我是星叔，我在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不清头脑！星叔属于实战派，只会跟你说最有用的操作和建议。

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星叔你好。我们所在的这座城市，新房房价一直处于上涨的态势，然而二手房的市场表现却较为低迷。请问，究竟是什么原因导致了这样的情况呢？

因为一手房存在限价的情况，所以二手房的成交价才能够真正体现市场价格。

目前多数城市的二手房成交量呈现萎靡状态，价格有微调。同时，新房成交情况较为一般，而价格却在疯涨。

这种情况体现出了购买力不足的状况，也体现出了房市不堪的情况。很多人持有买涨不买跌、买新不买旧的观念，于是将购买力都吸引到了新房市场，使得二手房没有成交量。然而，由于房价过高，购买力不足，导致新房的成交量也表现得很一般。

一个城市的二手房价格开始下跌。这表明这个城市的购买力已经出现了问题。

可以简单理解为，这个城市因人口流入而产生的住房需求，比房地产的供应要小很多；或者在过去的一段时间里，房价的上涨导致了购买力的不足。

无论是哪种情况来看，这些城市的房产都已经不适合投资了。

二手房的价格上涨或者下跌，也可以阐释一个城市的房地产市场健康程度。

一般而言，新房价格上涨且二手房价格也上涨，或者新房价格稳定且二手房价格也稳定，这就表明这个城市的房地产是健康的。

新房上涨，二手房下跌，说明已经不适合投资；

新房价格下跌，而二手房价格在上涨，这表明这个城市的房地产市场出现了问题，建议人们选择逃离。

你好，星叔。我在四川达州拥有一套 2005 年建造的房子，是全款购买的。去年在东莞市沙田镇买了一套房子，是按月供还款的。现在我打算把达州的这套房子卖掉，然后在东莞凤岗再买一套。我现在手上有 30 现金，需要知道怎么筹集首付，怎么扣除首付后还能预留 1 年的月供钱。

你的问题主要取决于你达州这套全款房的市场价值具体是多少，同时也取决于你的月贷承受能力具体是多少，只有这样才能进行具体的分析。

因为你在东莞已经有一套房子了，再次购买就属于二套。东莞的二套首付调整为四成。例如，你在凤岗购买一套总价为 200 的房子，首付就需要 80。而你手上只有 30，那么缺口就是 50。所以，如果你在达州的全款房卖出后，卖出的价格高于 50，那么首付就足够了；如果低于 50，首付就会不足。最好的办法就是牺牲一点房子的面积，降低房子的总价，从而降低首付。

所以关键在于看你达州这套房子的实际价值。另外还有预留 1 年月供的问题。如果达州房子价值高，1 年月供就不会有问题；如果价值低，想要预留 1 年月供就不现实。资金肯定会优先用于首付。那么 2 套房子的月贷就需要看你每个月能够承受的月贷能力。

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星叔你好，我有计划进行卖小换大的操作。目前我的旧房子还未卖出，大概能够以 320 万的价格成交。我们一家五口想要购买一套三房用于自住。现在我们住在天河南，对口的市一级小学不算差。但我考虑得更长远，孩子四年后就要上小学了，而且大人在体育中心上班，老人在天河公园附近的医院看病开药。对于 SFSD 这种情况，我希望将首期和月供都在 320 万这个范围内进行分配。请问总价和月供分别是多少才适合我的资金分配呢？

2.员村、天河公园一带有什么推荐呢?

你期望有更优良的小学环境。你一直住在天河南，所以就打算继续留在天河吧。

目前三四房的置换热度逐渐升温。郊区购买了二三房的，要是有能力的话，就会往市区这边迁移。

考虑学位华阳、华景、龙口西、天府路这些区域。如果首付为三成，并且全部用这些资金来做首付的话，通常基本上都能够找到不错的楼盘户型。不过从保守的角度来看，需要预留出足够的月供资金。

从性价比来看,华景、龙口西比较适合。

可以建议珠江俊园的三房。或者芳草园三房。

大概有 220 万到 240 万的首期资金，还有 80 万到 100 万的备用金。这些资金足够支撑三年，让人们没有后顾之忧。

三年在目前的行情预期下,足够迎来一波涨幅了。

坐标在天津武清，拥有一套位于不错小区且无贷款的两居室。目前一家三口居住，手头有 60 的资金，刚好能满足居住需求。现在正纠结于如何优化手头的资产，一种想法是卖掉现有的两居室，然后购买三居室，使用公积金贷款，继续承担月供。另一种想法是把手里的钱用于在老家东北的十八线小县城购买一套小房子。由于手头资金不足，并且再次购房属于二套房，受到的限制比较多。不知道怎么操作才能实现家里资产的升值呢

