面对规模较大且流动性有待提升的二手房市场，官方推出了一条重要的新规。

5 月 8 日，住房与城乡建设部和市场监管总局联合把《关于规范房地产经纪服务的意见》印发了出来。此意见针对二手房中介费过高的问题，以及明码标价和操纵经纪服务收费等问题，提出了具体的要求。

《意见》明确，经纪服务包含基本服务与延伸服务。鼓励按照成交价高但服务费率低的原则来进行分档定价。引导由交易的双方共同去承担经纪服务的费用。严禁对经纪服务收费进行操纵。不得出现混合标价以及捆绑收费等行为。

我国房产交易中介费的高低存在争议。从绝对费率角度看，美国、日本等国家的费率为 6%，而中国大陆平均不到 2%。但在现实生活里，在一线城市购买一套房，常常需要付出数十万甚至更高的成本，这对购房者而言是一笔较大的支出。

目前来看，监管的意图是从房屋成交价开始着手。它主张价格越高，服务费率就越低，并且引导买卖双方一起承担费用。同时，还会加强中介行业的规范性，减少乱收费以及不透明等交易方面的乱象。业内人士认为，这对于引导中介行业规范且健康地发展，以及巩固今年以来楼市回温的效果，都具有重要的意义。

图片摄影：任玉明

合理降低、分档定价、双边收费

房产交易的流程较为复杂且繁琐，包含看房以及贷款等各种不同的环节。然而，对于二手房交易的中介费该如何进行定价，始终是房地产行业中存在争议的焦点问题。在 5 月 8 日这一天，两个部门联合发布了文件，提出了中介收费的新规则。

《意见》明确，经纪服务由两部分组成，即基本服务和延伸服务。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易而提供的一整套必要服务，其中包括提供房源客源信息，带领客户看房，签订房屋交易合同，协助办理不动产登记等。延伸服务则是代办贷款等额外的服务，并且每项服务都可以单独提供。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，我国的房地产经纪机构以及从业人员的规模一直在持续增大，其服务内容也在不断地进行拓展。然而，部分房地产经纪机构却存在着一些问题，比如利用房源客源方面的优势来收取过高的费用，没有明确地进行明码标价，存在捆绑收费的情况，以及滥用客户的个人信息等。这些问题加重了交易当事人的负担，同时也侵害了他们的合法权益。

明确基本服务与延伸服务，这是一个重大变化。基本服务的经纪费用必须由相关方承担，然而额外服务，例如担保、赎楼以及为优先获取房源和客源而进行的推广费等，并非是必然要承担的。李宇嘉表示。同时，也有业内人士认为，延伸服务将会成为未来值得去探索的新领域，这对中介行业探索服务“新菜单”是有利的。

明确了房产经纪服务的含义之后，新政从三个不同的角度开始着手，对房产中介的收费规则进行了重新塑造。

首先，鼓励按照成交价高且服务费率低的原则来进行分档定价。房地产经纪服务收费是依据服务内容和服务质量，同时结合市场供求关系等因素进行协商确定的。经纪机构应当合理降低住房买卖以及租赁经纪服务的费用。并且鼓励依据成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。还要引导由交易的双方共同来承担经纪服务费用。

诸葛数据研究中心的首席分析师王小嫱认为，应该鼓励分档定价模式，即成交价格越高，中介费率就越低。这种模式对高总价的房屋产品有一定的好处。另外，因为房价较高，中国的中介费一直处在比较高的水平，并且中介费是由买家单独支付的。双边收费模式能够降低购房成本，也体现了对购房者权益的保护。

易居研究院研究总监严跃进持有这样的观点：新政规定得很明确，需要合理地降低住房买卖以及租赁经纪服务的费用，并且要引导由交易的双方共同来承担经纪服务费用。在此当中，最大的亮点便是要引导交易双方去承担服务费用，这体现出了对购房者权益的维护。当下，已经有城市和公司在推行双边收费这种方式了。

其次，不能进行混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构需在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，把服务项目、服务内容以及收费标准进行公示，不可以混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构所提供的基本服务和延伸服务，应当将服务项目和收费标准分别明确出来，并且要向交易当事人出具收费清单。

严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不能滥用其市场支配地位，以不公平的高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台，不可以强制要求加入平台的房地产经纪机构执行统一的经纪服务收费标准，也不得对房地产经纪机构自主决定收费标准进行干预。

