从今年四季度开始，楼市的风向已开始转变。

经济下行压力加大，在“因城施策、一城一策”的鼓励下，各城市陆续开始放松楼市调控。像南京、天津、三亚等城市，以及上海、广州、成都等城市，都对限购政策进行了调整。深圳更是大幅提高普通住房标准，直接使得房价明显反弹。楼市调控重要风向标的房贷利率，在僵持 4 年不变之后，于 11 月 20 日首次下调 5 个基点。

11 月 29 日上周的时候，佛山迅速发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》。对于被认定的人才、拥有本科学历的人士以及中级工以上的人士，取消了在购房方面的户籍和社保限制。

之前已经对明年的楼市政策进行了全面的预测，在此再次重申：各地有各种花样来去除库存；进行降准和降息；下调房贷利率；针对定向人才取消限购政策；实行零门槛落户；取消限价规定；放松对首套刚需的限制。

大家要高度重视。2020 年的楼市与 2019 年不同。对开发商和购房者而言，最艰难的时刻已过去。2020 年将会是触底回暖的一年。

2019 年楼市的走向情况，使很多人首次知晓了“小阳春”这一事物的存在。我可以肯定绝大部分人对小阳春的成因以及趋势是完全不了解的。

下面给大家看幅统计图：

中国社科院财经院发布了《中国住房市场发展月度分析报告（2019 年 11 月）》，其中有对北上深杭等 10 大一二线城市二手住房成交量的统计数据。

图表清晰显示，2017 年至 2019 年这三年间，这 10 座城市的二手房最大成交量情况。在这三年中，3 月份毫无悬念地出现了全部的最大成交量。这属于典型的小阳春行情，无论是牛市还是熊市，这种情况从未改变，也从未缺席。

其实，小阳春的成因与中国人年终奖到账有关，与年初学区报名有关，也与开年落实人生规划有关。

其实成因并非重要之事。我今日迫切想要告知大家的是，随着各城市调控政策逐渐放松，并且高层对楼市托底思维重新启动，2020 年的小阳春必然会比 2019 年更加火热。

明年有买房计划的朋友，请务必提早做好准备，以免措手不及。明年有卖房计划的朋友，也请务必提早做好准备，以免再次踏空。

年底买房

小阳春行情在各个城市都会出现，无论是一二线城市还是三四线城市。若你原本计划在明年初买房，并且首付足够，拥有房票和贷票，那么就一定要在今年底买进，千万不要等到明年的小阳春，尤其是那些已经放松了调控的城市。明年初的购房热潮肯定会超出你的想象，会打乱你的买房步骤。

如果不是擅长纯投资的人，就不必非要等到房价因利好政策而降到最低点的时候。在房价处于相对底部，且市场热度尚未启动的年底进入市场，这才是刚需小白们的最佳选择。

年底时，新盘进行打折促销，这会对二手房市场产生压制。同时，有很多房东都急于将房子抛售，他们这样做的目的是为了在年后进行置换。在这种情况下，如果你选择买进，就能够大力砍价，也可以进行挑挑拣拣。因为此时完全处于买方市场，只有将主动权掌握在自己手里，才有可能成为赢家。

另外，不要固执地非要等到年终奖实际拿到手之后才去买房。可以先和亲朋好友凑齐首付把房子买下来，等过完年之后再还钱，这样也是可以的，并不迟。

买房与卖房，其最大的技巧在于：抢先一步，一步就足够了！基于能够预测到未来涨跌的大行情，比他人提前一步采取行动，即便只是一天的时间，也能成为赢家。

我至今对 2016 年上海 325 新政发布前夜的情形记忆深刻。在 2016 年 3 月 25 日上午上海住建委发布非沪籍购房社保由 2 年改为 5 年之前，过了 2 天，我就通过其他渠道获悉了该消息。当时我把这个信息提前告知了一位关系好的中介老板。他经过多方打听后确认了信息属实，随即安排店员在 24 日一天内紧急网签了 5 份合同。对于这 5 个在上海刚满 2 年社保的非沪籍客户而言，这家中介就像是救命恩人。因为从 2016 年到 2019 年，上海房价发生了翻天覆地的变化，这是众人都知道的。真是仅仅一天的差别，就仿佛两个世界。

