进入知识星球可进行提问

提问：京总好！我认真阅读了置顶的精华文章，收获很大。现在介绍一下我的情况，2010年之前我在涿州先后投资了3套两居室，目前这些房子的市值大约是180万，2017年我在固安通过按揭的方式购买了2套两层的房子和1套一居室，目前这些房子的价格已经腰斩，而且每年还需要偿还房贷大约20万 。拥有房山户口，在良乡拥有4套房产，其中潘家园有一套117平的两居室，该房产市值660W，目前已没有房票，夫妻二人年收入25W。请京总给予指导！询问资产如何增值以及最佳优化方案！谢谢！

您好，感谢信任！您们的房产布局在战略方面存在一些问题，期望在此期间能够获得良好收益，当下进行调仓还不算晚。虽说房地产的城镇化红利期已接近尾声，然而城市板块红利尚未结束，这是多数人并不知晓的概念。对于一个行业，仅仅随便看看新闻只能了解大概情况，而要真正深入了解某一个细分领域，则需要开展大量调研 。

先把涿州的三套房子卖掉，再把固安的三套房子卖掉。在良乡或者潘家园留一套自住就行，如果留良乡的房子，就选最好的小区，面积为两居室或者三居室。其他房子全部卖掉，这样你们就会拥有一张房票。如果良乡和潘家园都不居住，那就把所有房子都卖掉。良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑，未来房价上涨空间有限。继续持有这种房子会增加时间和成本，反而会造成成本和效率的损失。潘家园虽然位于三环核心位置附近，但是商圈自身发展不佳，回迁房占区域住宅的90%。其涨幅也一直落后于市场。

有了房票后，添加一定杠杆购买优质区域的优质楼盘就行。这样即便自己居住，也能提高生活品质，主要是享受板块红利。你们年收入略低，但资产数量优质，应盘活现有资产，加上杠杆使资产升值是主要任务。若全部出售2张房票，可购置2套三居并分开布局，若留一套则选一套三居。购买在龙头板块即可。祝一切顺利！期间有问题可向我提问。

夫妻两家人都是北京本地人，父母名下在垡头翠城有一套经适房正要售出，预计收入约400万。个人和爱人于2019年在怀柔购入一套限竞房，2021年房子交付并缴纳了契税，5年后可上市交易，购入时总价不到300万，目前还剩100万公积金贷款未还 。目前居住在怀柔，我在市里工作，妻子在密云工作，这也是当时于怀柔购置房产的缘由。

家里有一个两岁的孩子，4年后孩子要上小学，家庭目前的年收入在45到50左右波动。父母打算卖掉这套房然后换房，这套房的优点是没有贷款且是唯一住房，不过现在比较纠结，是在考虑未来孩子上学以及房产保值或增值的问题 。

怀柔的这套商业贷款今年已经还完了，那么需不需要在近几年也陆续提前偿还公积金呢？有这样一个考虑，父母打算在怀柔直接购置一套房产，能够购买怀柔区学区范围内的房屋，当时看过新盘北科建水岸雁西，该楼盘是洋房，一层带有院子，总价不到300万 。开发商的概念包含洋房，还有怀柔科学城，以及科学城配套小学即北京实验二小怀柔分校，这种选择满足了父母的居住环境需求，也满足了孩子的上学需求，不过学校目前水平一般 。但是看了您的文章，也明白这种新盘属于站岗盘，预计5到10年后才能出手 。由这个想法衍生出一个问题，那就是怀柔科学城未来发展您是怎样看待的 ？多长时间才能影响到楼盘增值 ？

考虑二：在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这类地区购置一套带有学区的老旧小户型住房，能够贷款一部分，将整体预算提升至500左右，用租金补贴房贷。占据一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回到城里上学，去上一些九年一贯制的学校，然而朝阳区目前的升学率极其糟糕 。

看完您的文章并向周围教育口的朋友咨询后，发现原本没有的情况是，500预算也能够买到东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去，然后在附近再租一套大一点的房子去住。

总结后续问题：综上所述，我个人希望借助这次卖房的机会，让400万房款在未来实现增值。如果现在能将城里满五唯一的房子出售，又恰逢孩子上学，且至少加上学籍要求，那么最快要8年后才能再次出手。这意味着要接受较长时间的资产搁置，那么是在城里老破小的位置等待好，还是在怀柔科学城这一带等待更好呢？怀柔教育在全市处于垫底位置，不过现在有信息表明，2025年怀柔会有一所由清华附中承办的、市教委直管的12年一贯制学校开始招生，我家孩子2026年上学，考虑到科学城的定位，这所学校应该不会太差劲。所以我现在比较纠结，这次换房是选择城里还是怀柔，之后再看看自己能够得上哪些区域。希望您能指点迷津，万分感谢。

