土地收入锐减超千亿，香港房价两年内难止跌。

文｜王晗玉

编辑｜潘心怡

来源｜36氪财经（ID：）

封面来源｜视觉中国

今天有一个新盘刚刚推出，其价格尚未公布。我已经有 5 个客户提交了入票，准备去参与抽签。这个盘的抽签情况比内地要夸张很多，可能会有几千人甚至上万人去争抢 100 多个单位。并且有些人会购买 2 套或 3 套。就像太古城那个盘，有一个人就购买了 9 套。我觉得你们可以先去尝试参与一下抽签。

36 氪以意向购房人身份向一位香港地产中介进行咨询，对方给出了这样的回复。

他所说的“入票”，指的是在港购房一般性流程里的一个环节。购房者首先要到楼盘进行意向登记，接着取得认购票，然后参与抽签，抽中了的人按照签号排队选房。

意向购房者若想取得抽签资格，需先向开发商缴纳 10 万港元作为订金。港府宣布“撤辣”之后，一个买家在同一楼盘购入 2 套或 3 套房的情况时常出现，这使得普通购房者中签的概率变得更低。

上述中介认为，“撤辣”起到了刺激广大买家积极性的作用。同时，该中介建议咨询者抓住政策窗口期，尽快参与新楼盘抽签。因为有两家预售楼盘已经降低了优惠力度，经计算，一套房的总价大约会贵出 2%。

我们建议购入一手房。现在一手房和二手房的单价差不多。然而，二手房的楼龄大多比较旧，存在维护成本。关键在于，发展商（开发商）为了回笼资金，都愿意降低价格。而二手房都是业主自己出钱购买的，让他们降价出售不太可能。该中介如此表示。

“撤辣”后的短短几日里，香港一手房市场的情况正如其所说，交投量有着明显的上升。

中原地产的数据表明，3 月 1 日至 6 日期间，全港有 952 套住宅完成成交。港府宣布“撤辣”之前，整个 2 月的成交数量仅仅约为 276 套。

地产中介从业者认为，撤去辣招正在引领香港楼市走出下行态势，甚至朝着“反转”的方向发展。然而，几位在港生活多年的金融从业者觉得，当前个别楼盘所反映出的过热现象，仅仅是在短时间政策刺激下的“反弹”，实际的楼价并没有发生改变。

从长期和中期来看，香港的房价处于高位，利率也在高位。并且，以服务业为主的就业结构难以吸纳大量的高端人才。由于难以吸纳大批高端人才，所以就更难支撑当前的房价。基于这些原因，未来两年香港的房价或许还会继续下跌。

中介：一人横扫9套房

前述地产中介介绍，“出手拿下 9 套房”的买家所看中的楼盘处于香港大型住宅区太古城附近。该楼盘周边有购物中心以及办公大厦，非常便于向上班族出租。之前此盘的楼花价格是 800 多万港元，然而在下行周期里，经过几轮打折并且撤销了印花税之后，如今入手的价格已经跌到了 500 多万港元。

一套房子便宜三百多万，现在基本是现楼，临近交房。可以马上购买，购买后马上就能出租。他或许有足够的钱，所以觉得多买几套自己用来收租，因为那个位置的租金很不错。

该中介称，上述楼盘周边一套 500 万港元的房子月租金能达到 1.8 万至 2 万港元。这表明该区域租金收益率在 4.32%至 4.8%之间。若扩大范围，在港岛、九龙区域，总价约 800 万港元的一居室租金收益率可达 3.5%至 4%。

但除去中介这一职业特点以及营销话术的影响，实际上整个香港地区的租金收益率远远达不到上述水平。中原地产的数据表明，香港房屋的租金回报率通常在 2%到 3%之间，在优质地段能接近 4%，而豪宅的平均回报率仅为 1.5%到 2%。