买房者中最愚蠢的那种就是跟风买房。大家买的时候自己就跟着买，大家卖的时候自己也跟着卖。

在众人都急于卖房的年底，你去买房，这样你才能做市场的主角！

小阳春卖房

计划置换房产的朋友，若想获得最大利润，我教给你一个非常实用的技巧。那就是在年底先进行买进操作，然后等到明年的小阳春时节再进行卖出。

年底之前需付看好房子的首付，签完合同，即便最不济也要付个大定金，接着把合同期限延长至 2020 年下半年以便过户。对于要卖的房子，明年要努力在 3 至 5 月份签合同，以卖出高价格。

年底的房价与小阳春时的房价存在砍价空间和反弹空间，这两者至少应有 5%的价差。例如对于同一套房子，年底出售价格为 500 万，而到了年后小阳春时期则可以卖到 525 万。按照我所提供的这种操作方式，能够确保你获得几十万元的利润。

卖房是需要技巧的。现在可以把要卖的房子挂出去，以此来试探行情，同时观察带看量的情况。过完年小阳春到来后，一旦带看量上涨，就可以提高价格，带看量越多，开价就越高。然而，如果在年底不挂房子，而等到年后再挂，就无法从带看量的多少中体会到整个楼市行情的微妙变化以及房价的变化。

这种操作需注意的一点是，要尽量把买房周期拉长。这样做是为了避免因卖房时间太紧而导致买房付款时间来不及。然而，在年底买房签合同时拉长周期并不困难。因为绝大多数房东现在根本无法看到明年的上涨和宽松行情，他们只期望能尽早卖掉房子，对于价格和周期已经不在意，只要能抛掉就很幸运了。

各位计划进行置换的朋友，一定要珍惜这个由大行情转折所带来的最为合适的置换机会呀！

学区房的风险

同理，想买学区房的朋友，一定不要等到过完年才去购买。因为那些计划买学区房的人往往都是在年后才开始行动。

学区房在所有房产里是最为特殊的。不管楼市的行情是好是坏，学区房都只会上涨而不会下跌。并且，在每年年初的时候，会出现小阳春，这个时候涨幅是最大的，呈现出供不应求的状态，只要有一套出来卖，就会立刻被卖掉。因此，购买学区房应该逆着潮流去做，在年底这个最淡季的时候买到手才是比较划算的。

什么样的学区房最值得购买呢？那就是面积较小且总价较低的。你的主要目的是购买一个入学资格，至于能否居住其实并不重要，总价低才是最为关键的。总价越低，未来你就越容易将其抛售出去，并且涨幅还会完全超过高总价的学区房。

最差的投资方式为一辈子住在学区房里。若有需求就购买学区房，若没有需求则不要触碰。因为学区房存在着很大的政策风险。

2019 年 7 月 8 日，高层印发了一个意见，即《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》。在这个意见中，第 17 条有明确要求，一是民办义务教育招生要纳入审批地统一管理，二是要与公办学校同步招生，三是对报名人数超过招生计划的情况，要实行电脑随机录取。这就是大家所熟知的：公民同招，摇号录取。

去年开始，北京在一些区实施了多校划片。同时，上海在去年也开始了公办民办同步招生。学区房以往那种与重点学校一一对应的录取方式正在发生改变，学区房政策进行改革是大势所趋。

因此，企图买一套大户型的学区房并住一辈子，这种做法是极其错误的。学区房在使用完之后，就应该及时将其抛售掉，把学区所带来的溢价在高点的时候兑现出来，然后置换一套高品质的住宅，这才是最为稳妥的保值方式。