您好，感谢信任！怀柔属于北京的远郊区，其位置较为偏冷。北京的产业发展轴整体在东南方向，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这些载体有的已经成熟，有的正在发展。所以怀柔发展起来相对较难，原因一是产业发展，二是人才发展，因为产业能带动人口，最后才是商圈发展，而这三个方面是楼市的支撑点 。

这三个对怀柔而言难度颇大，每一条都有极大不确定性，非硬性要求的话不建议在怀柔置业，哪怕租房也行，这是在怀柔购房的基本逻辑。2025年怀柔的清华附中，整体教育质量没人敢保证，学校好不好，一方面看师资，另一方面看生源，往深里说就是看家长。从教育均衡的逻辑来讲，城六区之外首先得到扶持的应该不是怀柔。

东西海朝的学区逻辑存在差异，朝阳对外地户籍家庭较为友好，海淀竞争激烈，东城相对平和且较为均衡，从房屋保值和孩子上学两个方面来看，在东城能以最低总价获得入学名额，此方案相对稳健，城内老破小不会被套牢，升值属性稍弱但仍有一定涨幅，怀柔大概率会亏损，资金成本较高，另外垡头翠城的房子应尽快出售，这种地段的经适房市场前景不佳，公积金利率很低，短期不出售没必要提前还贷，建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》，祝一切顺利

向您请教一个个人感到纳闷的现象，在像通州、门头沟这些地区，新房价格比周边二手房高出约二万，然而和附近的次新房相比却低约一万，销售每次都说新房到手两三年后会比周边高很多，还有人说期房变现房至少涨一万，新房定价给人的就是这种感觉 。

您好，销售在欺骗您，而且是把您当作完全不了解行情的新手来欺骗，开发商的处境日益艰难，利润如此之低，能多卖就一定会多卖，优质的楼盘应该是新房价格低于二手房，购买新房最重要的一个标准是有价格，您要区分清楚买入价和卖出价，很多人会觉得某个开发商的某个楼盘又调整价格了，但这些全部都是您的买入价格，是开发商卖给您的价格 。

新房市场的成交价不具备任何参考价值，市场不会认可二级市场的成交价，唯有三级市场的成交价是公平且具有参考性的！三级市场的价格是经过各种政策干预，卖家与买家长期博弈后最终形成的，大家都认可。也就是说真正意义上的决战在三级市场，即二手房存量房市场。这意味着当你真的在二手市场挂牌出售时，首先要考虑卖出的价格是多少，其次成交周期会有多长，而且二手真正售卖时，它与周围一手房的折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些状况欠佳的板块，房价差不多会打到7至8折左右，有的折扣更多，这些区域的房子买入就存在溢价，绝对不适合投资；门头沟在15年到17年期间炒作得极为厉害，这期间开盘的楼盘如金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于持续下跌的态势；跌幅超过20%；而且能够接手的人很少，成交周期大多在一年以上；建议仔细阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！

您好！有一个预算是550w ，如果考虑投资出手 ，朝阳丽都壹号·峯境有61平的一居室 ，昌平建发·珺和府有87平的两居室 ，这两个哪个更合适呢 ？丽都壹号是现房 ，这个单元房本是2018年的 ；珺和府是2025年交房的期房 。在价格相当的情况下 ，哪个更好一些呢 ？另外 ，如果是550w的预算 ，海淀或者朝阳还有哪些新房 、期房楼盘或者次新房源值得推荐呢 ？

您好，感谢信任。我在精华栏文章《朝阳选跑赢大盘筹导图》中，对这些区域有过详细分析，建议认真阅读。酒仙桥这个区域，本地人称作丽都商务区，外区人称作城乡结合部，这种看法有一定道理。酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小，无法形成商圈，很难吸引外区的人到这里买房。其次，电子城属于夕阳产业，不符合首都功能定位，而且城中村数量众多，改造难度较大，因此这一带的价格一直难以提升。

未来若能整治街道，扩宽酒仙桥路，打通通向望京的东西路，酒仙桥将会发生质的改变。然而，大型艺术区占据了大面积土地资源，致使整个区域商业布局不太合理，进而增加了改造优化的难度。实际上，您居住在这个区域，生活配套还需依赖外区。丽都壹号销售情况不佳，成长环境较差，退房率很高。这两个盘与珺和府相比，珺和府更具优势。但珺和府25年交房，加上办理房本的时间，一方面不确定因素众多，存在不可抗力；另一方面房子失去了金融属性

