房屋租赁合同常见法律问题解析（二）

总结交流

创新务实

PART.1

引言

房屋租赁合同的目的有多种，有的是为了居住，有的是为了经营。因为它是继续性合同，尤其在承租方将房屋用于生产经营的情况下，这类合同所约定的履行期限通常会比较长。在长期履行的过程中，会有多种影响合同履行的客观因素发生不可控的变化，这给合同的顺利履行带来了巨大的考验。近年来，房地产市场下行，这导致房屋租赁合同纠纷案件的数量在逐渐上升。业界对于一些典型问题在法律适用方面，依然存在不够明晰的地方。因此，本次特意挑选了房屋租赁合同履约过程中较为常见的两类法律纠纷案例，希望能够从法院裁判的视角进行释明，以此进一步明确并规范租赁双方的履约行为以及责任。

PART.2

争议点

如何正确厘定出租人的止损义务？

PART.3

基本案情

张某和杨某签订了一份租赁合同，约定由杨某承租张某的厂房，租期从 2017 年 2 月 6 日开始，到 2022 年 2 月 5 日结束，每年的租金是 30 万元。2019 年 6 月，杨某在生产经营过程中遇到了困难，经过协商但没有结果，随后向张某发送函件，表明从即日起将搬离厂房，不再继续履行该合同。2019 年 7 月 1 日，杨某搬离了厂房。之后，杨某再次发函告知张某，称因合同无法继续履行，合同目的无法实现，所以要求解除合同。张某则表示不同意解除合同，而是要求杨某继续支付租金。经查明，杨某从 2019 年 5 月开始不再给张某支付租金，并且在 2019 年 6 月停止了生产。张某从 2019 年 6 月一直到 2021 年 2 月，总共向杨某发了 4 次函，要求杨某支付所欠的租金。2021 年 3 月，张某向法院提起诉讼，希望确认解除涉案合同，并且让杨某向其支付从 2019 年 5 月到 2021 年 2 月期间所欠的全部租金以及滞纳金。

PART.4

法院观点

一审法院认为杨某已表明不继续履行合同，张某应尽快行使合同解除权以避免损失扩大。涉案合同在 2019 年 7 月实际终止履行，张某没有权利请求 2019 年 7 月之后的租金及滞纳金。所以判决杨某支付 2019 年 5 月至 7 月这两个月的租金及滞纳金，驳回张某的其他诉讼请求。

二审法院审理后认为，张某清楚知晓杨某停止生产并搬离租赁物这一事实。然而，在长达一年半的时间里，张某仅仅通过数次发函催缴租金。直到 2021 年，张某才提起诉讼。在此期间，张某未主动采取任何减损措施来防止损失扩大。张某的这种行为有悖减损规则和诚实信用原则。二审法院考虑到需要时间来信赖并等待对方履约，同时也需要时间去寻求其他缔约合同的机会，所以改判支持张某八个月的租金以及滞纳金的主张。

PART.5

法律分析

《民法典》第五百九十一条规定，在一方违约时，守约方负有减损义务。在房屋租赁合同纠纷案件中，主要体现为：当承租人明确表示不继续履行合同，搬离租赁物并将租赁物控制权移转给出租人后，出租人应及时收回房屋并解除合同，以避免损失扩大。司法实践中主要存在两个争议点，一是减损义务合理期限的认定问题，二是守约方采取减损措施是否合理的判断标准问题。

在租赁合同纠纷中运用减损规则时，需要在坚持合同全面履行、尊重当事人意思自治以及诚实信用原则的基础上进行。其一，已经成立且合法有效的合同，应当得到双方的严格遵守和全面履行。房屋租赁合同属于非金钱债务合同，因无法强制履行而陷入合同僵局。为避免资源浪费，《民法典》第五百八十条对违约方合同解除权的行使作出了规定。然而，对于承租人擅自解约并搬离租赁标的物的行为，尤其是在承租人未证明存在法律上或事实上履行不能的情况下，仍应给予否定性评价。不能因为出租人负有减损义务，就事实上破坏契约精神、否定合同全面履行原则。一审法院的处理结果在客观层面支持了承租人擅自解约的行为，使承租人的违约成本得以降低，这等同于对合同全面履行原则的否定，与法治精神不相符，二审法院依据此情况进行了纠正。其次，尽管由于出现合同僵局而导致合同不得不解除，然而对于租赁合同中所约定的违约责任内容，应当予以尊重。运用减损规则认定出租人的减损期限时，要依据租赁合同中的违约责任条款规定。同时，需结合租赁合同的履行情况以及承租人的过错程度，比如承租方是否陷入经济困境致使无法继续履行合同等因素，进行综合考量，以此体现违约责任中惩罚性与补偿性并重的精神。第三，守约方负有防止损失扩大的法定义务。守约方及时收回房屋、另行寻求替代履行等措施，能够有效地避免合同陷入僵局，促进资源流动，优化市场资源配置。因此，在明知承租人已搬离租赁标的物后，出租人若长期不进行有效处置，而是以期获得高额空置费损失赔偿，那么这同样违反了诚实信用原则，不应得到支持。但是对于守约方履行减损义务，不能要求得过于严格。应当给予守约方履行减损义务一个合理的期限。确定合理期限时需作如下考虑：其一，要给予出租人和承租人就合同解除事宜进行磋商的合理时间；其二，出租人的租赁物自由处置（包括自行使用、另行出租、出售等情况），不能存在法律或事实上的处分障碍；其三，要综合市场因素等合理判断守约方收回租赁物以及寻求替代履行的难易程度，进而确定相应的履行减损义务期限。