贷款越多越划算

2019 年 11 月 20 日，央行进行了公布。1 年期的 LPR 以及 5 年期的 LPR 同步且都下调了 5 个基点。这是在 2015 年 10 月 24 日房贷基准利率降至 4.9%之后的 4 年里首次进行降息。此次降息具有重大意义，实际上是宣告了我国全面降准降息时代已经到来。

接下来的买房贷款策略务必要做到两点：

和银行签贷款合同时，要选择每年调整一次贷款利率。因为房贷利率已进入下行通道，未来每个月或者几个月就会小幅下调一次。一定不要在合同期内选择固定利率，要充分享受到房贷利率下调的利好。

自己收入没问题且月供能保证的话，刚需和改善买房就一定要尽量多贷款，要把还款期限拉到最长，还要选择每月还款额相同的等额本息方式，不要选开始月供高的等额本金方式。

目前的房贷利率 4.8%是 30 年来的历史最低值，如上图所示。并且在未来几年，房贷利率还会继续降低。

2019 年 10 月我国 CPI 达 3.8%。目前房贷利率为 4.8%且还会下降。贷款买房很划算，贷得越多越有利。从如此低的房贷利率来看，国家鼓励买房，尤其对于刚需和改善型需求。

抛掉手中的烂房

这位朋友在 2013 年购买了北京的商住公寓，如今这公寓成了棘手的难题。倘若当时购买的是住宅，那么现在应该已经涨了两倍之多，然而他所购买的商住公寓不仅赔了 70 万，并且还无法售出。

2017 年 3 月 26 日，北京市住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。自此之后，原本极为火爆的商住房一下子就被冰封了起来。目前的成交量与高峰期相比，下跌了 90%之多，房价几乎被腰斩了。

目前，北上广深、杭州、南京等大多数一二线城市都在对商住房的交易进行限制。在全国范围内，仅有深圳、长沙、宁波这三个城市的商住房可以落户，其他城市的商住房都不可以落户。即便在这三个可以落户的城市，也应该首选住宅。

这位朋友，建议他赶紧在年后卖掉。不要犹豫，也不要不舍。无论价格是多少，以现在北京的行情来看，这正是抛掉商住房产、入手住宅的最佳时机。

因此，若你手中有品质不佳的房子，像远郊的房产、旅游性质的地产、商住两用的公寓等，务必在年后那小阳春的时节，趁着混乱将其出手，在众人抢房的热潮里蒙混过去，抛给不懂行的接盘侠。

一定要记住，小阳春是卖房的好时机。小阳春也是抛掉手中烂房的绝佳机遇。

异地置业风口

11 月 22 日，云南公安局发布了《云南省公安机关户籍业务服务指南》。该指南自 2019 年 12 月 1 日开始正式实施。文件表明，云南的落户门槛几乎为零。只要有学历，无论学历高低，技校中专以上学历的人都能够在云南各城市落户，其中包括省会昆明。并且，购房或者租房的人也都可以办理落户手续。

我懒得去统计从去年一直到今年，有多少个省份和城市降低了落户的门槛。即便像深圳这样处于一线的城市，也能做到落户秒批。在 2020 年，全国只有北京和上海还在执行严格的落户政策，其他城市都会放开落户限制。

易居研究院统计显示，2019 年 11 月全国 64 个城市首套房贷款平均利率是 5.58%。其中，一线城市为 5.10%，二线城市为 5.57%，三四线城市为 5.64%。可以明显看出，一线城市的利率是最低的，三四线城市的利率是最高的。并且，这一趋势在明后年还将继续保持下去。

三四线城市因棚改的刺激，房价已达到历史最高值。未来能够保持横盘状态的城市极为稀少，阴跌将成为主要的发展趋势。

落户门槛全部归零，三四线城市房价达到顶点，楼市宽松政策再次来临，这表明 2020 年小阳春时，三四线的朋友一定要在高位卖掉自住房屋之外的纯投资房，尤其要卖掉三套以上的住房，要抓住二线省会城市落户零门槛和限购取消的利好，在省城购置房产。

