租房如今已成为普遍现象。因为房价高涨，租房市场变得异常火爆。工作在一线城市的年轻人只能选择租房来暂时解决居住问题。而在实际中，签订租赁合同后仍会出现一定纠纷，这严重影响了双方的利益。法规中有规定，那房屋租赁合同纠纷的法律法规是什么呢？下面就详细介绍。

最高人民法院针对审理城镇房屋租赁合同纠纷案件在具体应用法律方面的若干问题所作出的解释。

最高人民法院的司法解释是《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，此解释经由最高人民法院审判委员会第 1469 次会议进行研究并获得通过，在 2009 年 9 月 1 日开始正式施行。

为了能够正确审理城镇房屋租赁合同方面的纠纷案件，从而依法对当事人的合法权益进行保护。依据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，并且结合民事审判的实际情况，于是制定了本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋有租赁合同纠纷的案件，能够参照本解释来进行处理。不过要是法律另有规定的话，就适用那项规定。

当事人依据国家福利政策去租赁公有住房，会产生纠纷案件，这类纠纷案件不适用本解释；当事人依据国家福利政策去租赁廉租住房，会产生纠纷案件，这类纠纷案件不适用本解释；当事人依据国家福利政策去租赁经济适用住房，会产生纠纷案件，这类纠纷案件不适用本解释。

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。

第三条规定，对于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，出租人与承租人所订立的租赁合同是无效的。然而，在一审法庭辩论终结之前，如果该临时建筑经主管部门批准建设了，那么人民法院就应当认定该租赁合同是有效的。

租赁期限比临时建筑的使用期限要长，那么超过的那部分是无效的。不过，要是在一审法庭辩论终结之前，经过主管部门批准而将使用期限延长了，人民法院就应当认定在延长使用期限的这段时间内，租赁期间是有效的。

当事人以房屋租赁合同未依法律、行政法规规定办理登记备案手续为理由，向人民法院请求确认合同无效，人民法院不会予以支持。

当事人约定房屋租赁合同以办理登记备案手续为生效条件，那就依从其约定。然而，若当事人一方已经履行了主要义务，并且对方也接受了，那就另当别论。

房屋租赁合同的第五条无效。当当事人请求依据合同约定的租金标准来支付房屋占有使用费时，人民法院一般会予以支持。

当事人提出了赔偿因合同无效而遭受损失的请求，人民法院依据合同法的相关规定以及本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定来进行处理。

出租人就同一房屋订立了数份租赁合同，在这些合同都有效的情况下，如果承租人们都主张要履行合同，那么人民法院会按照以下顺序来确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

承租人无法取得租赁房屋时，若其请求解除合同并要求赔偿损失，应依照合同法的相关规定进行处理。

承租人若擅自变动房屋建筑主体和承重结构，或者进行扩建，在出租人要求的合理期限内仍未恢复原状，此时若出租人请求解除合同并要求赔偿损失，人民法院将依照合同法第二百一十九条的规定进行处理。

第八条在以下情形之中，若导致租赁房屋无法被使用，而承租人请求解除合同，那么人民法院应当予以支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

租赁的房屋存在违反法律以及行政法规中关于房屋使用条件的强制性规定的情形。 租赁房屋在房屋使用条件方面违反了法律和行政法规的强制性规定。 租赁的房屋其使用条件违反了法律和行政法规的强制性规定。

倘若因拆除导致房屋毁损，承租人应当恢复原状。

附合的装饰装修物已经形成。如果出租人同意利用这些装饰装修物，那么可以将其折价归出租人所有；如果出租人不同意利用，那么双方就需要各自按照导致合同无效的过错来分担现值损失。

第十条，当承租人经出租人同意进行装饰装修后，在租赁期间届满或者合同解除之时，除当事人另有约定的情况外，那些未形成附合的装饰装修物，承租人是可以将其拆除的。并且，如果因为拆除而导致房屋遭到毁损，那么承租人就应当把房屋恢复到原来的状态。

第十一条，当承租人经出租人同意进行了装饰装修，在合同解除时，如果双方对于已形成附合的装饰装修物的处理未作约定，那么人民法院会按照以下情形分别进行处理： 其一，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； 其二，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持； 其三，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； 其四，不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