这一租金回报水平与香港目前 4.125%的按揭利率相比较，是不划算的。 这一租金回报水平在香港目前 4.125%的按揭利率背景下，并不划算。 香港目前 4.125%的按揭利率下，这一租金回报水平是不划算的。 对于香港目前 4.125%的按揭利率来说，这一租金回报水平并不划算。 香港目前 4.125%的按揭利率，使得这一租金回报水平并不划算。

一位从事香港金融业的人员向 36 氪表示，只有当租金收益率高于房贷利率时，市场才会将买房视为良好的投资。由于当前美联储尚未实施降息举措，通过收租来供房缺乏套利的空间，所以香港楼市很难因为“撤辣”而发生根本性的改变。

从中长期的角度来看，上述人士持有这样的观点：香港的房价与人口流入的情况相关联。只有在未来有大量处于适婚年龄的内地以及海外人才进入香港生活和就业，才能够为房价的平稳上升提供支撑。

一位在港金融行业的管理层向 36 氪提及，虽然以往香港推出了“优才计划”“高才通”等诸多政策来吸纳人才，然而当下香港的就业结构无法吸引大量优质人才。其中，收入较高的金融行业依然处于不景气状态，而收入较低的服务业却承担着主要吸纳就业的功能。

我发现移民过来的人，大部分情况是，要么不工作，要么从事保险行业。并不是说来到香港的人不优秀，而是香港自身没有提供与之相匹配的工作机会和岗位。我有许多朋友，他们其实都很优秀，然而他们来到这里后却发现找不到工作，这是因为当下市场状况不佳，金融环境很差。

换句话说，香港居民自身的收入水平以及他们对未来收入的预期，仍然没办法承担得起当前的房价。

房价跌去两成，仍是港人接不起的盘

事实上，与 2021 年的高位相比，目前香港房价已下跌约两成。另外，从香港差饷物业估价署公布的数据可知，今年 1 月香港楼价指数降到 306.4，是 2016 年 10 月以来的最低值，和 2021 年 9 月的历史高位相比，累计跌幅达到 25%。

多位分析人士认为，当下香港房价处于高位。与 2010 年香港本轮房价上涨的初始阶段相比，平均房价高出约 50%到 60%。

自 2010 年开始，港府开始推出一系列主要以增加税费为手段的“辣招”。这些“辣招”的目的是抑制房价的飙涨和投机行为。在那个时候，以“国十条”作为开端，内地已经陆续出台了各项楼市调控政策。而香港则承接了大量从内地溢出的炒房客。

港府“加辣”之路延续了十多年，在 2023 年 10 月之前，香港非永久居民在港购置住宅需交两项税。一项是 15%的买家印花税，另一项是 15%的新住宅印花税。比如一套 1000 万港元的住房，买家购入时需多交 300 万港元的“辣税”。

一路“加辣”没有让香港房价上涨的势头得到扭转，一直到 2022 年美联储开始了加息潮，之后香港楼市才慢慢转入下行区间。

广东省城规院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，香港房价的变动主要和美元加息存在关联。由于港币与美元之间实行“港币联系汇率制度”，港币的汇价是和美元相挂钩的，所以港币在利率方面必须要与美元的步伐保持一致。正因如此，美元加息使得香港利率持续上升，最终导致了香港房价的下跌。

美联储此前维持了几十年的低利率环境。那位地产中介回忆道，在两年多以前，香港的按揭利率大致在 2%左右，而现在已经升至 4.125%。

部分外资因持续的加息潮而撤出香港市场，这使得香港房价的上涨通道被阻断，同时市场成交量也明显下降，所以“辣招”显然已没有必要。到 2023 年 10 月，港府尝试推出“减辣”措施来救市，买家印花税和新住宅印花税都减少了一半，降至 7.5%。

但局部的“减辣”不仅未带来成效，反而加速了房价下跌。

对此，李宇嘉认为，局部的“减辣”举措，使得购房成本有所降低，然而，这一降低的幅度，远远无法抵消加息对楼市所产生的影响。

上海中原地产市场分析师卢文曦提到，政策从推出到见效需要经历一个叠加累积的过程。他说，就如同在市场过热的阶段，仅仅出台一个政策是无法对抗市场中那种极度亢奋的情绪的；而在市场调整阶段也是如此，不能期望一个政策就能把整个楼市提振起来。

