上海限购政策

单身情况分析

沪籍单身人士

一、单独名下有房，限购。

单独名下没有房产，本人以及父母在 2011 年 1 月 30 日之前总共拥有不超过 2 套（包含 2 套）住房，这种情况下可以购买一套新的住房。

单独名下没有房子。本人以及父母在 2011 年 1 月 30 日之前共同拥有的房子数量超过 3 套（包含 3 套）。这种情况下属于限购范围。

结婚情况分析

沪籍已婚人士

一、夫妻双方都是上海户籍

夫妻双方在 2011 年 1 月 30 日之前，各自与父母共同拥有的可新购二套住房数量不超过 2 套（含 2 套）。

夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共有 3 套住房，而另一方没有住房，那么这种情况下可以新购买一套住房。

夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共有 3 套住房，而另一方与父母共有 1 套住房，这种情况下可以购买一套新的住房。

夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共有 3 套住房，而另一方与父母共有 2 套住房，这种情况下可以新购买一套住房。

夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共有房产数量达到 4 套或超过 4 套，就会受到限购政策的限制。

二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍

购买首套房产证时，可以单独将非上海户籍的一人登记在房产证上。不过，需要提供满 5 年的社保证明或者满 5 年的个税证明。

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。

注：

签合同当月不算，往前推 63 个月。在这 63 个月中，满 5 年社保是指社保正常缴纳满 60 个月；满 5 年个税是指个税正常缴纳满 60 个月。

外地人购房攻略

外地人在上海购房需要什么条件？

1、外地人在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

非沪籍家庭限购一套上海住宅。夫妻双方中，必须至少有一人有社保或者个税。并且自购房之日起往前推，要连续缴纳满 5 年及以上。

外地人在外地拥有的房产不计入在内。只要在上海没有房产，就能够进行购买。

特殊客群

一、本市集体户口

按照上海户籍政策来执行。需要留意户籍证明号，其中 90、98、97 这些户籍证明号对应的是上海户籍。而户籍证明号为 99 的情况，是挂靠在上海地区的户口，并非真正的上海户籍，这种情况下要按照外地户籍政策执行。

二、外国籍或港澳台同胞

提供满一年的劳务合同，可购买一套住房。

三、在读博士、博士、博士后

已婚人士可购买一套住房，需提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税。

四、部队人员购买住房

原籍为上海户籍，需按照上海户籍政策来执行。单身的话可以购买一套，结婚后则可以购买两套。

b、其原籍不是上海户籍，要按照外地户籍的政策来执行。如果是单身状态就不可以购买，而如果已经结婚了就可以购买一套。

注：

部队需要出具证明，在证明中要写明出生证编号。

2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。

新政中离婚后购房资格方面，原则上需追溯离婚前三年内所有婚史中的限购情况。若当时婚内不限购，那么就可以购买；若当时婚内限购，就不能购买。

交易中心的细则还没有出来，具体的细则出来再更新给大家。

上海购房贷款政策

1.商业贷款

居民家庭购买首套住房时，若居民家庭名下在本市既无住房，也无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录，申请商业性个人住房贷款，其首付款比例不低于 35%。

本市已拥有 1 套住房的，购买普通自住房时，商业贷款首付款比例不低于 50%；购买非普通自住房时，商业贷款首付款比例不低于 70%。本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于 50%；购买非普通自住房，商业贷款首付款比例不低于 70%。

2.公积金贷款

缴存职工家庭若购买首套住房且从未使用过公积金，在住房面积大于 90 平的情况下，公积金首付比例为 30%；而在住房面积小于或等于 90 平时，低首付比例为 20%。

调高第二套改善型购房的首付比例，普通商品房为 50%，非普通商品房为 70%；二套普通商品房的贷款利率上浮 10%；二套普通商品房个人贷款的高限额下调 10 万元。

（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

借款人确定贷款额度时，以公积金缴存账户余额为依据的倍数有所下降。原本倍数为 40 倍，现在下降到了 30 倍。

严格按照住建部的要求，将还款能力的计算比例进行调减，调减后的规定是每月还本额占工资基数不能超过 40%。

小贴士：上海普通住宅和非普通住宅的区别

普通住房需在房屋类型方面满足相应标准，同时在成交价格方面满足相应标准，并且在建筑面积方面满足相应标准。若不能在这三个方面同时满足条件，那么该住房即为非普通住房。

房屋类型包括：五层及五层以上的多高层住房；还有不足五层的老式里弄、新式里弄以及旧式里弄等。

外环以外的，每套价格≤230 万元。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

上海买房流程

不动产交易登记缩至5个工作日！

由受理窗口统一收件，接着房屋状况查询、限购审核、税收征管以及不动产登记进行内部流转，同时提供 EMS 快递服务，实现一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。

