我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见太晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

星叔，继续打扰您啦。广州天河南二路六运六街的房子值得投资吗？这房子楼龄有些旧啦，是 92 年的呢。单价在 4 万多，还带学位，算得上是老破小啦。目前我比较担心的是，这房子还没供完呢，要是变成危房可怎么办呀？要是能拆迁就好了，万一不拆迁，那会不会就砸在手里啦？投资房产需要注意些什么呢？

买房进行投资不要去赌博。因为每一笔投资都是上百万的资金。既然已经知晓这种老旧破旧且面积较小的房子风险较高，那就不应该让自己往这样的坑里跳。

一般而言，当下投资房地产需通过长线投资才可始终保持不败；而短线投资房地产的话，有时会因经济衰退而致使全线崩塌。然而依据风险与收益对称的原理，在有可能获取较高收益的同时，也会面临较大风险。倘若完全凭借自有资金购置房产，要是房屋无法及时变现，投入的资金便会被牢牢套住。房产投资成本相对较高，其投资收益需要经过较为长久的时间来检验，所以不应做事草率。

而我们在房产投资中应该注意以下几点：

做好对自身资金实力的分析评估，房地产投资需大量资金，自身若无足够资金或筹资能力，便不能进行投资。要进行市场分析，以防盲目投资。投资买房需着眼于市场供求关系，观察市场需求与价格走势，找准投资时机。

选择房地产投资的品种。品种主要包含商铺、写字楼和住宅。一般不建议购买商铺和写字楼。投资住宅具有更安全、升值更稳定以及流动性更好的特点。

要考虑全面。需综合考虑该项目开发商的实力情况。要考虑该项目地点的相关因素。要考虑周边环境的状况。要考虑房型的特点。还要考虑物业管理等方面的事宜。

要考虑好怎样进行投资操作。投资房地产时，最常见的一种方式是通过以租养贷。怎样把房产出租出去，怎样找到合适的租户，怎样按时收取房租，这些就成为投资者所关心的问题。

具体详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》

我在昭通市的乡里工作。在市里有两套房子，其中一套已经装修好了，另一套还未交房，并且没有贷款。最近昆明的房子市场很火热，我想把昭通的房子卖掉，凑个首付去昆明买一套房子。一方面，昭通的二手房不太好卖，同一个小区里，售楼部的房子卖 6500 元，而我的 5500 元都没人要。另一方面，我又担心昆明的房价会发生变化，而且我对昆明也不熟悉，不知道在那里买房子比较好。请星叔指导，如何在昭通以高价卖房，如何在昆明以低价买到性价比高的房子。昆明 10 年之内可能不住，或许用于养老，或许孩子长大后要去昆明发展。现在孩子读初一，不知是买住房还是买公寓暂时出租。目前手上没有现金，要买的话必须等卖房或者等工资慢慢凑够首付，现在很纠结，是现在就卖房子买，还是等一两年凑够首付款再买。收入稳定，每月可以存款 1 万元。谢谢星叔

昆明的城市能级比昭通高。投资建议是往昆明发展，因为昭通的房子卖不出好价钱，其根本原因是昭通的城市能级过低。城市决定了房子的价值，这就是为什么建议大家投资尽量往高能级的城市去，能级越高，房子将来的价值就越大，投资回报率也越高。

学习我们知识星球内部资料，了解如何快速卖房。我不建议你通过慢慢攒工资来凑首付，因为这样时间太长，赶不上房价上涨的速度。在昭通，能出手就尽快出手，宁可把资金拿到昆明占位，也比长期持有昭通要好。下一波行情到来后，也是昆明先享受到房价的涨幅。只购买住宅，不要购买公寓。你每月工资稳定，可以在昆明购买一套好地段的房子进行投资并长期持有，同时配合出租，这样未来的价值一定会更大。

提问：北京的林肯公园值得投入吗？

回答：区位还行。产业聚集也不错。

商住房是唯一的不足，它的升值性比较弱。并且 2017 年对商住房的打压所带来的负面影响，到现在还远远没有消除。

星叔，我是个对购房一无所知的人。最近我有了购房的想法，然而却存在很多让我难以做出决定的问题，希望能得到帮助。

我来自河南洛阳农村，现在在湖北省随州市工作，工作状况还不错。我老婆希望能和我在同一个城市，我们现在有一个五岁的小孩。我们有在随州定居的打算，所以打算在随州买房。因此我想询问一下，在随州买房是否值得呢？还是回到洛阳市定居，以免我和家人两地分居？如果在随州买房的话，按照城市规划，买在什么地方比较好呢？怎样才能既兼顾孩子上学，又能让未来的房子容易出手呢？谢谢！

最近分别看了新房和二手房。新房在年底时活动力度较大，有很多优惠。然而，我手中的首付钱不够，预计在明天或者四五月份能够凑齐。我想询问一下，是在年底买房更划算呢，还是在明年年初买房更划算？

