最近一位朋友向我问起，符合什么标准的房子为好房子？

我相信这个答案会因人而异。时代不同，城市不同，区域不同，需求不同等情况，都会成为影响人们做出判断的因素。有的人认为是豪宅好，有的人认为是学区好，有的人认为生活方便好，还有人认为坚固就好。

好房子首先具备房子本身的属性，这属性有其优质的一面。时代在变迁，这是毋庸置疑的。当下房子增添了金融属性和投资属性。你或许还不了解，在满足这些属性的情况下，法拍房比二手房和新房具有更多优势。新房、二手房、法拍房各有特点，法拍房在满足相关属性时优势更为突出。法拍房投资具有升值的潜力，其利润空间较为可观；居住既能满足栖息生活的需求，又能安放心灵。

下面就看看这三种房子的具体情况吧。

一、房屋来源

新房

新房存在开发商的第一次销售情况。购房者需要核实开发商开发的项目证件是否完备。因为购房者购买的大多是新房，且杠杆较高，所以存在无法交房的风险。

1、验明“五证两书”

五证对于开发商合法销售商品房而言是重要的凭证。只有当五证全部具备时，才能够放心地进行交易。因此，购房者在买房之前，一定要对五证进行审查。那么，究竟什么是开发商的五证呢？

五证包含《商品房销售（预售）许可证》。

一般购房者无需记住“五证”的具体名称以及发证机关。在购房时，只需查看《国有土地使用证》以及《预售许可证》这两个证就可以了。因为倘若开发商没有取得《国有土地使用证》，那么就无法拿到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；而如果未取得《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，也就拿不到《预售许可证》。

交房时需注意开发商是否提供“两书”，一是《商品住宅质量保证书》，二是《商品住宅使用说明书》。

2、实地核实楼盘，谨防虚假宣传

购房者不要轻易相信开发商的广告宣传。最好前往楼盘实地查看。要对价格、面积、户型、周边环境、小区配套设施以及售后服务等方面进行了解。同时，对于房屋供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等情况都要详细询问。并且要以书面形式确认开发商的承诺。

3、慎交购房定金，提防“霸王条款”

购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前，开发商一般会让购房者交一些购房定金。大家要明白，购房定金并非是必须要交的，因此要谨慎交购房定金。并且，在交定金、签订认购书时，需留意认购协议的内容，尤其要对“定金一律不退”这类条款保持警惕。要注意在签认购协议以及交付定金之前，需问清楚该房产是否存在抵押情况，要明确付款方式是什么，同时也要知晓违约责任等相关事宜。

您若认为合同条款含义模糊，或者觉得有失公平，亦或认为条款不完善，就应当坚持要求开发商对相关内容进行细化和改进，以防止开发商签订“霸王合同”。

4、预防“面积缩水”，面积以实测为准

我国现行的房地产权属登记制度规定，房屋面积是以产权登记机关实际测定的面积作为标准的。如果房产的实际面积与合同面积的误差在 3％以内，就按照实际情况进行结算；而当面积误差超出 3％时，购房者拥有退房的权利，并且要约定退款以及支付利息的相关事宜。

二手房

二手房的买卖，可以从房产中介，存在一房二卖的风险。

二手房需要注意的是否允许出售，所有权是否真实、完整、可靠；

出售的面积与产权证是否一致；

司法机关依法裁定查封二手房权利，或者以其他方式限制二手房权利；行政机关依法决定查封二手房权利，或者以其他方式限制二手房权利。

依法收回土地使用权的；

共有二手房，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；

未依法登记领取权属证书的；

已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；列入动拆迁范围的；

法律规定禁止转让的情形有其他情况，例如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房；行政法规规定禁止转让的情形也有其他情况，比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房。

