垫首付、诱导借款、流水造假

销售和中介为成交疑频频违规

今年 3 月 1 日，老周夫妇在中介的陪伴下抵达了位于深圳坪山碧岭片区的兆邦基碧湖春天售楼处。老周家仅有一套自建房，这是他首次进行买房行为。

老周夫妇十年前从河源来到深圳谋求发展。老周现已年过半百，目前是某网约车平台的签约司机。在网约司机逐渐饱和的当下，他的月收入从最高时的 9000 余元下降到了不足 7000 元。他的妻子目前在工厂打工，每月收入大概在 3000 元左右。老周夫妇家有三个孩子，其中两个正在上学，需要他们提供经济支持。

老周钱包不鼓，但他一直怀揣着在深圳安家的梦想，手中有十余万元。起初他打算买总价不高的小产权房。一次偶然的机会，他和妻子在散步时得知坪山区兆邦基碧湖春天首付只需十几万，这使他燃起了搬进花园小区的希望。

资料显示，碧湖春天（备案名：碧湖春天南花园）处在深圳市坪山区碧岭片区。它在 2022 年 4 月获批预售，8 月也获批预售。4 月推出 415 套房源，备案率为 21.2%；8 月推出 620 套房源，备案率仅 8%。这两次获批预售的均价均为 3.8 万元/㎡，总价 274 万元起。

正常来说

一套碧湖春天的房子

最低首付三成需要82万元以上

那么低首付是如何实现的？

老周回想起 3 月 1 日和案场销售的交谈。案场销售介绍说，有一套价值 294 万、面积 75㎡的房子，开发商能够以返佣的形式垫付 38 万元的首付。并且还能让中介帮老周办理低息贷款，贷款金额为 30 万元，利率仅为 3 厘。当时销售直接指着中介说，“你去帮他借”。如此计算下来，老周的首付总共只需拿出 17 万元左右。

“

我当时糊涂了，他们说能垫首付并且帮我低息贷款，还说福利活动就一天。我听了之后，立刻交了十万元定金。没过多久，我又把认购书签了。

然而，这场冲动消费并非以老周的顺利成交而简单结束。老周向银行递交审核资料后，被银行告知其银行流水达不到房贷要求。并且，尽管老周在深圳累计缴纳了十年社保，可是由于中途断缴了一年，到现在仅仅连续缴纳了 4 年，所以他没有购房资质。

他们未曾问过我的资质。那天刚坐下，销售首先问我有多少钱，接着便直接开始安排借款。老周回忆说，从他的角度看，销售和中介仅将促成交易当作唯一目标，未曾考虑他的财务状况，而他自己压根不知道在深圳坪山买房需要具备相应资质。

后来他们从老婆那里意外得知，我有个已经交了几年社保的深户侄女，于是一直催促我用侄女的名字去买房。然而，这个办法最终没有成功，老周侄女的社保还差一个月，并且她的流水也不符合银行的要求。

销售和中介认为，老周侄女的条件比老周更有“可操作性”。他们说社保只需一个月就能办好，流水的事他们会去办理，并向老周要了 3000 元费用。老周称，销售和中介未明确告知这笔钱的用途，只是让他“专业的事交给专业的人办”，他以为是工本费，所以没有过问。

不久后，一份满足贷款要求的银行流水出现在老周的审核材料里。老周发现流水和实际情况不相符，于是他去查看了百度，在这个过程中，他了解到了流水作假所存在的风险，这让他感到胆战心惊。老周称，出于保险的考虑，他立刻与“出具流水”的那家银行取得了联系，并且被告知这份流水连公章都是假的。银行工作人员立刻告知我，伪造流水属于违法行为。他们说如果被银行查出来，即便已经贷出款项，也有很大可能会被收回。并且他们让我马上报警。

老周表示，在销售和中介劝说让侄女代买的时候，他就已经考虑过终止买房这件事。而当确定流水造假的这个时刻到来时，他想要退房的意愿变得更加强烈了。

事件进展：

定金好交不好退

是开发商之责还是购房者的错

老周称自己承受不起因流水造假而产生的违法风险，随后他立刻联系了中介。他很干脆地告知我能够退款。

事实是，中介无法决定定金是否可以退还。在假流水“东窗事发”一周后的 4 月 4 日，销售小叶给老周送达了《关于尽快签署买卖合同的催促函》，并且称如果不继续进行购房流程，将会收到法务寄送的挞定函。就在同一天，老周向坪山区住建局进行了投诉。

