我是星叔，我在全国范围内是资深的房产投资专家，是你相见恨晚的买房军师。到目前为止，我已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，他不会遮遮掩掩，让你摸不清头脑。星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

星叔，最近有知识城售楼人员来推荐我买房。我表示我更倾向于购买科学城的房子。然而，他的观点是科学城的配套已经较为全面，而知识城的配套还在建设中，尚未完善，所以从涨幅角度来看，知识城肯定比科学城涨得更多。尽管他这么说是为了促使我买房，但我觉得他的话似乎也有一定的道理。您对此怎么看呢？

买房的一堆说辞中存在一个很大的误区，这个误区似是而非。这个误区就是：买房要看预期，看的是未来的建设。

这里的误区在于，这个预期究竟是真预期，还是开发商捏造出来的预期？亦或是画的大饼且实际上难以实现的预期？

这里提醒各位在买房的时候，下面这几思想一定要避开：

跟风行事，不去考虑楼市的转向。房价的涨跌存在一定的规律，当市场出现过热或者过冷的情况时，就会进行调控。如果不了解这些情况就盲目地去买房，是很容易出现问题的。

买房需全款。多数人觉得若能一次性付清就绝不贷款，要攒够钱才买房，这是个完全错误的理念。等攒到足够钱时，却又不够了。实际上，购房在一定程度上要懂得窍门，要依据自身情况申请贷款，确定首付数额以及月供金额。

根据舆论的走向来决定购房行为。在很多情况下，舆论的观点或者诉求仅仅是角度存在差异，看法有所不同。我们应该具备自己的判断思维。

远郊房和近郊房之间存在一定的价格差异，所以可能会有人因为价格便宜而选择远郊房。然而，他们仅仅关注价格的便宜，却没有考虑到房子的性价比。

提问：星叔，抹房查记录和2改1有什么区别？

两个方法的目的都是腾出房票，其操作手法在知识星球内部分享中有详细说明。

提问：你好。我老家是唐山，目前在国外工作和生活。唐山市有万科翡翠蓝山，面积 125 平，是三室两厅两卫的户型，精装修，单价 170 万，位于十八层的顶层，贷款大概 70 万。十年后想卖房，考虑还贷利息大概 20 万，至少要卖到 200 万以上。到那时会不会有人买呢？如果把 100 万存银行，十年的利息大概也有 40 来万吧。

唐山火车站旁的万科公园大道，90 多平的两室两厅，精装单价。这套房子售价 130 万，贷款压力相对小一些。

高新区的中国铁建唐颂国际，有 104 平的小三室，是毛坯房，单价方面，总价在 130 多万。

城区北面的万科未来城，其房屋是精装修的，面积为 90 平，是两室两厅的户型。如今那个地方周边依然是村庄，据悉规划有九个住宅项目以及三个教育项目。

以上四个您觉得哪个适合投资？

回答：买房投资首选城市，再选板块，其次楼盘。

你在国外工作生活，唐山不用于自住。纯投资的话不建议购买唐山，因为唐山属于三四线城市，未来难以看到太大的机会，城市的能级偏低。所以纯投资没必要买唐山，而应尽量买入能级更高的一二线城市，这样未来的收益更有确定性，房子也会更有价值。

提问：星叔，您好。为何有的人买房后资产能够裂变至上千万？而为何大部分人却无法摘掉房奴的帽子呢？

大部分人所购买的房子属于负债。然而，同样是购买房子这一行为，需要思考的是，你的房子究竟是资产还是负债呢？

搞清楚这一点，你的财富才会增值。如果搞不清楚这一点，就容易陷入债务深渊。只有少数人懂得挑选有资产价值的房子。

稳定能够收取租金的房子属于资产。房贷利率比通货膨胀率小的房子，同样是资产。倘若你的房贷利率很低，甚至是公积金贷款这种情况，那就是确定无疑的资产。房价上涨之后能够转化为现金的房子是资产。

很多区域的房子，新房在涨，而二手房却没人买。所以新房的涨只是纸面财富，并非真正的资产，反而成了负债。正是由于人们不了解资产与负债之间的区别，常常将负债误当作资产买进，这就导致了绝大部分人在财务问题中苦苦挣扎。

