第十一条，当承租人经出租人同意进行了装饰装修，在合同解除时，如果双方对于已形成附合的装饰装修物的处理未作约定，那么人民法院会按照以下情形分别进行处理： 其一，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；其二，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；其三，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；其四，不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

因出租人出现违约行为致使合同解除，当承租人向出租人请求赔偿在剩余租赁期内装饰装修所剩余的价值损失时，应当予以支持。

（2）然而，如果出租人同意利用这些装饰装修，那么就应当在其利用价值的范围内给予适当的补偿。

双方违约导致合同解除后，在剩余租赁期内的装饰装修残值会有损失，对于这部分损失，双方需根据各自的过错来承担相应的责任。

因不可归责于双方的事由致使合同解除，在剩余租赁期内，装饰装修存在残值损失，双方需按照公平原则来分担这部分损失。若法律另有规定，则适用该规定。

本条与第十条是相对应的，它规定了在合同解除的情况下，对于形成附合的装饰装修物的处理规则。

因出租人违约致使合同解除，这使得承租人无法依照约定的租赁期限使用房屋。既然无法按约定使用房屋，那么承租人就不能全面享用附合的装饰装修物的价值。在此情况下，承租人有权要求出租人对剩余租赁期内装饰装修物的残值损失进行赔偿。

承租人违约致使合同解除时，承租人需自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失。然而，若出租人同意利用装饰装修，就应给予适当补偿，且补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。

当事人双方违约致使合同解除。若出租人同意利用，那么就将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分，所得的剩余价值，由出租人和承租人依据各自的过错程度来分担；倘若出租人不同意利用，就按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度进行分担。

由于不可归责于当事人双方的原因致使合同解除，依据公平责任原则，需由双方一同来分担，通常是平均地进行分担。

所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，意思是在房屋租赁合同履行期限还没到就解除合同了，此时附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内还有的价值。计算残值的办法是依据租赁期限，把装饰装修费用平均地分摊开，这样就能得出在合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用的价值。双方若对装饰装修投资数额无法达成一致，那么就可以委托专门的鉴定机构来进行鉴定。

第十二条，若承租人经出租人同意进行了装饰装修，在租赁期间届满时，当承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，这种情况下不予支持。然而，倘若当事人之间另有约定的话，则另当别论。

承租人对租赁房屋进行装饰装修需经出租人同意。“同意”有明示和默示之分，明示包括书面、口头、电话等形式，此情况下由承租人承担举证责任；若出租人虽未明示同意装饰装修事宜，但其行为已表明同意装饰装修，那么可直接认定出租人已默示同意装饰装修。

经出租人同意的装饰装修，在租赁期间届满时，承租人能在不损害出租人合法权益的情况下拆除并取回未形成附合的装饰装修物。对于已经形成附合的装饰装修物，承租人没有权利要求出租人予以补偿，出租人也没有权利要求承租人恢复原状或赔偿损失，不过双方若有另外的约定则除外。

第十三条，若承租人未经出租人同意进行装饰装修或者扩建，那么所发生的费用由承租人承担。并且，当出租人请求承租人恢复原状或者要求承租人赔偿损失时，人民法院应当予以支持。

房屋租赁合同无效或被撤销时，出租人具备要求承租人返还房屋并使其恢复原状的权利。倘若承租人未经出租人同意进行装饰装修或者扩建，那么其有责任在拆除装饰装修物和扩建物之后，将房屋返还给出租人。在拆除过程中，如果导致房屋遭受损失，承租人应当承担赔偿责任。

在房屋租赁合同解除的情况下，要是因为出租人违约而致使合同解除，尽管承租人未经出租人同意进行的装饰装修、扩建行为属于违约行为，然而出租人的违约行为更为严重，此时承租人能够以双方违约为理由，作为减轻赔偿责任的抗辩；要是由于承租人违约导致合同解除，出租人不但可以依据本条规定要求承租人恢复原状或者赔偿损失，而且还可以要求承租人赔偿合同解除给其带来的损失；如果是双方合意解除合同，并且没有对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担作出约定，那么出租人依然可以要求承租人恢复原状、赔偿损失。

第十四条承租人经出租人同意进行了扩建，然而双方对于扩建费用该如何处理并未作出约定。在这种情况下，人民法院会依照以下情形分别进行处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

未办理合法建设手续的情况，扩建造价费用由双方依据各自的过错来进行分担。

所谓扩建，就是在原有的建筑基础之上进行扩充的建设项目。通常会通过加高、加层等建筑方式来实现。其本质依然属于房屋建筑活动。按照《城乡规划法》的相关规定，进行扩建时应当办理建设工程规划许可证。