回答：1、十八线小县城投资不考虑。

小县城房子将来只有使用功能，无投资功能。

第一，人口往重点城市集中会是长期趋势。农村人口会转向县城，县城人口会转向省会，省会人口会转向几个重要的一线城市和较强的二线城市。

没人没需求，没需求，房价就很难涨上去。

第二，对于小县城来说，因为它处在房地产市场的最底端，所以价值下跌的速度会比平均水平更快，而且在未来很难有接手的人。

我建议继续在天津进行投资加仓。目前，改善需求方面表现得并不明显。对于自住房，继续持有且保持不动。同时，在天津继续办理按揭来购置一套投资房产，以此快速扩大资产规模。

天津二套首付需 6 成，此首付比例较高。你目前的自住房没有贷款，建议进行 JLH 操作。这样可以腾出一个人的首套房票，然后以 60%的首付继续在天津买入房产。按照这样的操作方式，能够实现你的资产放大升值。

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星叔，无锡的经济总量与宁波差不多，然而人均 GDP 无锡要高一些。无锡的土地比宁波少，房价却比宁波低很多。那么，无锡是否比宁波更有投资价值呢？如果要进行投资，哪个区域比较合适呢？

宁波呈现出典型的海派风格，其城建规划在大手笔方面较为突出；无锡则是小家碧玉般的江南小城风格，二者各有各的美妙之处。

二者属于长三角核心圈城市，然而它们的发展都不会极为突出。因为就目前的情况而言，在省内所分配到的资源，不可能超过南京和杭州。并且，中心有有着千年历史的古城苏州坐镇，还有大陆第一城上海坐镇。

人均产值是一个比值。无锡是传统的经济强市，它的经济总量比较大。然而，目前无锡的产业结构正在进行调整。在这种情况下，外来务工人员应该呈现出减少的态势，或者增速出现下滑。

无锡若找不到新的增长点，那么在长三角的城市竞争中，宁波就肯定能坐稳第五城这个位置。

长期来看，对宁波更为看好。宁波在经济发展方面极具实力，其购房力量也颇为有效，正处于上升期，购房的基本面是被看好的。宁波的房子在 2017 年和 2018 年经历了猛涨之后，估计需要一段休养生息的时间，投资不必着急，可以慢慢挑选。

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提问：上海周边有哪些地方适合买房投资且不限购？还是将预算集中起来，利用上海的房票在上海买房？

一线城市的首套房票是稀缺资源。因此，我更倾向于将 sfsd 应用于一线城市，以实现未来价值的最大化。

买房投资买卖顺序：

先购买能级更高的城市。因为能级越高的城市，其房价涨幅会更快，确定性也更大。如果拖的时间越长，你的首付就会变相缩水，可能之后就需要拿出更多的首付才能购买到房子。

而且，我们使用首套资格先购买能级高的城市的房产，这样首付比例会更低。如果先购买小城市的房产，之后再购买大城市的房产就属于二套，通常首付最低都要五成，甚至更多。所以，由于买卖顺序的不同，首付成本也不一样，进而造成的资金压力会更大。

请教，为何荔湾，尤其是老西关的房价没有上涨呢？实际上从交通、配套以及小区环境来看，都不比东部的网红盘差。并且前往珠江新城上班也很便捷，像富力广场，仅仅能卖到四万多一点，而东圃的美林湖畔已经接近五万了。即便东部的配套在持续完善，但是西关那成熟的配套，难道不是明摆着就在眼前、随时可以得到的吗？又何必选择高价而舍近求远呢？

西关除了地道土著所喜爱的饮食之外，街道变得糜烂了，小区也变得糜烂了，以前兴旺的步行街同样变得糜烂了，并且都缺乏人流和人气了。

我们买房子时，重点在于预期的变化。从表面上看，可以理解为新广喜欢去的地方，他们会追着去，这样就会产生更多的变化。

西关的教育方面不算突出，在文化上倾向于土著。除了具备成熟的配套设施外，实在难以吸引到太多新广州人到来。

很多人买房时，只希望看到配套设施齐全。例如，在多少米的范围内能够吃到自己喜欢的食物；在多少米的距离内可以到达地铁站；在多少米的范围内能够去逛街；在多少米的距离内可以去到医院。

当这些都能够在地图上被找出来的时候，实际上已经不存在什么新增的配套了。

房价也就很难有进一步的涨幅空间了。

房地产的情况注定只有小部分人能够赚钱。我们处在大部分人的前面。我们会手把手地教你从 0 开始，实现千万资产的积累。

很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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