市民咨询新楼盘销售情况。（受访者供图）

这是“鸡血”拉满的十天。

白雪整个白天带着客户李磊夫妇看了 15 套二手房源。之后她回到宝山区链家菊联路二店店面。刚想歇歇脚时，手机信息提示音就响了起来。晚饭的时间只能往后推了。在九月的前两个周末，白雪终于再次回归到自己期待中“忙点好”的状态。

年初曾有小阳春单月买卖 4 单的繁忙景象，而这位业绩“佼佼者”在 3 月之后的多数时间，单月买卖只能达到 1 单，显得较为平淡。

9 月 1 日开始转变，上海市住建委等四部门联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，此通知从次日起开始执行“认房不认贷”政策。只要购房者在当地名下没有房子，不管之前是否有过房贷，都能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。

一石掀起了千层波浪。“拐点已经到来”“重大的利好”“购房的最佳时机”这些词汇瞬间出现在各大平台上；然而，与此同时，依然有一些声音不支持“拐点”的说法，像“只是短期的效应”“仍然需要观望”“没有那么夸张”。近日，记者前往房产中介进行蹲点体验，以便近距离感受新政策推出之后上海楼市的热闹景象。

楼市各参与方“精气神”回归

客户不再秒拒中介电话了

9 月 1 日是一个夜晚。这个夜晚虽有一些预料，但依然让人猝不及防，呈现出“沸腾”的状态。

行情平淡，白雪一直怀有新政策出台的期盼。在上个月的时候，坊间传出了一系列传言，原本一潭死水的中介圈表面开始泛起一丝涟漪，当官方政策尘埃落定之时，整个中介圈瞬间被引爆了。

快要下班的时候，白雪的手机上忽然有新政信息弹出。惊喜了片刻之后，各个微信群立刻被相关信息填满。店长在团队微信群中第一时间发出通知，让大家在会议室开会，并且说“所有人，能赶回来的，都立刻回来”。

要抓住机会，为客户做好服务。

白雪在会后即刻向符合条件的客户推送政策信息，“新房和二手房的成交量可能会上升。”她还同时收到了一些客户主动发来的咨询以及周末预约看房的信息。那一夜，在微信群里，订单战报纷纷发送且覆盖，合作的一家远郊新楼盘，当晚成交了六七套。有同事面带笑容地与她分享喜悦，说道：“终于，客户不再是清一色地立刻拒绝中介的电话了。”

此情此景让白雪等了许久。

今年年中行情平淡。她用尽了所有办法。她帮客户搬过家。她联系过刷墙服务。她参与过周边社区环境建设。她还帮客户亲属当过临时住院陪护。但结果依然不符合她的心意。她的收入只能填饱自己的肚子。

中指研究院监测的数据显示，上海市新建商品住宅（不含保障房）的成交量在连续两个月的时间里都低于 5000 套。同时，二手房的成交量也已经连续 4 个月低于“荣枯线”。

因此，突然间出现的积极政策，被白雪看作“雨过天晴”。

上海链家研究院的首席分析师杨雨蕾指出，在放开后的首个周末，新增成交量相比于平时的周末提升了 70%。同时，挂牌量比平时周末增长了 65%，带看量整体增加了 30%。他还表示，这为市场注入了强心剂，并且现在的热度仍在持续。

能感受到许久未见的那种氛围，买房者有了那种氛围，卖房者也有了那种氛围，中介经纪人同样有了那种氛围，那股“精气神”回来了。白雪很喜欢这种氛围。

新房市场多现“回暖”迹象

售楼现场开启“鼎沸”模式

新政出台后的第二天是周六。白雪在 8 点起床。她和前一晚约好的客户徐强一同前往嘉定区博园路周边去看新盘。

之前，远郊新盘的房源数量比较多。他们都纷纷选择去和中介进行合作。在开盘的时候，通常会邀请整个大区的经纪人过来踩盘。白雪所在的分店也和品牌的其他分店建立起了合作关系。并且会按照客户的要求，安排跨区域的带看服务。

徐强是 80 后，他刚卖掉了首套房。他属于新政的受益者，其目标是一套总价约 500 万元的房子。在新政执行前，二套房的最高首付比例是 70%，这意味着首付款需要 350 万元。而如今，首付款只需 175 万元。同时，在他被纳入首套房标准后，房贷利率等也一并从 5.25%下调到了 4.55%。按照 30 年期等额本息的方式来计算，利息的支出能够再减少大概 31 万元，每月的月供也能够减少大概 851 元。

白雪对新政后的短期行情抱有信心，她预感当天会很忙碌，以至于没有时间吃午饭，所以早饭吃得很饱。而现场也确实验证了她的这种预判。在博园路的某新盘售楼部里，客户和中介加起来有 100 多人，看房登记需要排队十多分钟。

现场十分喧闹，销售们竭力地宣传着“地铁口”“教育资源丰富”“新政重大利好”等卖点。偶尔窜出的订单喜报的高喊声能让现场一下子安静下来，随后便是砸金蛋的敲击声和放礼花的爆破声。这种相对的安静只是短暂的一瞬，很快就又回到了“鼎沸”的状态。

新房成交量随着看房量的增长而上升。当天，该楼盘卖出了 20 多套，嘉定区的某楼盘还取得了 70 套的销售业绩。楼盘销售称，目前成交的客户此前已经看中了房子，但因为首付较高而犹豫不决，在新政出台后立即签单，大多是以刚需和小改善为主的客户，“我们也相应地把上班时间延长了”。