风口不是经常有的，机遇也很难得。等过了几年，强二线城市的人口达到饱和之后，再进入的话，就需要付出更加艰难的代价，就如同现在的北京和上海一样。

抄底一线

最近，有朋友一直在咨询环一线的置业事宜。例如，有些朋友在深圳有房票，然而自身资金不足，买不起深圳的房子，但又不想错过小阳春的购房时机，于是就想购买东莞或者惠州的房子。另外，还有朋友在上海工作且有房票，可是其首付仅有 50 多万，便想在嘉善买房。

对于一线城市而言，房子的大小并非关键，关键在于是否拥有房子。倘若没有房子，那么你即便在一线城市工作一辈子，也依然是外地人。

更为重要的是，在示范区和豪宅税利好的推动下，深圳房价已经启动。明年房价上涨是肯定的。上海 2019 年的行情比去年好很多，房价稳定且成交量大涨。随着全国楼市宽松政策的到来以及房贷利率的持续下降，2020 年一线城市一定会率先止跌回暖。在现在这个时期，舍弃一线而去投资环一线是非常错误的做法。

直白点来讲，2020 年是适合抄底的最佳时机。一线周边的启动情况还远远没有到来。

此外，在预算不够的情形下，买房千万不要什么都想要。买房并非是判断题，而是选择题。你将交通、学区、面积、电梯、配套、商业等需求列成一个表，从中挑选出对你当前阶段最为重要的两点，只要能够同时满足这两点就可以进行购买。

房子并非十全十美，尤其在预算严重不足的情况下。能同时满足两条最为重要的需求，对于你而言，就是当下这个阶段最好的房子。

新房入手时机

2019 年下半年对于各大房企而言绝对是一段可怕的经历。一方面实行了限价政策，另一方面还切断了融资端的后路。正因如此，各地才会出现大量层出不穷的降价促销行为以及打砸售楼处的情况。

但是，就目前的情况而言，楼市的政策底已经来临。绝对不会再有比现在更严厉的调控收紧措施了。对于开发商来讲，最为艰难的那个时刻已经成为过去。对楼市的压制，在明年也将会有所放松。

明年，房企的融资情况会变得宽松。开盘的限价也会逐步被取消。下半年的限价要比上半年更为宽松。所以，那些计划购买新房的朋友，如果今年年底买不到的话，就一定要在明年上半年买进。因为明年下半年的房价会比上半年稍微贵一些。

看懂风向

12 月份非常重要。明年的楼市走向和定位将在下旬召开的经济工作会议中得以确定。

我先带大家回顾下2015年这个重要会议的表述：

2015 年 12 月 21 日，在经济工作会议原文里明确指出：鼓励自然人和各类机构投资者去购买库存商品房，让他们成为租赁市场的房源提供者；要扩大有效需求，打通供需之间的通道，消化库存，使房地产市场保持稳定。

至此，重磅文件开启了红红火火的楼市热潮。

这个月下旬的经济会议内容需大家高度关注。若出现“满足首套刚需住房”的表述，对房地产行业是重大利好；若出现“支持合理住房需求”的表述，对房地产行业是重大利好；若出现“稳定房地产市场”的表述，对房地产行业是重大利好。

请大家保持警惕，当出现上述表述时，买房要努力在年底完成。因为过年之后，相关省市会推出细化政策，而政策公布后会促使房价上升。

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多空博弈

楼市里最要不得的就是执着。我发现很多朋友不懂随机应变。

千万别在楼市中带有情绪。仅仅一味地看空是不对的，仅仅一味地看多也是不对的，这两种行为都是愚昧的。只要什么对自己有利，就相信什么。房价上涨的时候就成为多头，要赶紧买入；房价下跌的时候就成为空头，要赶紧卖出。

其实，买不买房没必要纠结。买了房，有两种结果：一是房价涨了，你就成为了赢家；二是房价跌了，房子还是在你家。不买房，同样有两种情况：一是房价涨了，你就成了输家；二是房价跌了，你就没有了家。

以上与君共勉！

2019-2020年度腾讯房产用户置业调查问卷

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