海淀没有特别合适的投资盘，550W 这个预算，可以看看朝阳常营的苹果派、北京新天地五期，它们比较符合您的预算。常营是一个没有学区溢价、配套成熟且有购买力支撑的区。现在向西主要承接国贸一带的通勤人员，未来向东受通州大运河辐射，这算是未兑现的利好。苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高，居住体验很好，从楼盘还有商圈未来的成长空间来看比较值得看好。建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》。祝一切顺利，有问题再向我提问。

提问：京总好，最近感觉房价在上涨，我自住的房子价格上涨幅度明显低于其他地区，所以有换房的打算。在头条上读到了您的文章，对您关于产业和住宅关系的分析非常认同，于是赶紧加入了京房会。我们在2016年使用首套首贷，以最高贷款额购买了位于丰台南宫（与房山长阳一路之隔）的156平米新房，目前这套房子大概能卖500左右 。有同事和我同一年，他在清河花290万购买了一套二手房，现在这套房子的价格比我的房子价格还要高。我深刻感受到了房价的分化，所以打算换房，目前我在南宫的房子已经挂牌了，然而并不好卖，但是我下了决心，即便降价也要尽快把房子卖出去。

去年继承了一套位于西城的老旧央产房，目前这套房子正在挂牌出售。现在我们打算等手里的房子全部卖完后，预计能有大概500万的现金。之前有过商贷记录，再次买房都算二套房，这种情况下只能贷款大约140万。我们计划购买一套两居室和一套一居室，如此安排会相对灵活些。我们家里养了三条狗，因此打算购置一套带有院子的一层房屋，之前前往回龙观看房一天，发觉价值五百多万的带院子两居室房屋质量欠佳，小区状况较为杂乱。鉴于这种情形我们对计划作出了调整，想请您给予指导，不知是否恰当。

首先决定进行投住分离，我们能够在房山长阳租一套带有院子的万科房子，继续享受大户型、新环境。有两个问题，其一，我们打算购买一套价值500万左右的房子（350万加150万），其二，二套房打算买价值250万左右的（150万加100万），您看这样分配资金来购买是否合理？还是应当集中资金购买呢？看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个地区，目前比较倾向于回龙观、朝青、常营、亦庄。不过有点担心，回龙观已经涨了两年，是不是没有其他地区有潜力？

问题三、一套的选择有，回龙观两居，具体小区包括新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑，清河一居，具体小区包括清缘东里、强佑清河新城，朝青一居，具体小区包括天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园，朝青两居，具体小区为国美第一城，常营两居，具体小区包括柏林爱乐、富力阳光，请问哪个版块潜力更大些，版块内的小区选择是否合适？问题四，想买亦庄的中信悦海苑的一居室，二套，看起来价格相对较低，询问是否合适。以上是我们自行琢磨的计划，想请您评判并给出合理建议。因换房问题已思考一段时间，问题较多，请京总海涵，谢谢。

您好，感谢信任！投住分离是正确的。丰台南部和房山没有投资属性，或者说投资属性非常弱。在这种情况下，犯错概率会大大增加。避免错误的最好方法就是远离这种区域，前往确定性更高的区域。只要选筹不是太差，总能吃到红利。在犯错概率大的区域，即便我们精心选筹，做了很多功课，结果还是会输，这就是战略上的选择错误，用战术去弥补并不能解决实际问题。

建议集中资源挑选一套优质楼盘，保留一张购房资格票，待房子价格上涨后再继续买入；要是把两张购房资格票都用完，未来再想买房就会很困难，另外资金有限，不管在哪个商圈大概率只能买到排名靠后的楼盘，别人赚大钱我们只能赚小钱，所以集中资源选一套排名靠前的楼盘，把区域的房产市场行情全部掌握才是正确做法；而不是一味追求购房数量；

回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域存在差异，回龙观、朝青、亦庄属于区域内的龙头商圈，常营、高米店属于次级溢出板块，西红门属于大兴西线的领涨板块。从房产选筹的维度以及当下的市场变化来看，如果您是投住分离，应该优先选择回龙观、朝青、亦庄，资金充足且面积够用时可毫不犹豫选择这类区域。选择次级板块的前置条件是家庭刚需，有孩子或者三代同堂，自住是首要条件，不能牺牲距离来换取面积。

亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可以，它们的涨幅都比较稳健，从资产配置的角度来看，市区应该有一套住宅，其次才考虑远郊，华纺、青年汇佳园很好，国美属于朝青的上车盘，其流通性比较大，但是品质不如华纺、青年汇佳园，从长期持有的角度来说，这两个盘自身的成长性更有优势，建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

提问：京总您好，我阅读了您星球上的文章，结合我家的具体状况向您咨询。我家有两处房产，一处是位于丰台的保利百合的两居室，另一处是位于海淀工商大学附近的老旧小户型房子（带有学区属性）。当前，保利百合那套房子处于出租状态，通过租金来偿还贷款。我的孩子今年到了上学的年龄，我们一家三口和一位老人挤在那套老旧小户型房子里 。孩子刚上学，老破小学区刚被占用，肯定不好卖，现在想改善居住环境，考虑卖掉保利百合换增光佳苑是否合适，考察了小学附近几个小区，孩子上学和妈妈上班都在增光路附近，觉得增光佳苑相对新些，能解决车位问题，价格合适，900万左右，不需要承担太大压力。然而从资产保值的层面去考量，不确定换过来是不是恰当，家里这两处房产要怎样处置才是最优化的呢？恳请给予指导。

您好，感谢信任！如果要换房，应该卖掉工商大学老破小，保留保利百合。西局是丰台发展最好的一个区，保利百合是这个区域的标杆楼盘，未来承接丽泽一带，对标改善客群。之前丽泽一带已经涨过几轮，不过都是投资客购买，市场上真正的购买力尚未涌入。一个新板块的完整生命周期可分为四个阶段，即炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段。丽泽已经度过了前两个阶段，往后是配套和供需阶段。丽泽释放人口红利后，随着市场会有新一轮行情。而丰台大部分区域和楼盘比较差，保利百合未来在市场上的竞争优势会比较明显。

现在转手学区，价格上虽没有优势，不过随着政策不断变化，这就等同于把不确定性的风险转移到买家身上，所以价格自然会比带名额的低一些。要是为了改善居住环境，选筹的盘本身问题不大，这样做没什么不可以的。卖出价格低，买入的房产优质，同样不会失去涨幅，还减少了不确定性，对于您们来讲是利大于弊。

增光佳苑楼盘的品质不错，不过其所在板块较为中规中矩。它现在的均价刚过 10 万，个别房源价格在 10 万以下。这个楼盘在 2017 年达到最高点 10 万出头，自 317 之后便持续回调。2018 年春节后有过一波上涨，随后又下调。从去年 5 月到今年 5 月一直处于阴跌状态。海淀重点发展是以中关村为点向北辐射，所以南部西部发展相对落后。这个楼盘的保值属性尚可，未来行情到来时跟着上涨问题不大。建议认真阅读星球精华栏目的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》。祝一切顺利！

本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套位于新源里星源汇的住宅，面积70平左右，目前闲置没人住，装修较好，不想用来出租，全家三口人与岳父母一起居住。最近打算在大兴义和庄未来云城购置一套三居新房，预计2024年底交房，准备给自己和父母居住，偏向刚需，同时带有投资性质。

关注点有两个方面，一方面是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续有可能去雄安上班，所以要为高铁通勤做准备，就算不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班看起来也较为便利；另一方面是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会有较大的发展潜力。请教两个问题，第一个问题是在这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智，第二个问题是星源汇的住宅怎样处理比较好 。

您好，环京区域以及北京的几个边界区域呈现出卫星城市的概念，这些区域流入的人口购买力极为薄弱，且本地缺乏核心产业的支撑，所以未来的上涨空间也非常小，大兴这条线的涨幅情况是从最北侧的西红门开始，依次轮动到高米店、枣园，最后是天宫院，其中西红门已属于通勤居住板块，大兴新城即便规划得再好，最终还是要取决于产业的落地状况 。

东边有亦庄，那什么产业会到西红门发展呢；比如说互联网新媒体，那什么产业会到亦庄呢；比如说中金；物以类聚，同样的道理，产业也分为一二三流；前段时间网上曝光的中金工资，这只是被大家看到了极其一小部分，在亦庄随便找一家高新企业，拉出一个普通员工，年薪过百是很正常的，不过百的证明没有拼命干，这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别，