4 月 20 日，坪山住建局回复老周。称已要求开发企业严格落实深圳市购房政策，严禁引导购房者进行相关违规操作。同时表示已搭建买卖双方沟通平台，督促开发企业积极与购房人进行协商。

住建局介入之后，不久碧湖春天的销售人员就向老周提出了解决办法。办法是老周的侄女继续配合推进购房的流程，签订认购书并且缴纳定金，碧湖春天会先把第一笔 10 万元的定金退还回去。与此同时，老周的侄女要签署一份《保障协议》，这份协议将作为第二笔定金退还的依据。

5 月 18 日，老周的侄女与碧湖春天的相关负责人签订了《保障协议》，并且在协议上按了手印。该《保障协议》表明，倘若在签约银行发现流水不足、征信有问题、社保不符合要求且多家银行都无法接单的情况下，他们公司会申请退还定金首期款；要是因为本人故意、不想继续购买，那么首期定金就不予退还。上述条款的截止日期是 12 月 31 日。

5 月 24 日，老周的侄女与碧湖春天签署了新的认购书，并且又缴纳了 10 万元定金。老周称，他们答应在一周之内返还第一笔 10 万元。然而，这笔钱到今年 9 月才陆陆续续到账。到此时，碧湖春天依然欠老周 10 万元定金。

11 月 23 日，记者拨打了当初接待老周的销售人员的电话，想要求证老周所述内容的真实性。对方称自己只是个销售人员，具体情况得向公司领导去了解，定金能否退还不是她能决定的。对于老周提到的首付贷问题，该销售人员予以否认。记者还没来得及询问更多问题，该销售人员就以“正在开车”为借口挂断了电话。

同日，记者联系到之前带老周看房的深圳中原地产中介。当记者询问其是否核实过老周的资质问题时，对方称销售已经核实过了。之后，对方表示“现在有事，晚点回电”，接着就挂断了电话。

截至发稿前，记者暂未与开发商兆邦基取得联系。

律师意见：

认购前审核资质是开发商之责

购房者无资质定金可退

对于像老周这样很少接触购房事务的人来说，繁杂的合同条款常常形成一道难以跨越的信息障碍。在没有经验的时候，这些购房者很容易在交易过程中被有心之人引导，从而陷入各种风险。其中，定金容易缴纳但难以退回，这成为许多法律意识比较淡薄的购房者面临的一个大难题。

老周所经历的困境能给广大购房者带来哪些启示呢？不久前，一位不愿透露姓名的资深法律专业人士接受了记者的采访，并对这一问题进行了深入解析。

该人士直接向记者指出，一手房购房资格的审查义务已被分配给了开发商。倘若开发商未认真审核购房者的资格以及贷款资质，致使交易无法正常进行，那么开发商需承担重要责任。

2021 年 1 月 23 日，深圳市住建局发布了《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》（深建规〔2021〕2 号）。该人士介绍，通知第二条规定，开发商需对购房人资格进行审查。这包括要求房地产开发企业和房地产经纪机构对购房人的身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料进行核查，同时对购房人社会保险或个税清单材料、收入证明、征信报告、购房款来源、近一年及以上的银行流水单、购房人收入状况等也需严格核查。并且，对于发现违法违规购房的情况，要求拒绝其购房申请，并报告辖区住建部门。

根据深建规〔2021〕2 号通知的第一条及第三条要求，由于开发商未履行审查义务，致使不具备购房资格或购房能力的人签订了购房认购书，责任在于开发商，所以购房者有权提出退房以及退还定金的请求。

老周发现自己没有资质的时候，即便已经签订了认购书，他依然有充足的理由让开发商退还定金。

但此后老周在销售和中介的劝说下让其侄女代持。其侄女有资质但无流水。在这种情况下，仅仅以“伪造流水”作为退定金的依据是否合理呢？

上述法律人士称存在困难。需明确的是，若没有购房者的同意与配合，中介人员便无法为购房者提供假流水。假流水从本质上来说，是购房者委托中介去代办假流水。当购房者自身知晓自己不具备购房资格或流水不足，却依然申请购买房产，其自身也是有过错的。