法拍房

法拍房存在较多风险。需要核实是否存在物业等费用未结清的情况，以及是否存在租约、潜在纠纷等。

1、原房主的身份风险

法拍房通常是因为债务人无法偿还债务而被进行拍卖的房产。倘若原房主人品值得信赖，仅仅是暂时在资金周转方面遇到了困难，那么情况就会相对让人省心一些。

但是，我国目前的民间贷款无法通过国家机构进行查询。若原房主因债务问题而跑路，你拍下他的房屋并入住后，可能会遭到其他债权人的追讨。碰到不讲理的人，这会是很麻烦的事情。通常情况下，法院不会非常明确地告诉你原房主的身份背景以及房屋被强制拍卖的具体原因。因此，这个风险是不能被忽视的。

2、不能落户的风险

很多时候，原户主会在法拍房上落户。法院凭借拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，把房屋合法地过户给买房人，买房人也就获得了房屋的产权。

但是，原房主若不愿迁出户口，法院便没有强制其迁出的权利。倘若你购买法拍房，就可能存在户口没法落户的情况。而户口不能落户，就意味着子女就学等问题无法得到解决。

3、无法马上入住的风险

存在租赁在前而抵押在后的情况时，拍卖成交后原租赁合同会继续有效。在实践里，有原房主故意把租赁合同签得很长，像 10 年、20 年那样。如果购买了这种附带租赁合同的法拍房，因为承租人的存在，自己就无法搬进去居住。

有些一开始声称没有租赁的法拍房，在拍卖之后，会突然冒出租赁合同，或者有人居住在里面且不肯腾房。通常来讲，执行法院不会强制进行腾空，购房者得另外提起民事案件来处理，这是很麻烦的事情。

4、补缴费用的风险

①要实地查看

购买拍卖房屋时，一定要提前前往现场进行实地考察。要了解拍买房是否存在拖欠物业费的情况，要了解拍买房是否存在拖欠取暖费的情况，要了解拍买房是否存在拖欠水电气费的情况等。部分房产因为长期无人入住而拖欠了很久，这些拖欠的费用可是一笔不小的数目。

房屋破坏状况若较为严重，那么未来或许就需要较多的维修费用。同时，部分法拍房由于各种原因可能无法进行实地查看，这就存在一定的风险。

②查清是否抵押

法拍房有可能因房主的债务问题而被多次进行抵押，并且法拍房后续的所有费用都由购买者来承担。如果存在抵押的情况，就一定要弄清楚是否能够办理了解押手续，不然的话就有可能会面临债务偿还方面的风险。

③预交保证金

法院在进行拍卖前，通常会让竞拍者预先缴纳一定数额的保证金。保证金的具体数额由法院或拍卖执行方来确定，并且一般情况下不低于评估价或市场价的百分之五。举例来说，倘若你想要拍卖一套价值 500 万的房子，那么首先你就得准备几十万的保证金。倘若竞拍没有成功，你可以申请退还保证金。

④ 税费高

法拍房需要交纳税费。一般情况下，法院会出具相关文件材料，并且可以办理免交增值税。倘若法院无法出具材料，那么购房者就可能需要承担较高的税费，进而导致最后成交价高于市场价。

法拍房存在较多风险，然而只要能够做好实地调查以及中间流程这两方面的工作，那么法拍房就可以成为付出资金后最为合适的购房方式。

二、价格方面

购买新房的价格

开发商卖的是预期，这是基于新房所处的区位、环境、楼盘的品质以及周边配套等因素。最终，会有开发商给出报价。

购买二手房的价格。

二手房的报价要考虑多个方面。其一要看区位环境；其二要看周边配套等设施；其三要考虑房龄；其四要考虑地段；其五要考虑外部环境；其六要考虑楼栋；其七要考虑户型等。

法拍房的价格

法拍房的价格通常以市场价的 7 折开始拍卖。在价格方面，无论是用于居住还是投资，都具有较大的优势。当然，也有比较优质的房产，其最终拍卖的价格高于市价。

三、税费方面

购买新房需要缴纳的税费

契税方面，在城区，对于别墅类（包含单体和联体）的住房，契税按照 4%进行征收；普通住房的标准是按照 1.5%征收。首次购买 90 平米及以下的普通住房，契约按照 1%征收。