新房市场呈现回暖态势，同时也有不少冷静的声音。年轻人作为购买新房的主要力量，他们更关注星巴克和运动场，而对菜市场的关注度较低。此外，恋爱、婚姻等因素会对他们的选择产生直接或间接的影响。

徐强并不着急。他尚未下定决心购买新房。他说：“再等等吧，无论在哪里都得小心。要是房子出现烂尾的情况，或者延迟交付，那辛辛苦苦赚来的钱就白费了。”

一位外环外新盘销售表示：“新政受益人群已经到来了。那么之后呢？在这一波热度过后，谁会来买我们的房子呢？”由此能看出，即便因为政策利好而有了一定带动，但远郊的新房去化方面的压力依然是存在的。

二手房交易置换占比较高

有人降价20万元要求“尽速卖出”

上周中，周末延续的热情没有像之前周中那样完全消失。在二手房市场，带看的数量在上升，挂牌的数量也在上升。

周三早上九点时，白雪刚开始上班。年逾六旬的菊联路某社区居民方玲在这个时候来到了门店，她径直找到白雪，然后开始商量卖房的事宜。

白雪，我们看到政策啦。女儿让我赶紧卖掉房子，拿到钱后去换一个离她家更近的房子。360 万这个价格有点高，对它感兴趣的客户不多。我们打算降 10 万，把价格挂到 350 万。如果有客户有意向签单，还可以再降 10 万，340 万就可以。

这段对话背后，方玲一家心态有了微妙变化。老人家起初卖房意愿不太强，当听到“与别人家差不多户型相比，性价比或许不高”的建议时，会摆摆手，还说“我们这个装修比较好，和别家不一样”。

有不愿意调价的。市民晓庆把房子挂价 390 万元，经纪人提示她价格没优势后，她拒绝了。她心中年初的较高位置是心理价位，如今已调低价格，不愿再次降价。她心里一个声音说现在是出售老房子的好时机，另一个声音觉得后续行情可能仍看涨，索性先挂在平台上看看有没有反应。

由于市场预期向好，部分不急售的业主则出现价格反弹的情况。

但提价的必要性仍存在争议。上周末的成交量出现激增，其主要原因是之前就已有购买意向且在等待政策落地的客户选择迅速进行交易，这意味着这些成交量主要是 8 月份积压需求的集中释放。而新政策在成交量方面的作用还需要时间来验证。

刚过去的那个周末，门店的带看数量比之前有所增加。二手房的成交情况依然比较少，而新房的成交相对多一些。就在 9 月 9 日，白雪担任小组长的组内，有一单二手房交易在进行协商，最终因为双方价格相差过大而宣告结束。

在二手房交易里，有一个比较集中的现象，那就是置换的比例比较高。其中，门店置换大概占 70%左右，而置换所需要的周期在平时大约是半年。

挂牌量的增长有可能在一定程度上推动成交意愿，带看量的增长也有可能在一定程度上推动成交意愿。房源的增加使得买卖双方的博弈处于胶着状态。加速置换链条的转动或许需要更多力量。

尾声

后市可期，量力而行

今秋，“金九银十”还值得期待吗？

对此，多位受访专家持肯定态度。

上海链家研究院的数据表明，从 8 月的数据情况来看，由于政策利好信号不断释放，市场停止下跌并趋于稳定，成交量相较于上一个环比增长了 9%，这意味着从 7 月开始市场基本上已经构筑了底部。“认房不认贷”这一政策是自执行以来的首次放开，预计会对市场产生比较显著的刺激作用。购房的门槛降低了，将会吸引更多有刚性需求以及改善性需求的人持续进入市场。目前来看，成交有显著增长，带看也有显著增长。特别是带看量持续增长，这会在未来导致成交量的释放。此外，挂牌量有一定程度的增长，这说明市场上存在大量的改善需求。在原有房产置出之后，这些改善需求也会在未来转化为购买力。”杨雨蕾说。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，“量升价稳”以及“预期向好”是今年“金九银十”的重要特征。

在“认房不认贷”之后，利好政策不断且陆续推出。9 月 7 日，工、农、中、建这四大国有商业银行各自发布公告，把存量首套住房贷款利率调整的有关事项明确了。在同一天，上海市住房公积金管理委员会宣布对公积金购买存量住房的最长贷款期限进行调整，从 10 月 7 日开始施行。按照新政，上海的二手房公积金贷款期限最长能够达到 30 年。

面对利好，买房者、卖房者、中介都有着自己的选择。

李磊的住所位于普陀区。他有 380 万元的预算。他向一个远郊楼盘缴纳了意向金。上个周末，他观看了多套二手房。之后，他决定退还远郊新房的意向金。他选择了一家嘉定西附近品牌地产的二手房。他说很喜欢新房，但是无奈预算有限，所以要量力而行。他不想超预算给自己带来太大压力，影响生活水平。

方玲决定先拿到卖房所得的 340 万元。然后再去寻找价值更高的房源进行置换。

白雪满怀热情，投入到日益繁忙的工作中。她表示，过去的平淡是一种磨砺，她现在比以往任何时候都更加珍惜客户。因为艰难的时光都坚持过来了，所以她相信自己能够比过去做得更好。

（文中房产经纪人、客户均为化名）

文丨赵征南

编辑丨蒋竹云