一.必须清算条件及时间

房地产开发项目全部竣工且完成销售。开发项目已通过行政管理机关验收，取得了初始产权证或验收证明，并且开发的项目已全部销售完毕。

整体转让未竣工决算的房地产开发项目，意思是将开发的尚未完工的项目整体进行转让销售。

纳税人将依法取得的土地使用权进行转让，这就是直接转让土地使用权。

二.可要求清算条件及时间

已竣工验收的房地产开发项目，其中已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到 85%以上。或者该比例未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经处于出租状态或被自用。

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕。

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。

省（自治区、直辖市、计划单列市）的税务机关所规定的其他一些情形。

土地增值税的计算公式为：

应纳土地增值税=增值额×税率

其中，“增值额”的计算公式为：

增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-扣除项目金额

扣除项目金额包括：

纳税人购买土地使用权所支付的费用就是取得土地使用权所支付的金额。

开发土地的成本和费用包含以下方面：其中有土地征用及拆迁补偿费；还有前期工程费，像规划方面的费用、设计方面的费用以及项目可行性研究等方面的费用。

新建房及配套设施的成本和费用情况如下：若为新建房屋，包含建设过程里的各项成本与费用；而对于旧房及建筑物，是其评估价格。

与转让房地产相关的税金有：包括营业税，还有城市维护建设税以及教育费附加等。

财政部规定存在其他扣除项目：依据财政部的相关规定，或许会有其他能够进行扣除的项目。

税率及速算扣除系数

土地增值税是按照四级超率累进税率来征收的，其具体的税率以及速算扣除系数的情况如下：

增值额未超过扣除项目金额 50%的这部分：其税率是 30%，速算扣除系数为 0。

增值额超过扣除项目金额 50%且未超过 100%的这部分：其税率是 40%，速算扣除系数为 5%。在简便算法里，税额的计算方式为：用增值额乘以 40%再减去扣除项目金额乘以 5%。

增值额超过扣除项目金额 100%且未超过 200%的部分，其税率是 50%，速算扣除系数为 15%。在简便算法里，税额的计算方式为：增值额乘以 50%再减去扣除项目金额乘以 15%。

增值额超过扣除项目金额 200%的那部分：其税率是 60%，速算扣除系数为 35%。在简便算法里，税额的计算方式为：增值额乘以 60%再减去扣除项目金额乘以 35%。