2、住房维修基金

3、交易手续费

4、房屋登记费

5、证照印花税

6、工本费

购买二手房需要缴纳的税费

1、契税

首套房中，若面积小于等于 90 平，那么契税税率是 1％；若面积大于 90 平，契税税率则为 1.5％。

二套房中，面积小于等于 90 平的，其契税税率是 1％；面积大于 90 平的，契税税率为 2％。

北京、上海、广州、深圳这 4 个城市，在购买普通住房时可享受上述首套房契税政策。而购买二套房、非住宅以及非普通住宅时，契税税率为 3％。

2、增值税及其附加税

不动产证未满 2 年时，增值税及其附加税的税率是 5.6％，其中增值税的税率为 5％。

不动产证满2年：免征增值税。

北京、上海、广州、深圳这 4 个城市中，不动产证满 2 年及以上的非普通住宅以及非住宅，其二手房的增值税及附加税税率是两次交易差额的 5.6％。

房屋的计税价先除以（1＋5％），然后再乘以 5.6％，这就是增值税及其附加税的计算公式

3、个人所得税

个人在出售房屋时需缴纳个人所得税。其税率有两种情况，一是计税价格的 1％，二是房子当初买入价与现在卖出价差额的 20％。

满五且唯一的房子，能够免征个税。也就是说，要想免征个税，就必须同时具备不动产证满 5 年以及出售人拥有的是唯一房产这两个条件。

二手房涉及的费用较多且较为繁杂。除了前面提到的比较多的几项之外，还有如下这些费用：

4、中介费

进行二手房交易时，若通过中介成交，就需要缴纳中介费。通常会征收成交价格的 1％至 3％，且具体数额要看中介的收费标准。

5、印花税

印花税包含交易印花税与权证印花税。其中，交易印花税是交易额的万分之五，而权证印花税是 5 元／本。

印花税相关规定：

非住宅的交易印花税为地税局评估价或网签价（取价高者）乘以 0.05％，权证印花税是 5 元每本。

住宅（包含普通住宅和非普通住宅）：交易时的印花税无需征收，而权证的印花税为 5 元每本。

从 2009 年开始到现在，国家暂时不征收住宅方面的印花税。目前，仅仅征收权证的印花税。

6、交易手续费

按照房屋的面积来征收，住宅一般为4－6元／平方米不等。

7、权证登记费

个人住房登记收费每件是 80 元，非住房房屋登记收费每件为 550 元。在房屋登记收费标准里包含着《房屋权证》的工本费以及《土地使用权证》的工本费。

8、贷款评估费

二手房贷款时，银行会指定评估机构来对房产进行评估。不同的评估机构收费存在差异，其收费通常为评估价的 0.1％至 0.5％之间，不是固定的一个数值。

买二手房时，其价格种类繁多，有网签价、评估价、指导价以及实际成交价等。务必问清楚具体是以哪个价格作为计税价格，这样才能做好买房预算。并且，在购买二手房时，最好挑选不动产证满 2 年的房子，如此便能少缴纳一些税费。

这些税费的征收情况只是供参考的，具体的政策要依据不同地区的实际情况来确定。

购买法拍房需要缴纳的税费

法拍房因其特殊性质，不像新房和二手房那样有众多税种。它只需缴纳契税，在三种房源当中，具备税种少以及税费低的优势。

作者总结：

从上述分析能够得知，三种房源各自具备优劣势。其中，法拍房在价格以及税费方面的优势较为显著。然而，存在这样一些问题，那就是怎样才能够拍到法拍房呢？拍得之后的手续又该如何办理呢？以及是否能够顺利入住呢？这些情况相对较为复杂。法拍房交易涉及诸多方的利益关系，极为错综复杂。它不像新房、二手房那样，债权债务归属关系明确。往往存在不少问题，需要进行前期调研和处理。因此，更需要专业的团队来解决。尧程国际专注于法拍房已 10 余年，在法拍房领域拥有丰富经验和专业知识，能够帮助客户解决和规避风险，顺利入住。

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