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掘金日本房产（ID：）| 陈意

大家好，我是掘金日本负责人陈意。

最近公众号迎来了大量新朋友，其中不少人对日本稍有了解，然而对投资领域却不太熟悉 。

针对这些朋友，今天我准备跟大家聊几个问题，这些问题是在日本投资时最容易被问到的 。

日本不动产 到底投哪里？

如果你打算前往日本进行房地产投资，那么城市的选择必然是一个无法回避的话题。

特别在日本这个国家，其人口老龄化相对严重，不少城市都存在人口流失的问题。房产投资，最终还是由人来支撑。毕竟人聚集得多的地方，需求往往会更高，财富往往会更高，经济水平往往也会更高。

所以投资日本，城市的选择很重要。

东京，大阪，京都，还有北海道、福冈……这么多地方，究竟该投向哪里呢？对于那些对当地市场不太熟悉的外国人而言，哪里更适合投资呢？

一般来说，我们建议的投资城市有两个，分别是东京和大阪，它们也是日本最大的两个城市 。

根据日本官方统计，2023年日本各个城市有人口流入流出的数据图，2024年同样有相关数据图。从这些数据图能够发现，日本人口每年都在减少，然而东京的人口每年都在增加，并且东京的虹吸效应越来越明显。

日本呈现出“东京一极化”趋势，且这一趋势仍在持续。这意味着，日本人口主要朝着东京流入。在日本所有都市圈里，日本首都圈人口增长速度最快，而东京都的人口流入量在首都圈中最多 。

其次是大阪府，还有福冈县。除此以外，日本其他城市的人口都在持续减少。

在日本其他中小城市，在一些农村地区，甚至出现不少所谓零元送房的现象 。这是因为人口萎缩，买了房子几乎没有出租的可能，也几乎没有转手的可能 。而且还得每年交房产税，以及各种维修费用 。所以只能通过送房的形式找人“接盘” 。

我们身为外国人，在不了解日本各个城市当地不动产活跃程度的情况下，在不了解日本各个城市经济发展状况的时候，认准人口状况最佳的城市，这样比较稳妥。

当然，东京并非所有房产类型都适合投资，大阪也是如此。我们团队一直遵循这样的购房准则：在东京投资长租房产，在大阪投资民宿房产，因情怀在京都购房，除此之外的情况不做考虑 。

篇幅原因，下次再跟大家详细解释一下这四句话。

东京首都圈？东京都？东京23区？

细心的朋友或许会察觉到，在前文提及东京的时候，出现了两个概念，一个是东京首都圈，另一个是东京都。

其实，在日本，对于“东京”存在三种说法，分别是东京首都圈、东京都、东京23区，它们究竟指的是什么，又有什么区别呢？

横向比较我国首都北京，相信大家会有更直观的感受。

东京首都圈包含东京都，还包括埼玉、千叶和神奈川这三个省级行政区，它是日本的三大都市圈之一，另外两个都市圈是近畿圏和名古屋圈。

东京首都圈的面积，和整个北京市相比，相差并不远，甚至没有北京大，然而其人口，却比北京更多。

而日常我们所说的东京，通常指的是东京23区，它占地面积仅为首都圈的二十分之一，面积是627k㎡ 。

要是把东京23区的大小和北京、上海作比较，东京23区就等同于五环内的北京，等同于外环内的上海。

所以，我们关注东京的不动产时，主要关注东京23区的不动产。毕竟东京23区是东京首都圈核心中的核心区域。不管是人口，还是房产交易量，都以东京23区为主。

东京23区的房子，不管是出租还是买卖，都会更为活跃。

如果你想进一步了解东京核心区房产如何选择，如何购买，我们整理了一份【东京23区图鉴】，它会详细介绍各大核心区生活置业的细则，扫码添加微信即可领取阅读。

房产类型以及预算匹配

在日本，从投资角度讲，市面上存在比较主流的投资品类，具体有四种，分别是公寓，民宿，一栋小楼，还有店铺。

首先是公寓，一般而言，东京的小户型公寓是不少外国投资者“入门级”的投资对象，其套内面积通常在20平米左右，小的有13平到15平，虽说面积不大，然而却应有尽有，卫浴、厨房、电磁炉等基本装修和家电都已配备齐全。

大部分日本小公寓出租时，处于空室状态，房东无需额外添置任何家具。租客退租时，基本也要维持此状态退房。

以东京 23 区为例，一套面积约 20 平的小公寓，价格大概在 50 万到 150 万之间，价格并不固定。在东京非核心区域，50 万左右有可能买到一套小公寓。然而在像中央区这类东京核心区，小公寓价格会涨到 100 万以上。

不过从整体情况来看，小公寓在投资方面的门槛不高，它相对而言适合那些刚刚开始接触日本不动产投资的投资者，这些投资者想要先尝试一下，看看情况 。

接着是民宿，民宿通常分为两大类，一类是公寓式民宿，另一类是一户建类型的民宿。不过从我们从业者的角度看，一般很少建议大家购买公寓式民宿。原因是整体民宿市场已十分饱和，公寓式民宿竞争力不强 。

一户建类型的民宿更具特色，其表现也会更佳。然而，民宿较适合有过国内旅游或酒店行业经验的朋友进行投资。

整个市场趋于饱和，日本的人工费高昂，酒店业的利润不理想，个体经营的民宿更是如此 ，市场较为混乱，民宿项目良莠不齐，存在不少针对不了解当地情况或不了解民宿经营的外国人的陷阱 。

所以建议大家，谨慎选择。

第三种是一栋小楼，日本的“楼”与我们普遍的认知不同，日本的楼层数大概在3至5层左右，高的也不会超过10层。

相比买公寓，买一栋小楼有优势，你能获得一块土地，这块土地有永久产权且完整。从资产稀缺性看，一栋小楼更好。从资产保值性看，一栋小楼更好。从资产传承性看，一栋小楼更好。

要是你的预算超过400万至500万人民币，基本上就能借助杠杆，采用贷款的办法撬动东京的一栋小楼。要是用现金购买，大概在800万至1000万人民币左右。

我们常常听到这样一句话，卖掉北京一套房，卖掉上海一套房，就可以在东京买下一栋楼 。

第四种是店铺。日本的店铺与国内的有所不同。国内店铺投资常被说“十铺九坑”。而在日本却是“一铺难求”。

主要是由于日本的实体产业极为发达，与国内互联网经济盛行的情况不同，在日本实体店铺占据主导地位，店铺租赁相当稳定，这致使店铺类物件难以寻觅，即便被推出市场也会迅速售罄，若想投资店铺，需准备300至500万人民币以上的预算。

以上，就是关于日本不动产投资的基础信息。

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