如果是因为出租人违约而导致合同解除，那么承租人请求出租人赔偿在剩余租赁期内装饰装修的残值损失，这种请求应该得到支持。

如果是因为承租人违约而导致合同解除，当承租人请求出租人赔偿在剩余租赁期内装饰装修的残值损失时，这种请求不会得到支持。然而，如果出租人同意利用这些装饰装修，那么就应当在其利用价值的范围内给予适当的补偿。

双方违约导致合同解除后，在剩余租赁期内的装饰装修残值会有损失，对于这部分损失，双方需根据各自的过错来承担相应的责任。

因事由不可归责于双方而致使合同解除时，在剩余的租赁期内，装饰装修所产生的残值损失，需由双方依据公平原则来共同分担。倘若法律另有相关规定，那就应当适用该规定。

第十二条，承租人经出租人同意进行了装饰装修。租赁期间届满之时，若承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，这种请求将不会得到支持。不过，如果当事人之间另有约定的话，则情况有所不同。

第十三条，若承租人未经出租人同意进行装饰装修或者扩建，那么所发生的费用由承租人承担。并且，当出租人请求承租人恢复原状或者要求承租人赔偿损失时，人民法院应当予以支持。

第十四条，承租人经出租人同意进行了扩建。然而，双方对于扩建费用的处理并未作出约定。在此情况下，人民法院会按照以下情形分别进行处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

未办理合法建设手续的情况下，扩建造价费用由双方依据过错来进行分担。

承租人经出租人同意把租赁房屋转租给第三人时，若转租期限超过了承租人剩余的租赁期限，那么人民法院应当判定超过部分的约定是无效的。不过，如果出租人与承租人有另外的约定，那就另当别论了。

出租人知晓或者应当知晓承租人进行了转租行为，然而在六个月的时间内并未提出异议，当出租人以承租人未经其同意为由，试图请求解除合同或者认定转租合同无效时，人民法院是不会予以支持的。

人民法院对于因租赁合同而产生的纠纷案件，能够通知次承租人以第三人的身份参加诉讼。

当承租人拖欠租金时，若出租人请求解除合同，此时次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以此来抗辩出租人合同解除权，人民法院应予以支持。不过，转租合同无效的情况除外。

次承租人代为支付的租金和违约金比其应付的租金数额多，可以用这些多支付的部分折抵租金，也可以向承租人要求追偿。

房屋租赁合同出现无效的情况，或者履行期限已经届满，又或者合同被解除了。在这种情况下，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院是应该予以支持的。

承租人将租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙的方式开展经营活动。在租赁期间，若承租人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求依照原租赁合同租赁该房屋，人民法院应当予以支持。

租赁房屋在租赁期间出现所有权变动的情况时，承租人如果请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应当予以支持。不过，要是租赁房屋存在以下情形，或者当事人另有约定的话，就不适用这一规定了。

房屋在出租之前已经设立了抵押权，而后由于抵押权人实现了抵押权，从而发生了所有权的变动。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

出租人出卖租赁房屋时，若未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，那么当承租人请求出租人承担赔偿责任时，人民法院应予以支持。然而，若承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，人民法院则不予支持。

出租人与抵押权人协议对租赁房屋进行折价或者变卖以偿还债务，需要在合理的期限内通知承租人。如果承租人请求以相同的条件优先购买该房屋，人民法院应当予以支持。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋时，需要在拍卖 5 日前通知承租人。如果承租人没有参加拍卖，那么人民法院就应当认定承租人放弃了优先购买权。

第二十四条在以下这些情形出现的情况下，倘若承租人提出优先购买房屋的主张，人民法院将不予支持。（说明在特定情形下优先购买权不被支持的情形）

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

出租人把房屋卖给近亲属，近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；

出租人履行了通知义务之后，在十五日内，承租人没有明确地表示要购买；

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

本解释施行前已经终审。本解释施行后，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

我国最高人民法院针对租赁问题上的纠纷做出了法律解释。一般来说，租赁合同是约束双方的书面约定。然而，若有一方为了自身利益违约，给另一方造成了一定的经济损失，那么在法规中是有相应处罚的。