买房最重要的是先看清自己的需求。你的需求包括家庭刚需自住以及和家人在一起生活。如果你的工作较为稳定，我认为在随州买房比在洛阳买房好。这两个城市的发展潜力差不多，但家人在一起生活比两地分居要好。对于孩子来说，只有家人在一起才是一个完美的家庭，在孩子成长的过程中，不能缺失父爱。

你的需求属于刚需自住，不要把过多精力放在投资上。随州的城市能级毕竟是有限的，未来的涨幅不会特别高。先把自住需求解决好，等以后有了钱，再去武汉或者郑州进行投资。

年底买房时优惠幅度会更大一些。然而，你目前资金不足，即便明年再开始购房行动也是可以的，这并不会产生太大的影响，因为房价不会有大幅度的波动。在选择区位方面，我建议你结合自己的生活工作半径圈子来考虑，无论是新房还是二手次新房，都尽量选择大品牌开发商的楼盘，这样一般不会有太大的问题。

您好老师，最近正在看房。一直在纠结是买新房比较划算呢，还是买二手房比较划算呢？

回答：买房时，新房和二手房在花钱方面有很大区别，主要体现在以下几个方面：一是购房款不同，新房通常是按开发商的定价进行购买，二手房则需根据市场行情和房屋本身状况协商价格；二是税费不同，新房主要涉及契税等，二手房除契税外还可能有增值税等其他税费；三是装修成本不同，新房大多需要进行装修，装修成本较高，二手房如果装修较好则可节省这部分费用。

一、首付，以北京为例，二手房的首付显然比新房要高。

二手房评估价处于成交价的 75%到 85%之间，贷款额度是评估价的 70%。由此可知，首付等于成交价减去贷款额度，大约是成交价的四成。然而，新房贷款无需进行评估，最高能够贷到成交价的 8 成，首付只需 2 成。

这样看来，新房略胜一筹。

二、贷款

新房能够进行商业贷款，也能够进行公积金贷款，还可以进行组合贷。然而，有的开发商只接受商业贷款。

二手房的选择较多，有商贷、公积金贷以及组合贷等方式。同时，对于房龄在 30 年以上的二手房，银行是不会放贷的。

三、其他费用

新房的物业费相对会贵一些。比如在北京的某一个小区，其物业费是每月每平方米 2.4 元。如果房子面积是 90 平米，那么一年的物业费就是 2592 元。

而二手房，有些老小区，物业费却很便宜。

四、风险

买新房是与开发商进行交易这一行为，在这个过程中看不到实物房，仅能看到样板间以及模型，而其中的风险就在于交房的标准是否会发生变化。

二手房是与房主个人进行交易的。其风险在于是否存在被查封的房子，是否存在所谓的“凶宅”，以及是否存在抵押的房子。

找中介进行交易时，第三方会更有保障。不过，需要支付一定数额的中介费。

新房和二手房存在区别，这是客观事实。然而，在选择时应依据自身的特殊情况以及家庭成员的实际需求。适合自己的才是最好的。

提问：星叔好，请问买二手房如何做到首付3成？

买第二套房时若想将其操作成首套房，是可以做 2 改 1 的。其具体的操作方法在知识星球内部分享。

提问：星叔好，手上有200万，买哪个城市更赚钱？

一线城市中优先选择深圳和上海。二线城市里，武汉、成都、重庆等都很不错。

从全国范围而言，当下无法找到那种一买到就会暴涨的城市。相反，当前正处于应该优化资产结构、进行观望并耐心寻找笋盘的阶段。在一二线城市中，应优先挑选一线城市，上海和深圳必定会成为下一轮牛市的新开端，并且都会处于领涨的位置。这两个城市现在是可以购买的。

星叔！济南的房价涨过两次。那为什么房租基本涨幅不大呢？是因为外来人口少呢，还是因为工资水平低呢？

这和外来人口少以及工资水平低存在关联，但关联程度不大。像北上深这类外来人口多且工资高的城市，也是这种情况。从全国范围来看，住宅的出租回报率普遍是低于 2%的。

之前住房市场主要是以产权住房为主，未考虑租赁住房等供应模式。因此，所有居住需求都通过这一个渠道来解决，都集中到这一条路上。我们的收入差距很大，20%的高端人群能够撑起商品房市场。“房子是卖给富人的”这种说法符合当时的市场需求。并且，收入差距越大，房子越容易卖出高价。就像奢侈品一样，越是收入差距大的市场越好卖，价格越高。

房价不断上涨，这使得早先买到房子的资产增值更高，从而吸引了更多人买房，房价也一轮轮地上涨。无论是买得起房的还是买不起房的，都在购买产权住房。并且，房价的上涨让所有人都没有去考虑出租的回报，只追求升值回报。因此，在供给与需求两端都没有规范的租赁市场。市场上有很多多余的房子，这些房子闲着也是闲着，租金也并不高。而长期租房的，也确实承受不了高的租金。

