二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:

买卖双方构建信息沟通途径。买方知晓房屋整体现状。买方了解房屋产权状况。买方要求卖方提供合法证件。这些证件涵盖房屋所有权证书。这些证件包含身份证件。这些证件还有其它证件

若卖方所提供房屋具备合法性且能够上市交易，买方能够交纳购房定金（交纳购房定金并非商品房买卖的必经流程），买卖双方签订房屋买卖合同（也称房屋买卖契约）。买卖双方经协商，就房屋坐落位置、产权状况、成交价格、房屋交付时间、房屋交付以及产权办理等方面达成一致意见，随后双方签订至少一式三份的房屋买卖合同

买卖双方一同向房地产交易管理部门提出申请。提出申请后，管理部门会查验有关证件。管理部门还会审查产权。对于符合上市条件的房屋，管理部门会准予办理过户手续。对于无产权或部分产权且未得到其他产权共有人书面同意的情况，管理部门会拒绝申请，禁止其上市交易。

立契。房地产交易管理部门会依据交易房屋的产权状况以及购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限，逐级进行申报。待审核批准之后，交易双方才能够办理立契手续。如今北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，也就是大家俗称的“白契”

缴纳税费。税费构成复杂。其依据交易房屋性质而定。像房改房、危改回迁房、经济适用房，与其他商品房的税费构成不同。

办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记。之后交易材料被移送到发证部门。买方凭借领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

贷款的买受人在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方共同前往贷款银行办理贷款手续。银行会审核买方资信，还会对双方要交易的房屋进行评估，以此确定买方的贷款额度。之后银行批准买方的贷款。等双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行会一次性发放贷款。

下面介绍法院查封或拍卖的房屋过户程序的规定。

一、商品房交易过户手续。办理商品房交易手续，从法律规定和行政规定方面看，是最简单的。然而，经济活动具有复杂性，这使得在实践中，商品房交易过程极为复杂。它涉及几类商品房过户。对卖方而言，包括刚签完合同未入住的、签完合同已入住的、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证但未解除抵押的、已办房产证的等情况。对买方来说，有一次性付款购买此房的、通过贷款购买此房的、通过转按揭购买此房的等情况。

上述情况致使某些交易无法达成。存在一些不合法的交易方式。还有些交易未获房屋交易管理部门批准。举例来说，刚签完合同还没入住时买卖双方签的合同是无效合同（前文有论述，可参照）。签完合同已入住，这种情况下签订的合同同样无效。贷款支付房款的，所签合同无效。未办房产证的，其签订的合同也是无效合同。卖方贷款买房，房产证已办理，然而抵押未解除，卖方自己没办法一次性清偿银行贷款，所以不能解除银行对房屋产权的抵押，进而不能办理过户。买方想贷款买房，可卖方也是贷款买房且未还清银行贷款，房屋处于抵押状态，无法办理过户，买方也无法申请贷款。通过同一家银行转按揭，卖方的贷款银行不同意。又没有中介机构或其他银行提供跨行转按揭这种其他方式的转按揭，这种情况也办不了过户手续。依据市场需求 针对类似第三种情形 一些大型房屋中介机构 或股份制银行 推出一种跨行转按揭业务 便于买卖双方交易顺利开展

商品房过户具体的程序为:

若卖方房屋所有权证已办理完毕且未设抵押，买方不以贷款方式支付房款。那么卖方携带房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售声明，买方携带身份证明，双方持房屋买卖合同及申请房屋所有权变更登记表，共同前往交易窗口办理过户申请。工作人员核验身份后，要求双方在相关过户文件上签字，接着出具交纳税费的凭证。双方交完相关税费后，交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单。通常在若干工作日后，买方就能领取新的房屋所有权证，部分区县针对某些类过户，当天便可取证某些区县交易过程有差异 交易时无需缴税 在领取房屋所有权证时才缴纳税费 之后才发证

若买方以贷款形式支付房款。那么这与买卖双方的过户没有关联。交易中心不会审查双方房款的支付情况以及流向。而银行会把房屋所有权证完全完成变更登记当作向买方放款的依据。办理二手商品房交易时，房屋交易主管部门称其为“存量私房买卖”。交易主管部门收缴的证件包括：房屋所有权证原件。还有房屋买卖合同。以及卖方身份证复印件（需核验原件）。另外是买方身份证明（需核验原件）。本市个人买方留存身份证复印件。外地户口买方留存身份证复印件、暂住证复印件或工作寄住证复印件。军人买方留存军官证复印件。外国人买方留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明。房屋所有权证附件（平面图、登记表不复印原产权人）需提供复印件。

二、已购经济适用房上市交易手续。经济适用住房交易存在政策性限制。五年内（以填发日期或契税缴纳日期为准）禁止转让。若转让，必须按购买原价。且买方要符合经济适用住房购买资格。买方需到住房开发办公室办理审批。之后才可交易。五年后交易，卖方要补交土地出让金。其它交易过户手续与商品房基本一样。已购经济适用住房上市交易管理部门收缴的证件如下：卖方需填写《已购公有住房和经济适用房上市出售申请确认表》。买卖双方要提交身份材料。需提供与原产权单位的买卖契约。房屋所有权证也在收缴范围内。房屋所有权证附图、登记表复印件（证中无图的情况除外、登记表不复印原产权人）同样要收缴。买卖双方合同一式三份也属于收缴证件。

房改房（含危改房）有过户手续。房改房分成本价、标准价、央产房等类型。每种类型房屋交易方式不同。成本价购房出售时，原需单位审批，现此规定已取消。交易时要补交土地出让金。标准价房屋出售时，原售房单位有6%产权，该房屋属共有产权。需共有权人同意出售才能上市交易。央产权房屋要上市交易。必须经过“在京中央国家机关住房交易办公室”审批同意。出售时还需提交相关材料。包括房屋共有权人同意出售的书面意见书。以及物业费、供暖费结清证明。

危改回迁房更名程序如下：原被拆迁人书面声明放弃回迁房屋，前往拆迁办公室办理放弃回迁房屋手续。之后，拆迁办把买方变更为被拆迁安置人，并与开发企业签订回迁安置协议。接着，拆迁办将变更资料上报拆迁行政主管部门。待房屋办理产权证时，直接登记在买方名下。这种过户程序笔者在前文讲过。它应属于权利义务的转让。所以属于合法行为。

法院查封拍卖房屋的过户程序如下。对于法院查封拍卖的房屋，申请人要持法院单方过户协助执行通知书，到房屋行政主管部门办理登记手续。只有登记完成后，房屋才能再次上市出售。登记时，个人提供的身份证明需与其它房屋交易提供的证明文件一致。如果是单位，境内单位和境外单位有差异。境内单位要提供法人营业执照或事业单位法人证书，以及批准该法人或组织成立的文件。还要有法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证原件复印件。境外单位（含港澳台）需提供法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明。另外还应提供测绘图、表。

房屋继承、赠与、分割（析产）、夫妻更名、已购公房改商品房、房屋交换、遗失补证登记等手续问题，本文不涉及。如有疑问，可联系本文作者。本文以北京地区房屋交易过户手续为例。各地房屋交易管理部门对过户程序规定有差异，但基本一致。