投资并非赌博，投资房产是借助这座城市、这个区域的经济增长，从而获得确定的回报。买入大兴高铁站不太建议，因其不确定性太多，大概率会亏损。投资讲究机会成本与效率优先原则，搭乘这座城市最快的经济列车才能收获确定丰富的回报。若有条件，当然应选择确定性更强的板块，比如亦庄核心区或者其溢出板块，像旧宫、瀛海。新源里若没有更好的投资品或者存在资金需求，留着就行。建议认真阅读星球置顶文章《北京房产投资核心逻辑和原理》。祝一切顺利，有问题可再向我提问。

提问：京总好，最近因小孩上学需求在看西城的房子，预算不多，大概500左右，所以以西城广外为主，想问问京总您对广外二手房的总体趋势是如何看待的，看了红莲中里的房子，是老破小，单价已比较高，从保值角度，若能增值更好，是否可以买入，未来几年是否会有风险，还有其他推荐的吗 ？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）有没有继续持有的价值，还是要选个合适时间卖掉？要是卖掉，我们打算在海淀买房。我明白，海淀北部新区要过段时间才会有好的发展，所以不建议，对不对？那海淀哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。

您好，感谢信任！您们的第一个思路是以最低总价获取孩子入学名额，这种逻辑在当下政策下是正确的。不管是西城还是海淀，这种思路的风险性都相对较小。学区房原本价值10万，加上学区价格后变成12万，房产价格高出来的部分是学位的价格。学位按套计算，与户型大小无关。房价按平米计算，大小房产的学区价值一样，大房产等于多付出了很多溢价。

其次，广外这个地方的老旧小区保值性尚可。关于老城区的老旧小区未来是否还有价值，主要取决于城市的能量。这类房子本身价值不大，真正有价值的是土地资源，这是背后的核心逻辑。所以，北京这种城市中心的土地资源一直稀缺，最终市中心的老旧小区也会有好的结局。这些城市的市中心始终是市中心，从未改变，存在二三线、能量较低的市中心老旧小区 。

特别是人口流出规模较大的城市和区域，或许会以悲剧作为结局，这些城市若要实现发展，就一定要依靠建设新区，一旦新区建成，市中心便会出现迁移，所有企业都会向新区迁移，企业带动人口迁移，新区越受重视，市中心的老旧小区就越发破败，而市中心不会出现大范围迁移的城市，老旧小区仍具备价值，广外自身有丽泽的助力，学区溢价相对较低，相对而言是一个安全的区域，只是老旧小区与区域内的品质盘在涨幅上会存在明显差距，当下市场行情是龙头区域品质次新上涨停歇后会轮到一些不错的老旧社区

亚运村近些年不再热门，然而亚运新新家园在市场上有一定稀缺性，低密度六层板块的洋房在四环颇为抢手，要是您们打算出售这套进行置换，只能朝着同等区域更高等级的楼盘去换，或者朝着更高等级同等楼盘去换，大致方向如此；海淀可关注清河，橡树湾、世华龙樾属于更高等级区域更高等级的楼盘；清河配套成熟，有产业聚集带来的辐射，这两个盘在同区域竞争力突出 。

未来货币持续超发时大概率会一直上涨，海淀北部新区当前价格已提前透支，然而该区域尚未成型，若投资此区域兑现周期较长，且存在很大不确定性，卖掉亚运村去买不确定的新区，战略上有误且有一定风险，不如考虑广外方案，若卖掉亚运村按我推荐区域考虑，方向不会错，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

提问：京总好，想问问亚运村小营的亚运花园小区怎么样，我觉得它地理位置不错，户型也不错，不过均价偏低，想问一下是不是有什么硬伤 ？谢谢

您好，亚运花园价格低，主要原因是楼盘规模较小，仅有三栋楼，居住氛围不佳。其次，该楼盘年代较久。同区域的亚运豪庭价格比这个盘稍高，但其居住环境比亚运花园更具优势。另外，像欧陆经典、凯旋城等其他类似楼盘，相比这个盘也都有优势，且价格高出不多。所以，这个盘在市场上处于劣势，缺乏竞争优势，价格一直难以提升，热度在同区域也一直靠后。祝一切顺利！

Q:提问:您好，关注您很久刚加入星球，想咨询您购房问题。大宝在朝阳区上二年级，二宝将于年底出生，他们目前居住在新北苑的两居室。因家里人口增多，想重新购置一套三居室或者四居室，三居室能满足目前人口居住需求，十年八年后婆婆可能一起住，届时就需要四居室。考虑到高中升学率问题，打算换到西城或者海淀，其中对海淀考察得比较多。现在有1200 - 1300万资金，家里还有一个购房指标。目前有几个方案，