现在房价处于较高的水平。如果租金回报比较高，那需要多少租金呢？能够支付得起那样租金的人，其实早就已经直接去买房了。

星叔您好，我想询问一下，孩子在长沙上大学，目前是大二。我们希望在长沙投资一套房子。然而，我们是外地人，在长沙没有房票。有中介打电话说和泓融成府 花千镜这个小区可以不要房票。请问这个小区可以进行投资吗？

不要买这个盘，因为它存在一些问题，预售证据不齐全。长沙一直以来限购都非常严格，所以中介所说的不要房票的盘，通常都不是太好的盘或者是公寓。要学会避开这种坑，不要轻易听信中介的话。你可以用孩子的名义在长沙开发一个房票，然后再实地查看楼盘后入手。

星叔坐标在武汉。现在出手买房是否合适呢？需不需要等到年底过后再观望一下呢？房贷利率有可能会下降吗？首付勉强能够筹齐，不过感觉现在买房的贷款压力比较大。

没必要去等待。对于刚需自住的人来说，最好的时机就是在有了首付之后尽快上车。而且利率在年后不会下降。

很多人在买房时，会思考首付凑不齐的问题，以及今后几十年每年需要偿还的房贷。首付难主要在于年轻人需自己凑，刚上班收入有限，可能还得租房子，能存下的钱就更少了。并且房价不断上涨导致成本增加，往往是还没凑够首付，房价就又涨了。所以在这种情况下，购房者凑首付的难度是比较大的。

但如果真的想要买房下决心，选个总价低的房子也是可以实现的。

买房最难的在于下决心。要下决心说出自己要买房，还要下决心选择一套小一些、远一些的房子，不那么追求一步到位。这种在取舍之间的决心，是买房过程中最为艰难的。通常情况下，购房者因为自己一个不切实际的购房目标，就会错失一段买房的时机。

详见知识星球内部分享《0首付+0月供到底该怎么玩》

看了南山棚改，其中很多部分被用于建设公租房、安居房和人才房。这样做会不会对回迁房的价值产生影响呢？

深圳棚改的情况是，除了回迁房之外，其他的都不属于商品房。这种情况肯定会产生影响，不过其影响并没有人们想象的那么大。

我们要搞清楚大方向。很多棚改能够使房产价值翻倍，也就是能赚取 100%。因此，就没有必要对那 1%过于纠结。

星叔，在重庆，把渝北的房子卖掉然后去买巴滨路，这样做怎么样呢？渝北的房子，小学、初高中以及医院都在小区门口，不过小区比较密集，并且产权只剩下 30 多年了。购买巴滨路的话，又会担心交通和学校方面的问题，而且渝北那块的土地已经开发完毕了。如果不卖房，首付就需要借钱，不想背负债务。同时，两处都贷款的话，压力会非常大。请问老师，应该如何是好呢？

穷人害怕欠债，而富人往往欠着一屁股债，还不想还，甚至想欠更多。首付贷款、借钱没什么可怕的，压力大一点也无妨。房价上涨的速度往往是你难以赶上的，其他理财产品的收益也赶不上房价上涨和通货膨胀的幅度。现在欠一点钱，过不了多久你就能挣回来。

渝北的房子如今已基本开发完毕。这里配套齐全，生活便利，学校和医院都在附近。为何要将这样一个处于成熟期、未来升值空间很大的房子卖掉，而去郊区的巴滨路购买一套房子呢？这种逻辑是很不合理的。并且 30 年的产权也没有任何问题，现在产权到期后，基本上会免费继续延期。如果你一定要买巴滨路的房子，建议你去借钱，在巴滨路再购置一套，将其作为理财投资。同时，渝北的房子继续保留，除非万不得已，否则不要出售房子。

提问：星叔好，坐标上海，明年可以买房吗？房价走势会怎样？

可以进行购买，不过地区之间的差异较为明显。从大概率来判断的话，明年第一季度会趋于稳定，到了第二季度则会陆续开始回暖。

“房住不炒”一直是底线。此轮调控过后，一部分房产泡沫被挤出。房企和购房者更加重视房产品。高周转、大规模的房企规模将会缩小。有影响力的房企和项目在房产品领域会发展得更好。地方性小房企将逐步从市场中退出。

提问：叔能不能说一下54大法落户具体操作？有什么影响？

回答：54大法破限购方案，详见知识星球内部分享。

房地产注定只有小部分人能够赚到钱。我们处在大部分人的前面。我们会手把手地教你从无到有地实现千万资产的积累。有很多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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知识星球内部资料：

《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变，一套变两套，两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》

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