好吧，5月没“红”起来。

今天气温是33℃。阿峰穿着大裤衩。他热得满头大汗。然而相反的是。中山楼市正处于“寒冬”之中。

在传统观念当中 5 月是开发商的营销旺季 原本应该稳中向好 量价齐涨的中山楼市 实际情况却出人意料

传统营销旺季失效

仅发了6张预售证

首先看数据。

5月楼市热度消退

据中山合富数据表明，到5月21日时，今年5月住宅网签数量总计2042套。与4月（2445套）相比，环比下降了16.48%，减少了403套。和3月相比，直接减少了一半。

或许有人会质疑，5月不还有一周时间，说不定能爆发呢？

确实 我们再进行简单估算 若依据今年周度成交最高值1278套估算 5月住宅网签数量为3320套 此数量仍低于3月的5146套

和往年相比今年5月成交数据处于五年同期最低水平甚至不到最高峰值的三分之一2021年5月最高峰值是6314套

我自然清楚网签存在延迟情况。关键在于，前些年网签同样存在延迟现象。

想趁行情尾声疯狂甩货

结果就是，中山的二手房挂牌量更多了。

截至今年5月26日 中山贝壳找房有二手房挂牌 数量为一定套数 与前两个月相比 截止3月27日时挂牌套数已知 此次挂牌量比那时足足多了5819套

| 截图于2023年3月27日

| 截图于2023年5月26日

在这种情形下 开发商放慢产品进入市场的节奏 致使预售证发放数量大幅下降

中山市商品房信息平台显示，今年5月发放了预售证。其数量是近一年来的最低值。

到5月25日时，本月仅发放了6张预售证。与4月的14张相比，环比下降了57.14%。和去年5月的19张相比，同比少了13张。

可见，今年5月没“红”起来，反而明显感觉到阵阵寒意。

5月，两个字“惨烈”

乐观派：6月或迎一波小高峰

事实上，全国重点城市的红五月基本都没了。

依据上海易居房地产研究院给出的数据，在2023年5月1日至22日期间，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积是1199万㎡。其环比增速为-13%，同比增速为2%。

也就是说，不止中山，大部分城市的新房成交量都不太乐观。

来看看几个从业人士对近期中山楼市的看法：

@中介L先生：

我觉得4月到5月这段时间情况差不多，前来拜访的客户数量都不多。尤其是5月，出来看房子的客户会更少。我们店里总共才开了10张单

@楼盘销售：

不止这个月。上个月开始就已冷清许多。只是五月来访更少。五月成交也更少。

@南区某新盘策划：

最近来访量下降了。最近成交量也下降了。这其实都在意料之中。只是没想到会下降得那么快。原本还以为市场热度能撑到7月份。

@东区某盘策划：

中山楼市艰难啊，才刚起步，就...