王小嫱觉得，国内的二手房大概 90%是通过经纪公司来完成交易的，并且新房交易对经纪公司的依赖程度也在不断提升，房地产经纪机构在房产交易过程中发挥着愈发重要的作用。过去曾经有过黑中介恶意抬高房价的情况，还会利用房源客源方面的优势收取过高的费用，以及没有明确标价等问题，这些都增加了购房者的购房压力，而对房地产市场进行规范管理，对于其正常运行有着极为关键的作用。在新政指引下，未来中介的发展模式也有待探索。

降低房屋流通中间成本

在房地产稳步发展的重要阶段，中介行业新规被推出，这有着极强的现实背景和重要意义。

李宇嘉觉得，居民在进行买房等大宗交易时，其民生属性较为突出。然而，这类交易存在成本高、周期长以及专业性极强的特点，所以居民通常会借助中介来完成交易。但不少中介利用信息不对称的情况，把非必要的收费掺杂其中，像过桥融资、按揭费、担保费等，给居民带来了额外的负担，并且一些服务事项还没有明确标价。

去年开始，国家多次提出要推动房地产实现良性循环，以满足居民的刚性需求和改善型需求。当居民对房价的预期不再像之前那样乐观，并且对交易成本较为敏感的时候，交易周期以及交易成本就会成为阻碍市场实现良性循环的最为关键的障碍。李宇嘉表示，进入到存量时代，若要盘活存量并带动增量，就必须降低制度性的交易成本。

当下，购房者若要买房，一方面要面对大城市较高的房价，另一方面还有交易税费、中介费等支出。在现实层面，房费是刚性固定支出，税费也是刚性固定支出，而中介费收取空间存有争议。不少中介机构觉得，中国属于中介费率较低的国家；而另一边，购房者觉得中介的带看代办服务，不值那笔中介费。

空白研究院的创始人杨现领曾表明，从实际情况来看，不同国家的中介费率有着极为明显的差别。美国、日本以及中国台岛的费率为 6%，它们属于高费率的国家或地区；阿根廷的费率是 5%，德国是 4%，加拿大是 3%，这些属于中等费率的国家；英国和澳大利亚的费率是 2%，香港的费率是 2%，中国大陆的平均费率不到 2%。

我国不同城市中介收费从实际情况看存在差异。通常来讲，在一二线城市，房屋交易中介的收费标准大概处于成交价的 2%至 3%之间。拿链家来说，在北京市场，中介费包含居间代理费，这部分是总房款的 2.2%，还有代办服务费（被称作交易保障服务费），是总房款的 0.5%，并且全部由买家支付。

一线城市房价较高，所以上述中介费是一笔不小的支出。而且，在更下沉的市场里，中介收费存在不规范和内卷的情况，有的中介会盲目降低费率来拉客，还有的中介会隐形加价去欺瞒消费者。

杨现领称，南昌属于费率折扣情况较为严重的市场。这里的名义费率超过 2.5%。几大头部品牌的平均实际收费率仅为 1.2%。小中介的实际收费率水平更低。由于是以加盟为主导，经纪人和店东不在服务品质方面展开竞争，而是只在费率上进行竞争。导致经纪人月均流失率超过 13%。没有任何一方能够从中获益。这是一种最差的行业生态。

在费率高低问题之外，在收取方式方面，全世界大部分国家的中介费是由卖方来支付的。而在我国，仅有极个别城市像菏泽等，中介费是由卖方出的，其余的多数城市中介费则是由买方出的，这种情况极大地增加了消费者在买房时的“感受负担”。

杨现领认为，之所以称作“感受负担”，是因为中介费从表面看是由买方支付的，然而其费用实际上是“隐含”在房价之中的，并且会受到市场热度以及双方博弈的影响。他还表示，综合来看，中介行业存在着一个正反馈的恒等式，即合理的名义费率加上更低的费率折扣，再加上引导性的卖方付佣以及经纪人的准入门槛。

李宇嘉认为，除了要严禁操纵经纪服务收费之外，还需明确最低服务费用以及相应标准。尤其是在交易流程较长、链条较多，且法律风险隐患较大的背景之下。因为经纪业务的专业性很强，倘若没有最低服务费用，就很难吸引专业人员长期投身于这一事业，最终会致使劣币驱逐良币的情况出现，使得经纪行业难以实现高质量发展。

有业内人士表示，抛开费率方面的竞争不谈，中介行业更为重要的问题是“双边代理制”。因为当中介同时掌控着两家时，必定会损害交易中某一方的利益。许多发达国家主要推行单边代理制，中介主要以一方的利益为重点，这样能极大地减少交易中出现的混乱现象。之前深圳首次引入了“单边代理”，不过这种模式还在探索过程中。