投资，那就更是差别明显了。

“买不起”的一手房

很多一手房的车位、储藏间以及阁楼等，大多是不能贷款的；还有一些是外加精装修的情况，而这部分的贷款时长、利率与房贷存在差异，也就是说，一套看似总价 100 万元，首付三成需 30 万元的房子，很有可能首付在 50 万元左右。

“贷不起”的二手房

二手房不一定很便宜。它有很多优点，比如位置好，有学区，均价低，还可出租等。但是，二手房交易存在所谓的两年、五年的说法，会涉及到营业税、个税和契税。一般情况下，五年以上的税收最少，两年以上的次之。通过中介交易的二手房还有中介费，在海宁地区目前统一为 2.5%。看均价的话，似乎二手房要便宜许多。然而实际上，二手房并非特别便宜。

二手房首付金额较高。即便房东同意可以首付三成，但这涉及银行估值问题。例如，有一套 70 平方米的二手房子，房东要价 90 万元且要求首付三成，乍一看首付是 27 万元。然而，实际上若银行估值仅为 80 万元，房子的按揭总额为 80 万元乘以 0.7，此时首付金额为 90 万元减去 80 万元乘以 0.7，结果是 34 万元。房东要价与银行估值越接近，实际首付就越与房东要价和首付比例相近。通常情况下，房东要价是高于银行估值的。因此，准备二手房首付时，大概准备房东要价的五成左右。

买房须知

1.银行贷款

“利率上浮”是在“房贷基准利率”的基础上进行一定的提升。不同银行的贷款利率存在差异，以一手房为例，XX 银行对于本地户籍的上浮比例为 15%，而 XX 银行的上浮比例是 10%。

很多相对的小银行拥有一些小额贷款信用卡。这些信用卡的年利率比一般的信用卡低 40%还多。其中，有一些需要有房产，比如光大银行等；而有一些则不把固定资产当作硬性标准。

2.户籍处理

在限购限贷的大环境中，本地户口在贷款利率方面能享有一定优惠，无论是一手房还是二手房。例如，一手房本地户籍的利率上浮 15%，而外地户籍上浮 25%等；二手房本地户籍的首付为 30%，外地户籍的首付为 40%-50%等。如果考虑定居而有必要迁入户口，关于迁入流程，可联系当地公安局。

常用网站

透明售房网

”

想必很多人，

最关心的莫过于房价，

张郑成跑了市区十多个楼盘，

问到的房价信息。

需要注意的是，

这是售楼处工作人员给他的报价。

真实价格会有上下浮动。

起初，他有购买新房的打算，面积在 90 平方米左右。后来，经过综合考虑户型以及二孩等因素，张郑成更倾向于购买 130 平方米以上的房子。目前，目标已经锁定。

地产君进行走访后发现，从去年 12 月一直到现在，市区里有多个楼盘的商品住宅价格都保持在每平方米多少元的这个水平上。

分析价格走高的原因，业内人士认为主要有几方面：

市区洋房的需求旺盛，占比上升；市区叠墅的需求旺盛，占比上升；市区排屋的需求旺盛，占比上升。这些低容积率改善型产品的需求旺盛且占比上升，导致全市商品住宅销售均价上涨。

高新区具有明显的区位优势，它承接了因杭州限购而外溢的购房人群，这种区位优势使得价格在区域内出现上涨。

此外，值得关注的是，2017 年我市土拍市场情况。价格较高的地块频频现身。2017 年 1 月份拍出的最高楼面地价是 7099 元/平方米。5 至 6 月份分别拍出了楼面地价。接连刷新了全市的最高楼面价。土地价格的上升，客观上推动了房价的上涨。

海宁房价还会不会涨？

海宁地产研究院的特约评论员张运平指出，在 2018 年，海宁的房价趋势会是涨幅逐渐放缓。同时，高价地所面临的风险会逐渐增加，并且开发商在拿地时将会更加趋向于理性。