@房地产市场评估Y女士：

5月的数据 用两个字形容 那便是惨烈 后市预估难度极大 不确定性过多

从经济角度看房地产 能明显察觉到GDP在增长 消费力也在复苏 不过增速未达预期 所以我对下半年中山楼市持谨慎态度 觉得楼市快速回暖概率低

@东区某盘策划：

进入5月。中山楼市新房成交数据有明显下滑趋势。中山楼市二手房成交数据也有明显下滑趋势。这种情况堪称史上“最差五一黄金周”。

这些天能明显感觉到购房者动力减弱。市场复苏遇到阻力。各大房企为保证销售业绩选择降价促销。但效果并不显著。

此前中山成交量靠前的区域 像南朗 三乡 神湾等 本月都呈现疲软状态 成交量相比上月有所下降

当前 大湾区的开发商们 主要面向香港客群开展购房业务 可选择的区域增多 致使客流较为分散

疫情放开后直至如今，一直对港客进行拓展挖掘。这使得有购房意向的港客趋于饱和。来访量持续下降。购房积极性出现明显下滑。转化率也有明显下滑。

因此，我个人对后市是抱着悲观态度的。

但是不少楼盘对当下市场的评价颇为理性。它们都认为6月份会迎来一波“回暖”小高峰。

@火炬某新盘策划：

5月初很冷清，这在预料之中。毕竟这是疫情后的首个小长假。多数客户都出去玩了。

没想到比预期乐观。5月1日成交气势猛。与假期前两天完全不同。五一过后变化大。明显客户不急了。观望情绪加重。

还有一种较为奇特的情形。2023年上半年，除去1月下旬至2月这段时间，成交情况大体上呈一路下滑态势。然而，5月的数据却不如4月那般出色。

此外，4、5月份还有个较明显的现象。外地客变多了，特别是深圳客。而且不只是局限在马鞍岛。

后市的话，就是6月的年中冲刺会不会有新的刺激点了。

不过，南中城际动工以及深中通道的进度，在这方面对深圳客的触动较大。我个人比较看好临深的中山东部板块。它是外地客成交质和量增长的区域。

@火炬另一新盘：

5月 楼市整体遇冷 客户购房信心大幅下降 除中山外 近期周边城市同样“冷” 深圳尤甚 这种情况 预计6月仍会持续

若近期没有利好政策颁布，预计市场不会有显著好转。临近630节点，各大品牌开发商面临年中业绩压力，预计会有部分项目通过降价来换取销量。

@马鞍岛某新盘策划：

对于马鞍岛来说，5月份的来访和成交都严重下滑的。

我个人认为，5月余下的几天到6月初会持续下降。6月中旬或许会有一小波回升。原因是多数楼盘的开发商要冲刺半年业绩，那时优惠力度可能会很大。

@马鞍岛另一新盘 ：

就我们楼盘而言 5 月份成交数据比 4 月份好很多 然而与 2、3 月份相比则较差

接下来会迎来630。我预计6月会再度碰到一波高峰期。下半年成交量会较为稳定。不会太差。

很明显，当下多数中介、楼盘销售以及策划都清楚，要复制二三月时的火爆局面十分困难。然而，这并不影响他们坚信年中冲刺会再度迎来一波小高峰。

至于对后市进行预估 大部分人都颇为保守 认为“平稳”便足矣

5月没“红”，实属正常

预估后市是整体平稳

对于中山5月楼市的实际表现以及对后市的预期 我们来瞧瞧业内大咖会怎么讲

植建军

中山中原物业顾问公司高级拓展总监

实际上在5月的房地产市场 不只是中山 其他城市也出现了较为明显的下滑 主要体现为访客量大幅下跌 成交量也大幅下跌 大部分项目跌幅甚至达到40%至50% 成交价基本维持平稳 个别项目为了业绩会给出更大优惠 此外 4月中下旬以及5月的新盘成交价 均比预期价格有所降低

当前房地产市场，不能仅通过一个月或一个星期进行环比或同比分析。需从一整个短周期的角度看待。

从2月起全国楼市进入报复性消费。这段时间指2月、3月以及3月中上旬。所以这段时间各项数据都非常引人注目。

当下购房的客户大多是为了自住。除一线城市（包含强二线）核心地段的房产还有投资价值外，其他城市基本都是自住型客户在买房。

当绝大多数地方的房产都不再具备金融属性，成交量便会自然而然地降下来，价格也不会出现上涨情况，毕竟自住型客户的购买量有限。所以在2、3、4月份消化完这一波购买力后，需要再积累一段时间，客户才会有爆发。

所以我预计5月份是个过渡期，成交数据不会好看，甚至可能创近几年5月成交最低值。至于6月份，或许在630促销作用下，成交量会比5月上调。7、8月份市场进入平淡周期，9、10月份可能在“金九银十”、新楼盘入市热度带动下，成交量上升，但大概率量升价稳。对于中山这座城市来讲 11月和12月很有可能存在楼盘促销阶段 成交量预计能够维持稳定

未来房地产会进入这样一个周期。在自住购买的情形下。对于中山这种二三线城市来说。只有处于最核心位置且有好学区的楼盘。才会有一定的保值和升值空间。未来的成交也才能得到保障。

马晓伟

世联行中山公司营销总监

我个人觉得，二到四月份，特别是第一季度，是压抑后的正常释放阶段。由于疫情和封控，很多原本打算买房的客户，可能会推迟到第一季度。第二季度，也就是四、五月份，在释放之后，市场开始进入冷静或平稳状态。

总的来说 我觉得后市整体会平稳 局部会震荡 平稳意味着价格和成交量将进入新常态 成交客群以自住客和改善客为主 投资客为辅 价格会有变化 在稳定基础上 会为630做出部分调整

谢仲娟

中山楼市资深观察者

今年房地产市场情况显示，二、三月呈现出明显的小阳春态势。四月份市场表现为，有一定客户量，然而成交量下滑，即“旺丁不旺财”。到了五月份，客户量也开始下滑。

这种现象就是疫情后的一个反应，属于正常的现象。

二、三月份火爆存在几种叠加因素。其一为解封，三年积压需求同时爆发，这是重要消费力。其二是港客涌入，香港通关给中山市场提供了客源。其三是信心恢复，疫情结束且市场好转，大家信心恢复，购买欲望变强

大家的购买信心因而出现下滑

另外 2、3 月时 前期积压的购买力被消化 于是客户断档 在 4、5 月份显现出来

另外，4月25日我国全面实现不动产统一登记的消息迅速传开。这使得部分持有房产的人群出现恐慌性抛售现象。二手房价急剧下降，抢走了不少客源。一手市场反应过来后，五月中旬开始持续降价。然而价格越降，购房者的信心就越不足。

另外港客数量有限。在综合因素的作用下。四、五月份市场表现较弱。

对于接下来的楼市 我们预计第一季度 也就是1到3月 肯定比第二季度 即4到6月 要好很多 第三季度 7到9月 或许会跟第二季度表现差不多 第四季度 10到12月 若是经济环境变好 恐慌性抛房相对消化一些 市场才会慢慢平稳 目前我们预估至少要到八九月份 市场才会开始平稳

二手业主的心理价位也下降了不少

虽说当下房地产投资预期呈下降态势。但就目前而言。中国投资渠道相对较少。相较于其他产业。物业算是较为稳妥的。比如其他实业存在亏本可能。而房子在保值方面还算可以。

此外，货币贬值现象在全球范围内都有体现，我国也存在这种情况。持有大量货币的人群需要一个投资渠道。因此我们预计这可算是一波购买力。之后消费者购买欲望会下降。市场将回归正常。

综合上述专家的回答来分析 4、5 月中山楼市的表现 其未达预期 这是正常的情况

毕竟前期积压需求集中消化完毕后，市场热度会降低，进入一段冷静期。并且随着淡季来临，来访量会有所下滑，成交量也会有所下滑，这在预料之中。

至于中山后市的走势，房叔觉得还得看新政的刺激。