具体详见知识星球内部分享《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

提问：星叔您好。请问徐州在近期什么时候购置较为合适呢？是在今年春节前后购置，还是不用着急，这两年的任何时候都可以购置呢？另外，徐州东方润园旁边的云西小区，是否有拆迁规划的潜力呢？是否可以入手呢？

徐州本轮气温涨得很高，热的时间持续得很长。在未来的二三年时间里，估计会出现降温并且进入盘整阶段。

而且，下一轮上涨，估计涨幅明显小于本轮。

下一轮投资时机，估计要等几年了。

徐州，新市政所在板块，就是最有潜力的板块。虽然不是市中心。

西边，云龙湖近市区方向，也不错。

提问：星叔你好。我是昨天才刚刚加入的。我现在的坐标在上海，目前拥有一套房子。我打算把这套房子抵押 150 万，接着再贷款一部分资金去投资一套总价在 300 万以内的住宅。我不知道这样做是否可行？我打算把买来的房子直接出租。我不知道在上海还有哪些地方是价值洼地可以选择。

操作是可行的。建议预留出 1 到 2 年的房贷资金。不要把所有资金都投入进去，要留有余地。在京沪这样的城市里，除了极少数特别的房子（像上海的老洋房改造为高端民宿这类情况），基本上没有租金能够抵得上月供的。

改造高端民宿并进行运营，这本身就是一笔巨大的成本。城郊结合部那些单价较低的房产以及群租房，它们勉强达到的 3%-4%的租售比，与房产的投资回报并非处于同一个逻辑层面。这要看所需要追求的是租金回报，还是买卖回报。

提问：星叔你好，请问如何买房才能避免站岗？

衡量买房投资的标准，不再是比较哪个区域上涨得更快，而是要看哪个区域最具备抗跌的能力。那些没有概念、没有产业、也没有人口支撑的远郊区，必定会率先开始下跌的步伐。

即使存在概念炒作的远郊区，也需看这些概念最终能否得以落实。倘若不能落实，仅靠概念炒作而支撑起来的上涨，就最容易在高位出现下跌，最终变得混乱不堪。

北京等地的楼市已开始在高位保持稳定状态，上海等地的楼市也已开始在高位保持稳定状态，广州等地的楼市同样已开始在高位保持稳定状态，杭州等地的楼市也已开始在高位保持稳定状态。而这种在高位保持稳定的状态都是从远郊区开始的。

具体哪些全国各地哪些区域最抗跌详见知识星球内部分享

星叔，我想买广西南宁万达茂的房子，房子面积是 144 平。我有 50 的资金。这房子有名校，有商业配套，还有江景，但是没有地铁。请问这房子适合投资还是自住呢？有没有升值空间呢？

万达本身的这个 ip 能够拉动房价，在这个地段，1.1 万的房价不算特别便宜。

我认为在这里买房的话，房价通常不会出现回撤的情况，具备投资价值。不过，需要经过一些年份的时间，才能够逐渐实现收益。

附近尚未形成很大的产业集聚，也没有地铁。虽有配套和学校，但人口导入尚需一段时间。若能持有 5 至 10 年，可考虑在此购置房产，其低单价会逐渐被全市房价拉平。

请问上海刚拿到房票的刚需首套房购房者，手里有六个钱包约一百万左右。现在楼市处于降温状态但未降价，那么什么时候买房合适呢？适合购买哪里的房子呢？我个人觉得应该购买靠近外环的老破小，恳请老师给予指点，谢谢。

关于买房时机，我们在任何时候都会觉得房价过高。在房地产市场中，似乎很难成功抄底。人们往往以为是购房者在为高房价承担费用，而投资者在不断接盘，但实际上，房地产市场是一个具有迷惑性的存在。真正为这些高房价买单的，是租客以及实体经济。房价与我们总是有着紧密的联系，我们不买房的话，就只能为别人房子的高房价支付费用。

最好做好两手准备。其一，要积极参与限价新盘的摇号，因为存在限价的情况，所以一手房的价格已经比二手房便宜了；其二，可以依据一手房的限价标准，大胆地与二手房的房东进行议价。