上海房产税征收标准

二手房交易税费

上海各区交易中心

单位

联系地址

上海市

南泉北路201号2、7楼（周一至周五）

浦东新区

南泉北路201号1楼（对公业务：周一至周五）

张杨路受理处：张杨路2899号（近德平路）

惠南受理处：惠南镇人民西路1559弄1支弄5-16号

黄浦区

鲁班路158号

徐汇区

上中路466号

长宁区

剑河路606号

普陀区

中山北路2930号

静安区

老沪太路1233号（运城路99号）

虹口区

水电路1576号

杨浦区

长岭路111号（近抚顺路）

宝山区

宝杨路1369号

闵行区

水清路159号

浦江分中心：浦晓南路166号

（对私业务：周一至周六）

嘉定区

嘉戬公路118号

松江区

松江新城文诚路1611号（近三新路）

金山区

金山区石化卫零路478号

奉贤区

望园南路1529弄1-3号C裙楼底层

青浦区

城中西路121号

崇明区

城桥镇翠竹路1501号

上海住宅赠与流程

赠予意味着将你名下的房子，以无偿的方式赠送给你的直系亲属，这样能腾出你的一个房票。之后你便可以继续通过贷款来购买房子。对于继承或赠予给直系亲属的情况，只需收取 3%的契税，无需缴纳个税。而在再次出售时，如果不满五年且为唯一住房，就需要缴纳 20%的个税。

例如，你能够将上海名下的房子赠予给你外地户口的父母。不论你的父母拥有几套住房，不论他们的户口在何处，不论是否有社保税单，这些都一概不管。只要是你的父母，只要你拥有出生证、独生子女证、派出所证明、户口本等能够证明父子或母子关系的任意一种证件即可。

数个一二线城市关闭了赠予用于突破限购的通道，并且要求被赠予人也必须具备购房资格。因为这种赠予方式本身就是政策中存在的一个漏洞。

上海目前尚未有要求。不过，这个通道或许即将关闭。例如：北京之前的拍卖房已开始要求具备购房资格，而上海的拍卖房和赠予仍无需购房资格。

所以今天我再次提醒。如果你的房子贷款几乎已经还完了，那么你可以考虑把房子赠予给你的爸妈，这样就能腾出自己的房票。因为你还年轻，还具备贷款的条件，而你的爸妈已经不能贷款好几年了。并且还有很多人的爸妈不是上海户口，他们没有购房资格。机会很容易就会失去，房票是非常宝贵的。

最关心的几个问题如下

①产证上只有我一个人名字，送给丈母娘可以吗？

如果小夫妻没有离婚，那么无论产证上有几个人的名字，都能够将其赠予给对方的父母。

②有贷款的房子能赠予吗？

不可以。必须是清房，意味着房子不存在任何贷款，也没有任何抵押。然而，对于老破小或者买入时间很早的房子来说，几乎只是涉及到几十万贷款的问题，只要还清这少量的贷款，就腾出来了一张房票，而房票是很宝贵的。

③赠予后的房产证时间是新的，会不会影响满五唯一的年限判定？

不影响，时间能够追溯。例如，小王的房子原本的房产证日期是 2012 年 5 月 1 日，在 2017 年 5 月，小王把房子赠予给他的老爹。尽管新的房产证登记日期显示为 2017 年 5 月 1 日，然而，在将来出售这套房子的时候，依然会以 2012 年 5 月 1 日作为计算税费的基准。

④赠予后的房子再卖出，怎么样可以免除20%个人所得税吗？

首先，你思考一下，你是否具备将超过 2 套上海房子赠予给你爸妈以及丈人丈母娘的能力。如果没有这样的能力，那就无需考虑个人所得税。

你爹妈名下仅拥有你赠送给他们的那一套上海住宅，若满五年后将其卖出，就无需缴纳 20%的个人所得税。

你可以送一套给你的爸妈，还可以送一套给你老婆的爸妈，这样做绝对不会产生个人所得税。

有人又提出疑问，若我父母名下原本就有几套位于上海的住宅，该怎么办呢？比如说小王的父亲老王名下有 AB 两套房子，随后小王把自己的房子 C 赠送给了老王。倘若老王把房子 C 卖掉，那么就会产生 20%的个人所得税。

先卖掉 A 房和 B 房这两套房子，然后再卖掉通过赠予获得的 C 房，这样就能够免去 20%的个人所得税。并且，在京沪深地区，房产按照原则是不断买进而不要卖出，所以完全无需考虑这个个税的问题。