本条规定的“过错”专指能引发“未办理合法建设手续”的过错，具体包含以下四种情形：其一，要是单纯因为出租人的过错而导致的，那么扩建费用就由出租人来承担；其二，要是单纯由于承租人的过错而引发的，就由承租人承担；其三，要是由双方的过错造成的，那就由双方依据各自的过错程度分别去承担；其四，要是双方都没有过错，就按照公平原则，由双方共同分担。

在房屋租赁合同解除的情况下，经出租人同意的扩建费用可以这样处理：如果是因为出租人违约而导致合同解除，并且办理了合法的扩建手续，那么扩建费用就由出租人来承担；要是没有办理合法手续，那就应该由双方根据各自的过错程度分别承担。（2）倘若没有办理合法手续，出租人就可以凭借承租人违约以及自己并未受益等理由，主张自己不承担扩建费用。（4）要是因为不可归责于双方的原因而导致合同解除，办理了合法扩建手续的话，就由出租人承担扩建费用；如果没有办理，那就由双方按照过错分别承担。

关于扩建造价费用的计算方面，最高院的主张是采用工程造价费用支出法。也就是说，在进行扩建时，以承租人实际支付的工程造价费用当作扩建费用。

不过，如果出租人与承租人有另外的约定，那就另当别论了。

【解读】适用本条应注意如下几个问题：

群租分为自主群租和他主群租。自主群租是房屋所有人把房屋出资给多个承租人。他主群租通常表现为房屋中介与“二房东”把房屋出租给多个承租人，而后者的这种行为属于转租行为。

再转租这种行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。多手转租行为也符合转租的法律特征，同样应适用本条规定。

出租人知晓或者应当知晓承租人进行了转租行为。然而，在六个月的时间内，出租人并未提出异议。在此情况下，若出租人以承租人未经其同意为由，请求解除合同或者认定转租合同无效，那么人民法院将不予支持。

租赁合同产生的纠纷案件，人民法院能够通知次承租人参与到诉讼中，且是以第三人的身份参加。

《合同法》第 224 条规定，承租人若未经出租人同意进行转租，那么出租人是可以解除合同的。为了促使出租人能够及时行使合同解除权，并且维护交易的稳定性，本条明确规定，当出租人知道或者应当知道承租人转租的情况时，在 6 个月内如果没有提出异议，就会被推定为出租人同意转租。这里的 6 个月期限属于除斥期间，不适用于诉讼时效中关于中断、中止以及延长的相关规定。

承租人若未经出租人同意进行转租，此转租行为在效力方面属于无效行为。出租人既可以起诉要求确认转租合同无效，也能够行使合同解除权。当出租人解除合同后，承租人会丧失租赁权，而转租合同由于其赖以存在的基础已不复存在，也会随之终止。善意的次承租人（在订立转租合同时不知道且不应当知道承租人未经出租人同意转租）能够要求承租人赔偿损失。

房屋租赁合同被解除或被认定无效时，会涉及房屋的返还问题。在这种情况下，案件的处理结果与次承租人有法律上的利害关系。如果次承租人对租赁房屋进行了装饰装修或者扩建，那么此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，在房屋租赁合同纠纷案件中，本条规定次承租人具有特定的诉讼地位。次承租人可以是具有独立请求权的第三人，同时也可以是无独立请求权的第三人。

承租人若未经出租人同意进行转租，那么其向次承租人所收取的租金不能被认定为不当得利。在房屋租赁法律关系里，出租人与承租人之间存在这种关系。出租人把租赁物交给承租人占有、使用、收益，是以租金为代价的。出租人的收益是确定的，之后就不能再对租赁物进行使用和收益了。而承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的一种变形形式。不管承租人收取多少租金，出租人的租金都不会因此受到损害。所以，不能因为承租人转租而获益，就认为损害了出租人的利益。并且，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

第十七条，当承租人拖欠租金时，若出租人请求解除合同，此时次承租人请求代承租人支付欠付的租金以及违约金，以此来抗辩出租人合同解除权，那么人民法院应予支持。不过，若转租合同无效，则不适用此规定。

次承租人代为支付的租金以及违约金若超出其应当支付的租金数额，那么这些超出部分可以用来折抵租金，或者可以向承租人进行追偿。

《合同法》第 227 条规定，承租人若无正当理由不支付租金或者迟延支付租金，那么出租人经催告之后可以解除合同。当转租合同有效的时候，如果出租人因为承租人不支付或者迟延支付租金而行使合同解除权，此时次承租人可以凭借代偿请求权来对抗出租人的合同解除权。而在转租合同无效的场合，倘若转租合同未经出租人同意，次承租人就没有代偿请求权。