今年 2 月 28 日已至，香港楼市全面“撤辣”。此举是否会成为香港楼市的拐点，能否让市场就此出现反转？

多位业内人士对此态度并不乐观。

今明两年香港房价或继续下探

地产中介表示撤掉“辣招”后，称“市场画风的转变太快了”。与此同时，那位金融从业者与管理层对 36 氪说，就他们个人的感受而言，并未察觉到周围有明显的变化，比如“还有很多人在观望”，并且“看周围的中介生意也并没有增加多少”。

他们都提到“撤辣”对开发商的意义更明显。因为这在短期内有助于提升市场成交，也能促进开发商的资金回笼。

金融管理层曾对 36 氪表明，此番港府“撤辣”的主要目的或许是改善开发商的资金状况，接着以此来改善土地市场的疲弱态势。

2 月 28 日，香港财政司司长陈茂波发表了 2024 - 25 年度的《财政预算案》。他表示，去年香港的经济增长步伐未达预期，较为缓慢，并且资产市场表现偏软，这导致了地价以及印花税收入出现下跌的情况。

所以 2023/24 年度香港地价收入较原来预算大幅减少 656 亿港元。

2018/19 年度香港地价收入超千亿，达 1168.61 亿港元。2019/20 年度香港地价收入超千亿，为 1417.28 亿港元。2021/22 年度香港地价收入超千亿，是 1430.44 亿港元。

数据来自香港财经事务及库务局，制图：36氪

过去的年份里，香港财政收入的主要力量，到 2023/24 年度已经几乎没有任何贡献了。

谈及房价走势时，前面提到的多位业内人士觉得，市场成交量的上升并不能立刻促使香港房价上升。

卢文曦称，香港的开发商在历经市场长期处于下行态势之后，其首要的需求便是加快销售进程以及回笼资金。他们认为先回笼一部分资金较为妥当，等到上升趋势变得更加明确之后，再逐步加价是比较合理的做法。目前仅仅是在下跌过程中的企稳状态，至于这到底是“反弹”还是“反转”，还难以确切确认。

李宇嘉认为，短期内“撤辣”不会轻易引起房价变动。查看目前正在销售的部分楼盘，其交易量有了上升的情况，但这并未导致楼价出现上涨。

市场预期美元可能会在近期结束加息并进入降息周期。然而，我认为降息的步调应较为缓慢。因为美国通胀水平仍在高位徘徊，并且叠加了多个外部因素的影响，所以商品价格上涨的情况依然很厉害。他补充道。

前述在港金融管理层向 36 氪表明，当下香港的房价处于高位，利率也在高位。同时，正逢金融主业的发展状况不佳，目前恒生指数已经下跌到了某个点附近，然而在 2019 年以前，恒生指数曾经一度超过了某个点。在这样的背景下，香港居民的收入原本就很难支撑起高房价。

毕竟在香港收入较高、有能力负担房价的工作主要就是金融业。

目前香港整体失业率处于较低水平。这是因为服务业的情况基本上还算可以。不过，服务业的整体薪资水平比较低，并且不具备持续涨薪的特点。所以，服务业也不是支撑楼市的主要人群。

服务业为主的就业结构使得香港暂时无法轻易吸引大量优质人才前往香港就业，并且这些人才也难以在香港置业，难以支撑楼市稳定上升。所以预计今年香港房价或许还会持续下跌 5%-10%。

考虑通胀等因素的话，从数字层面来看，房价或许不会呈现出如此大的跌幅。总体而言，可能会如市场预测的那样，例如今年房价会下跌 10%，明年再下跌 5%；或者今年下跌 10%，明年保持不变，接着在未来五年大概会维持在这个水平。

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