⑤最最重要的问题来了，非常BUG的存在

我将房子赠予我的父母。我的父母是外地户口，并且没有居住证，这种情况下是否需要缴纳房产税呢？我的父母是上海户口，他们名下已经拥有几套房子了，若再将房子送给他们就会超出面积，这种情况下是否需要缴纳房产税呢？

答案为：无需缴纳一毛钱。赠予所得的房产无需缴纳一毛钱的房产税，因为它是无偿获得的。即便新政策出台，通常也不会追溯过往。

关键的是要腾出你的房票。如果有条件，就把你的老破小送给爸妈或者丈母娘，然后去贷款购买更好的房子。

知道拍卖房的政策以及赠予的政策，其核心目的是什么呢？即不限购且不需要购房资格。

每个城市都需要富人。全款购房的富人是受欢迎的。欢迎来到上海定居。要为土豪大爷们开启便利通道。你们的父母也可以来购买房子。你们可以无限购房，以此创造消费，创造高质量的 GDP。这就是现实的残酷之处。

这种漏洞是不稳定的因素。为了房地产市场的健康长远发展，很多城市已经关闭了相关漏洞，并且随时可能继续关闭。不要低估调控的作用。

赠与费用如何计算

受赠人不需要查限购

朋友找到 Ann，打算把一套房产赠与给自己的亲属，同时还准备购买一套自己的新房。Ann 正好帮忙办理了整个过程，现在将其拿出来分享给有需要的朋友。

二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：

赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）

赠与过户可免征营业税，然而个人所得税是需要缴纳的。并且，合同评估价格的 20%这一规定不可选择，尤其是对于非直系亲属，需要缴纳 20%的个税。

契税的征收情况如下：无论房产处于何种状况，都需要征收全额契税，其税额为评估价格乘以 3%。

其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）

二手房（住宅）赠与过户所需材料有：

1.赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套、

2.受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份，

3.产权证复印件一套

户口本，若属于直系亲属，能够证明直系亲属关系，或者有直系亲属公证书。

经公证的赠与书和受赠书，此表格在交易中心窗口有相应文本，只需在窗口直接填写即可，因为交易中心会自行进行公证，无需自己去办理相关事宜。

二手房（住宅）赠与注意点️：

交易房屋的评估价格是由系统直接给出的。此价格在受理后不可进行变更。现场会打好税单，并且需要在当天缴纳契税。

2. 赠与的房子不需要查询限购，当天即可办理完毕全部流程;

税费需在当天缴纳。请携带好银行卡。有些银行卡会有限额，需自行开通大额刷卡功能。交易中心不接受现金交税，小额费用可使用现金支付。

产证会当天，交易中心直接将其收掉。如果需要使用产证，需提前复印备用。

上海新房购买流程

一 .取证

新盘获得了已经盖章生效的《商品房预售许可证》，同时也获得了《准售房源公告及一房一价表》。

2、在上海，高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。

二 .认筹

1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。

2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

三 . 验资

1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

3、主要审查资料

购买人需提供身份证；购买人需提供户口本；购买人需提供婚姻证明，包括结婚证、离婚证及离婚协议；购买人需提供未成年子女的出生证明。

社保证明或纳税证明，非上海户籍需提供，上海户籍则不需要提供。

购房人及家庭成员名下住房相关资料包括购房合同或预告登记或产证等。只要是购房人名下的产证，就都需要提供，无论是否与父母共有、是否是动拆迁所得、是否为宅基地。

四 .摇号开盘

1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。

2、根据摇号顺序选房。

选好房子后，签订认购书，把认筹金转变为定金，然后在开发商规定的时间内补交首付款，并签订贷款合同。

4、没选房，没签订认购书，全额退筹。

5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

相 关 问 答

一.认筹可以授权他人吗？

理论上可以委托，以售楼处为准。

二.如果人数过多，认筹会提前终止吗？

不会。按照公示的时间来进行认筹。

三.可以一家三口分别参与认筹吗？

理论上是可以的，具体要以售楼处的规定为准。同时，预售合同上的名字必须和认筹意向书上的名字保持一致。

四.摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？

外场看不到，进入内场才能知道。

五.摇号到选房一般间隔多久？

看情况，有马上选房的，也有次日选房的。

六.摇号选房当天因故授权别人，可以吗？

理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。

七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？

不需要摇号，开发商自行安排。

八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？

《摇号规则》明确规定了不可以。

九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？

1.没批下来，可以换银行。

2.没批够，补房款给开发商。