次承租人支付了租金与违约金后，就享有了两种权利。其一，对承租人有追偿权；其二，其支付的租金和违约金能够与转租合同中应支付的租金相抵。

房屋租赁合同出现无效的情况、履行期限已经届满或者合同被解除后，出租人向负有腾房义务的次承租人提出请求，要求其支付逾期腾房而产生的占有使用费，人民法院应当给予支持。

房屋租赁合同出现无效、履行期限届满或者解除的情况时，承租人应当把房屋返还给出租人。然而，实际占有房屋的却是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止的时候，就不再具备占有、使用租赁房屋的合法依据了。这样一来，就构成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。出租人有权利向次承租人主张返还房屋。并且，出租人也有权向次承租人主张逾期腾退期间的占有使用费。

承租人将租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙的方式开展经营活动。在租赁期间，若承租人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人提出请求，希望按照原租赁合同租赁该房屋，那么人民法院应当予以支持。

【解读】《合同法》第 234 条规定，在房屋租赁期间，承租人死亡的情况。在此情况下，与承租人生前共同居住的人，能够依据原租赁合同租赁房屋。而本条司法解释把上述规定中的“共同居住”这一概念进行了扩大，使其变为“共同经营”，这里的“共同经营”涵盖了个体工商户以及个人合伙。承租人将房屋用于以个体工商户或个人合伙方式开展经营活动时，若在租赁期间承租人死亡（包含宣告死亡、宣告失踪），那么共同经营人或者其他合伙人能够概括性地承继原租赁合同的权利与义务，并且该共同经营人或合伙人会替代承租人在原合同里的位置，进而成为新的承租人。

适用本条司法解释需涉及个人合伙的认定。认定个人合伙时，首先要依据合伙协议。若没有合伙协议且未办理工商登记手续，但具备共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益这些合伙条件，并且有两个以上无利害关系人能证明合伙人之间存在口头合伙协议，那么也可认定为个人合伙。

第二十条在租赁期间，租赁房屋发生所有权变动。此时，若承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予以支持。但存在下列情形的租赁房屋或者当事人另有约定的除外：

房屋在出租之前就已经设立了抵押权，而后由于抵押权人实现了抵押权，从而导致了所有权发生了变动。

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。

《合同法》第 229 条规定，租赁期间租赁物发生所有权变动。这种所有权变动不影响租赁合同的效力，这就是所谓的“买卖不破租赁”原则。如果没有法定或约定的除外情形，就应该适用该原则。

抵押期间，抵押人把抵押物出租。这样一来，在同一标的物上，抵押权和租赁权会同时存在。抵押权主要关注标的物的交换价值，租赁权则更侧重于标的物的使用价值。然而，这两者并不存在冲突。因为抵押权设定在前，所以具有优先效力，之后成立的租赁权不能损害抵押权。当抵押权实现导致所有权发生变动后，受让人不受租赁合同的约束，这就意味着先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。然而，对于先出租后抵押的房屋，在其发生所有权变动时，仍然应该适用“买卖不破租赁”原则。

在涉及法院依法查封的情况时，如果查封发生在租赁之前，那么在法院强制拍卖时就不适用“买卖不破租赁”；而如果租赁发生在查封之前，就可以使用该原则。

出租人出卖租赁房屋时，如果未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，那么承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应该予以支持。然而，如果承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，人民法院则不予支持。

【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。

房屋承租人优先购买权仅在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时才会产生。在赠与、互易以及因公征用等法律关系中，是不能适用该权利的，同时也不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。

《民通意见》第 118 条规定，出租人出卖出租房屋时，需提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权。若出租人未按此规定出卖房屋，承租人能够请求人民法院宣告该房屋买卖无效。不过，该条目前已被废止。最高院民一庭认为可参考本解释第二十四条第（三）项规定。此条款表明，出租人履行通知义务后，若承租人在 15 日内未明确表示购买，就视为放弃优先购买权。且该“15 日”的届满之日必定早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期。因为出租人履行通知义务需给承租人留出 15 日的必要答复期限，所以出租人最晚应在出卖房屋前 15 日通知承租人，也就是要在 15 日答复期之前履行通知义务。

在房屋进行转租的情况下，次承租人是否拥有优先购买权，在理论方面存在不同的观点。然而，最高院民一庭的看法是，房屋优先购买权的主体应该是承租人，而不是次承租人，同时，优先购买权是不可以进行转让的。