图源：碧湖春天公众号销售公告。

上述法律人士指出，碧湖春天开发商在销售公告中明确进行了提示。开发商不承诺代办按揭贷款手续。购房客户若选择按揭方式付款，需在认购书签订前自行向贷款机构（包含银行、公积金中心等）咨询并了解相关贷款政策，这些政策包括但不限于限购限贷、首付比例、贷款期限、贷款利率、首付资金来源、收入证明、银行流水、非直系亲属担保等。购房客户要确定自身是否存在贷款障碍，是否符合贷款条件，还要对自身偿债能力、首付异动、利息异动等风险进行评估。按揭申请手续是否获批由银行决定，贷款金额由银行决定，贷款期限由银行决定，贷款成数由银行决定，贷款利率由银行决定，存在银行不批准贷款申请而导致违约的风险。

值得注意的是，老周的侄女与碧湖春天签订了《保障协议》，此协议具有效力，能够作为日后退还定金的依据。并且，上述法律人士指出，该协议对贷款不能所产生的后果做了约定。

坪山区住建局：

碧湖春天曾诱导首付贷、假离婚等

已移交有关部门

老周向记者表示，从始至终，无银行接单这一结果都是确定无疑的。眼看着截止日期即将到来，然而他多次找楼盘商量退还定金，却都遭到了无理的拒绝。尽管距离《保障协议》约定的 12 月 31 日期限还有一个月的时间，但是由于这件事，老周的妻子一直都心神不宁、睡不好觉、吃不下饭。因此，老周多次向坪山区住建局寻求帮助。

11 月 9 日，坪山区住建局发挥牵头作用。拟与老周以及碧湖春天的相关负责人开展三方协商，记者一同陪同前往。然而，在当日，碧湖春天的有关负责人临时告知存在重要事务需要处理，无法到场参加协商。记者现场从坪山住建局工作人员那里得知，前些天已经针对该起事件展开了立案调查。不过，核查工作需要一定的流程，首先要收集相关资料，接着将资料交给律师进行核查。如果事件涉及中介问题，那么还要把资料移交至中介协会。倘若涉及开发商，就需要前往现场进行核查。

该工作人员透露，老周的遭遇并非个例，该楼盘已涉及多起诱导购房者假离婚以及首付贷的情况。日前从项目负责人那里得知的态度是退不了款。原因是这不是项目层面能够决定的，公司老板是香港老板，不管是几万块钱的款项，都需要香港总裁签字。

11 月 13 日，坪山区住建局通过座机给老周回电。他们称已将此案件移交给有关部门进行核查。从坪山区住建局对老周的最新回复可以看出，到 11 月 23 日时，住建局还没有调查结果。工作人员表示会在周一回电。

11 月 24 日，记者多次拨打上述的那个座机。记者试图通过拨打这个座机来获悉最新的进展情况。然而，每次拨打都无人接听。

值得注意的是，坪山区新房市场存在严重的“内卷”现象。低首付（三成首付以下）的情况屡见不鲜，还有 85 折以下的折扣，并且提供首付贷等行为也不断出现，这些都属于红线擦边行为。

日前，在对坪山区超低首付楼盘进行调查时，记者从该楼盘的销售人员那里得知，他们的新房首付只需半成，并且还能享受最低七五折的优惠。当记者询问是否能够提供首付贷时，该销售人员当时没有明确予以否认，而是在向负责人了解之后才告知现在没有首付贷。

11 月 15 日，记者致电坪山区住建局的官网联系方式。记者询问了目前坪山区普遍存在的“低首付”现象。对方告知记者，“低首付”是市场行为。但若有楼盘诱导办理首付贷等操作，则视为违规。

老周无奈地表示，他不是不想找律师，只是律师费需要 2 万元，而他现在已经没有钱了。年关将近，十万元能否返还这件事，牵动着老周一家的神经。

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采写/摄影：南都·湾财社记者 陈镜安 （除标注外）