看了上地学区板块的上地佳园和上地西里，打算贷款一部分购买三居，以此一并解决学区问题与居住问题，然而感觉学区溢价偏高，担心房产不保值，而且居住感欠佳。

在上地周边购置一套条件较好的房子用于居住，当前大宝转学至海淀，经观察优质学校基本已无学位名额，即便购买学区房也无法入学，故而不如转至一所普通小学就读，待几年后二宝面临上学、大宝升入初中前，卖掉新北苑的房子，再购置一套小户型学区房，供大宝进行初中派位，二宝用于小学摇号 。最近看了领秀新硅谷、清河橡树湾、橡林郡、强佑府学院几个楼盘，清河橡树湾品质最佳，不过价格较高，不清楚其价格是合理还是偏高，领秀新硅谷价格合理，居住环境尚可，只是不知有无硬伤，是否值得购买，强佑府学院价格低，不知是否受靠近G6的影响 。

也看了海淀北部新区，看了二手房首创天阅西山，还看了新盘海淀幸福里、中海汇德里，不知道这个板块是否适合居住，也不确定如果长期居住房子能否升值，看这里是因为这里房子都带装修，而且价格低能买四居室，可一起解决老人共住问题。如果这个板块值得买入，首创天阅山离中关村壹号和地铁近一些，但单价9.3万，这个价格是否偏高？海淀幸福里单价8.3万，明年4月份精装交房。中海单价同样是8.3万，要2024年交房，129平能做出4室，户型较好，只是交房晚。请问以上三个方案该如何选择，若2和3方案可考虑，哪个房产更值得买入？或者这三个方案都并非最佳，您有其他建议给我，谢谢！

您好，感谢信任！关于学区房保值问题，我将学区房列为高危投资品，这是因为学区与政策挂钩，学区房具有绑架勒索型的附加价值。实际上，我们都清楚学区房的价值是由政策赋予的。所以，我们可以得出一个结论，学区房会因政策的给予而持续上涨，同时也会因政策的消失而失去价值。一旦学区发生改动，可能会面临巨大损失。

西海存在非溢价很高的学区老旧房，这类房子具备一定的保值功能。风险较高的是西海名校中居住属性很差且学区溢价很高的楼盘，这部分楼盘原本价值只有10万，然而附上学区价值后就变成了12万，多出的2万即为溢价。当前政策一直在削弱对学区房的支持，如果购买了高溢价学区房，若政策持续给予支持房价会持续上涨，要是政策消失房价就会失去价值，回归原本的价位 。

上地这个板块溢价最高的楼盘是上地东里，上地西里和上地佳园的保值性尚可，不过其升值性或许比不上同区域居住体验较好的次新盘，上地受到附近产业的辐射，并且这个商圈配套成熟，它属于海淀北部的热门商圈，从过往行情来看这个板块，每一轮上涨的都是位置较好的品质次新盘，其次是管理比较好的老社区跟着上涨。

领秀新硅谷、橡树湾、橡林郡、强佑这四个盘进行排序，优先选择橡树湾，其次是橡林郡、世华龙樾，最后是领秀，淘汰强佑，领秀属于西二旗板块，西二旗并非产住结合一体的区域，存在一定程度的产住分离，因此成就了北侧的回龙观以及南侧的清河。

强佑是海淀适合刚需购房者上车的楼盘，小户型数量较多，居住密度大，未来该楼盘出租率会很高，居住体验会大幅下降，不适合作为改善型住房的首选，房屋真正价值在于所占区域资源，该区域资源稀缺，商圈优质，商圈内80%-90%的楼盘质量差，只有几个楼盘品质尚可，品质楼盘与区域购买力相匹配，这些品质楼盘会成为该区域人人追捧的楼盘，房价会因此一次次被推高，如果地段内没有新的住宅供应，这类住宅产品上限较高，橡树湾、橡林郡、世华龙樾是该区域内品质较新的楼盘，此板块配套成熟，有一定稀缺性，紧靠互联网产业聚集区，所以一直是领涨市场的楼盘。

海淀北部新区当前的价格已被提前透支，然而该区域目前尚未成型，若投资此区域，兑现周期会较长，且中间存在极大不确定性，方案二更稳健可靠，从新北苑换过去，大方向是正确的，若换到海淀北部或老旧小区，战略上必定错误，无论是为孩子上学还是改善居住条件，配置一套家庭核心优质资产总归没错，回顾会员文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

以上问答来自公众号|京房会