当承租人的优先购买权被侵害时，他没有权利要求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效。然而，他可以请求法院判决自己直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系。为了防止承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时，需要给其设定一定的义务。比如，当承租人主张与出租人成立买卖合同时，应当交付一定数额的定金或者提供担保，以此让出租人信任其履行能力。

承租人没有权利因为优先购买权受到侵害而要求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效。然而，这并不表明出租人与第三人签订的合同就是有效的，也不意味着要保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应该按照合同法中有关合同效力的规定来进行判断。承租人行使优先购买权并主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应优先保障出租人履行合同。若出租人能借此取得房屋所有权，而第三人因无法继续履行合同，那么第三人可主张出租人承担违约责任。

出租人与抵押权人协议将租赁房屋折价或者变卖以偿还债务，需要在合理的期限内通知承租人。如果承租人请求以相同的条件优先购买该房屋，人民法院应当给予支持。

抵押权在实现时可能会与租赁权产生冲突，然而抵押权与承租人的优先购买权并不存在冲突。无论是抵押权设定在租赁合同成立之前还是之后，出租人均拥有优先购买权。

折价属于出租人出售房屋的行为，变卖也属于出租人出售房屋的行为。不管买受人是抵押权人还是其他人，在同等条件下，出租人都享有优先购买权。

确定“同等条件”需依据买受的第三人与出租人所确定的房屋价格，此价格能体现第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权仅仅对出租人针对缔约相对人的选择权起到约束作用，而不会对出租人对房屋的处分权进行约束。房屋出卖价格的确定体现了出租人行使处分权。因此，承租人主张优先购买权时，只能依据第三人与出租人所确定的同等条件。并且，承租人对该条件不具备异议权和抗辩权。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋时，需要在拍卖 5 日前通知承租人。如果承租人没有参加拍卖，那么人民法院就应当认定承租人放弃了优先购买权。

拍卖具有特质，这导致它与承租人的优先购买权存在一定冲突。优先购买权属“准物权”，具有一定的优先效力，并且在拍卖程序中也不例外。此即为“跟价法”。

2. 优先购买权人应依照拍卖通知或拍卖公告的要求，如同其他竞买人一样，进行竞买登记并缴纳竞买保证金，且在拍卖日到场参与竞拍。举牌应价时，如果承租人在出现最高应价的情况下，没有做出以该价格购买的意思表示，那么拍卖房屋就会由最高应价人购买。

4. 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

出租人把房屋卖给近亲属，其中近亲属包括配偶；出租人把房屋卖给近亲属，其中近亲属包括父母；出租人把房屋卖给近亲属，其中近亲属包括子女；出租人把房屋卖给近亲属，其中近亲属包括兄弟姐妹；出租人把房屋卖给近亲属，其中近亲属包括祖父母；出租人把房屋卖给近亲属，其中近亲属包括外祖父母；出租人把房屋卖给近亲属，其中近亲属包括孙子女；出租人把房屋卖给近亲属，其中近亲属包括外孙子女。

出租人履行了通知义务之后，在十五日内，承租人没有明确地表示要购买；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

房屋共有人的优先购买权是在共有人所有权关系里产生的，它具有物权的性质。承租人的优先购买权是基于租赁关系而存在的，本质上属于债权性质。按照物权优于债权的理论来看，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更有优势。

家庭成员进行房屋买卖时，带有浓厚的人身色彩。这种房屋买卖与纯粹的买卖关系存在很大差异。正因如此，本条明确规定，当出租人把租赁房屋卖给近亲属时，承租人不能主张优先购买权。

出租人要出卖租赁房屋时，需要提前通知承租人。承租人在接到通知之后，应当及时进行答复。如果承租人在接到通知后的 15 日内没有明确地表示要购买，那么就会丧失优先购买权，这里着重强调的是“明确表示”这一行为。

《物权法》第一百零六条对善意取得制度作出了规定。受让人的目的是实现财产所有权的转移，并且是以善意、支付对价的方式受让该财产，同时还占有了该财产。即便出让人没有转移所有权的权利，受让人依然能够取得财产的所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋且办理了登记手续这种情况下，是可以对抗承租人的优先购买权的。

第二十五条，本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行后，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

本解释自 2009 年 9 月 1 日开始施行。对于施行前的行为引发的纠纷，若在本解释施行后提起诉讼，需适用本解释；在本解释施行前提起的诉讼，且案件在本解释施行后仍处于诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，都适用本解释；本解释施行前已经终审的案件，若在本解释施行前提起再审程序，且在本解释实施时仍在审理中，应当适用本解释；本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。