关于区域（环线）的选择，个人不支持“外环内老破小”。因为不了解家居人口情况，不过 100 万首付，总价预算在 280 万左右，目前外环边的价格回落到 4 万左右，小两房是个合适的选择。可以去看看奉贤，以及青浦沿线。奉贤区域内配套较为成熟，青浦则期待大虹桥的发展。同时，环境不错的嘉定也值得关注。但不推荐临港。

详见知识星球内部资料《老破小还能玩吗如何赚钱》

您好，我在深圳。我 38 岁，做小生意，每年收入大概 100 万左右。我的净资产情况是这样的，打算换购 700 万的宝安中心次新房，这样一来个人住房就占了净资产的 70%。我觉得这个比例是不是有点多呢？因为毕竟生意可能不太稳定。目前我的资产分配是住房占净资产 90%多。

现阶段房产有升势。如果你每年不能找到稳定回报率超过 12%的投资方式，那么我建议你继续在房产里多投入。

如果生意不稳定，那么可以留存一些大概能维持 3 个月供的准现金，去购买一些银行理财产品，以此作为备用。倘若出现问题，还可以灵活地将房产变卖。

星叔，中山坦洲与珠海市区是紧紧挨着的。坦洲有一些楼盘，其一手房和二手房的价格较为便宜，大概在 1.2 万左右。那么，这些楼盘的投资价值空间大不大呢？如果是纯投资的话，是否值得购买呢？

中山楼价尤其是坦洲的情况，是跟着珠海的。不过珠海目前存在西部一带进行引流的现象，我觉得这种情况不具备很大的持续热度。对于坦洲能否等到承接的那个时刻，我是持怀疑态度的。在本土进行投资是可以考虑的，而外来投资则不建议。

提问：星叔请问怎么凑首付款？

详见知识星球内部分享的《无息贷款科技树》以及《渠道融资成本如何选择最划算》

你好，我是四川人，在老家南充有一套房。目前长期在福建泉州市台商投资区。我想在台商投资区购买一套房用于自住和投资。我的小孩 5 岁。海丝公园以及湖东学院附近新建了很多楼盘。想问这些楼盘可以下手吗？

回答：泉州自住就买吧。投资就算了。

房价的涨跌最终是由资金的流动所引发的。因此，买房应该选择资金流入和人口流入的地方，而不能选择资金流出的地方。泉州的房价上涨，一方面是随着整体大势的上升而被动跟随；另一方面是因为厦门房价大幅上涨，从而受到了一定程度的带动。然而，其上涨的根基并不稳固。

你好星叔，对于投资房产的新手来说，是不是要尽量避免负现金流呢？如果方便的话，您能给我们这些新手提供一些建议吗？谢谢。

负现金流对于新手而言是一个很大的挑战。要明白，即便像上海这样的城市，也曾有过连续 5 年房价不涨的情况。如果新手运气不佳，购买的时机不好，那么他们的心理负担会非常重，很难坚持到最后。

给新手的建议是，从第二套房开始，要使合计负债率不超过 50%，这里的合计负债率指的是家庭总负债除以家庭总资产。同时，现金流最多只能耗费到 0。

买房子不要一下子买得太多太猛。先买到一套房子，通过这套房子赚到钱，当它有 30%以上的浮盈后，再去买第二套房子。

要有接盘侠思维，以卖房思路定买房，大概率不会犯错

星叔您好！为了上班便捷且能照顾家庭，打算换房。将广州白云区白云新城地段的 100 方三楼西向三房两卫（市价 350 万）进行置换，换成天河区员村 97 方二楼北向三房两卫（其中一房朝南，市价 500 万），预估价格高出 150 万，税费 20 万；或者换成员村同一楼栋的 91 方南向 9 楼三房一卫（报价 430 万），价格大概高 80 万。两边楼龄都近20年。请问是否合适？还有如何更卖房

你这是进行以一换一的操作，我不太赞同。我希望是能够以一换二。然而你卖掉三房两卫去换取一个三房一卫，这属于一种倒退的行为，是绝对不可取的。从这个角度来看，你只能选择 97 平方的。我建议你考虑一下是否存在更多的可能性，比如在广州有一套房子，在佛山也有一套房子？或者在不卖掉白云新城房子的情况下，去购买华颖呢？

详见知识星球内部分享《卖房如何快速卖出还价格不低》

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知识星球内部资料：

《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变，一套变两套，两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》

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